Mietrecht

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Allgemein
Mieter und Vermieter stehen in einem besonderen Verhältnis zueinander. Das macht Auseinandersetzungen besonders schwierig.

• Mietschulden – unverschuldet?!
  Dieser Grundsatz ist über viele Jahrzehnte Juristen bereits an der Universität vermittelt worden, wenn es um die Frage ging, ob ein Schuldner, der nicht über die erforderlichen Geldmittel verfügt, in Verzug geraten kann.
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  Geld hat man zu haben.Dieser Grundsatz ist über viele Jahrzehnte Juristen bereits an der Universität vermittelt worden, wenn es um die Frage ging, ob ein Schuldner, der nicht über die erforderlichen Geldmittel verfügt, in Verzug geraten kann.

  Dieser rechtliche Grundsatz wurde aber in den letzten Jahren im Mietrecht durch zahlreiche Instanzgerichte außer Kraft gesetzt, da dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB im Falle mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit des Mieters verwehrt wurde, wenn ein Mieter Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle beantragt hatte und damit alles ihm Obliegende und Zumutbare getan hatte, um die öffentliche Stelle zur pünktlichen Zahlung der Miete zu veranlassen (vgl. z. B. LG Bonn, 6 T 198/11, 6 S 154/14; LG Wiesbaden, 3 S 114/11).

  Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in seiner Entscheidung vom 04.02.2015 IIX ZR 175/14 klargestellt, dass solcher Rechtsauffassung die gesetzliche Grundlage fehlt.

  Er hat ausgeführt, dass gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten hat, soweit eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt ist, noch sich aus dem sonstigen Inhalt eines Schuldverhältnisses ergibt. Eine solche strengere Haftung bestehe nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Dort befreie eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhe (BGH aaO. Rn. 18). Jeder habe ohne Rücksicht auf Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Dies gelte auch im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.

  Der BGH hat dabei insbesondere herausgearbeitet, dass der Gesetzgeber die Problemlage gesehen habe, sie jedoch nicht im Sinne der Rechtsprechung der vorgenannten Instanzgerichte bereinigt hat. Er habe in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB einen Schutzmechanismus für den Mieter eingebaut, darüber hinaus aber keine weitergehende Regelungen, die die Rechtsprechung der Instanzgerichte tragen würde, geschaffen.

  Stand: 15.04.2015

• Abnutzung
  Sprengstoff zwischen Mieter und Vermieter bei Auszug – herkömmliche Abnutzung oder Beschädigung in vertragswidrigem Rahmen?
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  Die Ausgangslage: Der Vermieter hat Veränderungen der Mietsache durch eine herkömmliche Abnutzung zu dulden, da diese durch die Mietzahlungen bereits abgegolten sind. Allerdings hat der Vermieter grundsätzlich dann einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn es sich um Beschädigungen im vertragswidrigen Rahmen handelt. Da keine klare Regelung im Gesetz festgehalten ist, in welchen Fällen es sich um eine herkömmliche Abnutzung oder um eine vertragswidrige Beschädigung handelt, ist diese Unterscheidung „nicht unkompliziert“. Daher müssen oftmals die Gerichte darüber entscheiden, ob es sich um eine herkömmliche Abnutzung oder eine Beschädigung im vertragswidrigen Rahmen handelt. Zur Unterscheidung können oftmals Beispiele weiterhelfen oder aber die richterliche Auslegung.

  Beispiele für die herkömmliche Abnutzung sind:

  Schatten auf der Tapete durch aufgehängte Bilder,

  Abgelaufener Teppichboden (in einem üblichen Maße),

  Druckstellen auf dem Teppichboden durch aufgestellte Möbel

  Verfärbte Fugen im Badezimmer.

  Es gehört zu der Aufgabe eines Vermieters, die Wohnung und auch die Fugen im Badezimmer instand zu halten. Dies geht aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hervor.
  Keine Regel ohne Ausnahmen: Schönheitsreparaturen

  Auch hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gilt nichts anderes. Diese Pflichten zur Renovierung dürfen aber auf den Mieter vom Vermieter abgewälzt werden. Dies ist allerdings nur möglich für:

  das Anstreichen oder Tapezieren der Wände,

  das Anstreichen der Heizkörper;

  das Anstreichen und Tapezieren der Decken und

  das Anstreichen der Fensterrahmen und der Wohnungstür (mit Lack von innen und nicht von außen).

  Sind die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf wirksame Weise geregelt, so sind diese als Sonderfall hinsichtlich der Abnutzung zu betrachten.
  Was sind nun Beschädigungen?

  Juristen verstehen unter den Beschädigungen im vertragswidrigen Rahmen, dass ein Verschleiß der Wohnung in einem nicht üblichen Rahmen vorliegt. Beispiele hierfür sind übermäßiges Anbohren der Badezimmerfliesen oder aber Beschädigungen durch Einbauten, die von dem Mieter vorgenommen sind. Bohrlöcher im Badezimmer, zum Beispiel für einen Spiegel, eine Handtuchstange oder eine Duschablage, stellen in der Regel kein Problem dar. Wurde die Wand aber auffällig häufig durchlöchert oder befinden sich auf dem Teppich ein großer oder mehrere kleine Brandflecken, so wird hierbei schon eher von einer Beschädigung im vertragswidrigen Rahmen gesprochen.

  Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz ist ein wichtiges Kriterium für eine Beschädigung.

  Als Vorsatz wird es gewertet, wenn der vermietete Teppich offensichtlich als ein besserer Aschenbecher benutzt worden ist. Fährlässig wäre es allerdings, wenn ein Brandloch versehentlich in den Teppich gekommen ist, ein Glas roter Wein umgekippt ist oder eine Kerze darauf getropft hat. Immer wird in diesen Fällen allerdings der Mieter für den Schaden aufkommen müssen.

  Für beide Parteien kann deswegen ein sogenanntes Übergabeprotokoll sinnvoll sein. Experten raten Übergabeprotokolle beim Einzug und beim Auszug in oder aus dem Mietobjekt an, damit Streit vermieden werden kann. Zudem ist es wichtig, dass beide Parteien bei den Übergaben des Mietobjektes Zeugen dabei haben oder den Abnutzungszustand mit einer Kamera dokumentieren.

  Stand: 12.04.2012
  

• Dauerbrenner im Mietrecht
  Neue Entscheidungen zur Staffelmiete, der Betriebskostenabrechnung und der Kaution bei Insolvenz des Vermieters.
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  Gemäß § 557 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann für bestimmte Zeiträume ein Mietzins in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Man spricht in diesen Fällen von einer Staffelmiete. In dieser Vereinbarung ist die Höhe der Miete jeweils in einem Geldbetrag anzugeben. Im Gegensatz zur früheren Rechtslage kann die Staffelmiete auch für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren vereinbart werden.

  Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nunmehr über einen Fall zu entscheiden, in dem die Parteien im Mietvertrag vereinbart hatten, dass sich die Miete „jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung“ staffelt. Auf der Rückseite der Hausordnung war dann eine Staffelmiete für die Zeit vom 1. September 2003 – 1. September 2012 jeweils in einem Geldbetrag ausgewiesen. Weiter war vereinbart, dass sich bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. August 2013 die Miete jährlich um drei Prozent erhöht. Die Vereinbarung, dass sich die Miete jährlich um drei Prozent erhöht, ist nicht in Einklang zu bringen mit § 557 a BGB, da die Formel „jährliche Erhöhung um 3 %“ nicht der gesetzlichen Vorgabe, dass die jeweilige Miete in einem Geldbetrag auszuweisen ist, entspricht. Der BGH hat hierzu entschieden, dass vor dem Hintergrund, dass auf der Rückseite der Hausordnung für die ersten zehn Jahre die Miete jeweils in einem Geldbetrag ausgewiesen war, die Staffelmietvereinbarung gleichwohl wirksam ist und erst für die Zeit ab dem 31. August 2013 unwirksam ist. Er hat weiter ausgeführt, dass aus der partiellen Unwirksamkeit ab dem 31. August 2013 nicht die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung insgesamt abgeleitet werden darf (BGH, Aktenzeichen: VIII ZR 197/11).
  In derselben Entscheidung hatte sich der Bundesgerichtshof auch wieder einmal mit der Frage materieller und formeller Fehler einer Betriebskostenabrechnung auseinander zu setzen.

  Er hat dort zum wiederholten Male betont, dass an eine Betriebskostenabrechnung keine allzu strengen, formellen Anforderungen zu stellen sind und dass sich diese Anforderungen an dem Zweck einer Betriebskostenabrechnung zu orientieren haben. Die Abrechnung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, nachzuvollziehen, wie diese Abrechnung erstellt worden ist, welche gedanklichen Schritte der Vermieter bei der Abrechnung unternommen hat und wie er diese rechnerisch umgesetzt hat. Bei der zu prüfenden Abrechnung ging es darum, dass der Vermieter keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt hatte. Die Position „Vorauszahlungen“ erschien überhaupt nicht. Der Vermieter hatte diese also nicht mit „Vorauszahlungen: 0 €“ angegeben.

  Wie so oft, hatte der vorbefasste Amtsrichter mit der „Keule“ der formellen Unrichtigkeit die Abrechnung verworfen. Aus seiner Sicht hätte der Vermieter die Vorauszahlungen ausdrücklich mit „null Euro“ beziffern müssen. Der Bundesgerichtshof hat unter Verweis auf den Zweck der Abrechnung ausgeführt, dass zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen nur materielle Fehler der Abrechnung darstellen, die auf die Wirksamkeit der Abrechnung unter formellen Gesichtspunkten keine Auswirkung haben.

  Schließlich könne der Mieter anhand seiner eigenen Unterlagen jederzeit nachvollziehen, in welcher Höhe er Vorauszahlungen geleistet habe.

  Soweit in einer Abrechnung keinerlei Vorauszahlungen erscheinen, sei für den Mieter durchaus verständlich, dass der Vermieter hier die Vorauszahlungen mit „null“ bewertet habe, sodass er nachvollziehen könne, ob diese Bewertung zutreffend oder falsch ist. Es sei eine nicht zu rechtfertigende Förmelei, vom Vermieter zu verlangen, dass er die Vorauszahlungen mit „null Euro“ in die Abrechnung einstellt.
  Das Thema „Haftung des Erstehers oder Käufers einer Immobilie für die an den Voreigentümer gezahlte Kaution des Mieters“ ist ebenfalls ein Dauerbrenner.

  Immer wieder stellt sich heraus, dass insbesondere Vermieter, die sich in einer wirtschaftlichen Schieflage befinden, die vereinnahmte Mietkaution nicht von ihrem sonstigen Vermögen getrennt verwahren. Häufig sind sie nicht mehr dazu in der Lage, die Kaution an den Mieter beziehungsweise nach einer Versteigerung oder einer Veräußerung der Immobilie an den Käufer heraus zu geben. Endet dann das Mietverhältnis, so wendet sich der Mieter an den Ersteher oder Käufer der Immobilie und verlangt von diesem die Mietsicherheit.

  Das Landgericht Braunschweig hatte einen Anspruch des Mieters gegenüber dem Ersteher einer Immobilie auf Herausgabe der an den Voreigentümer gezahlten Mietsicherheit in den Fällen abgelehnt, in denen die Mietsicherheit vom Voreigentümer nicht insolvenzfest angelegt worden war. Es begründete diese Auffassung damit, es sei Sache des Mieters, darauf zu achten, dass der Vermieter die Mietsicherheit von seinem sonstigen Vermögen getrennt anlegt. Deshalb habe der Mieter jedenfalls solange keinen Anspruch gegenüber dem Ersteher, wie dieser seinerseits seinen Anspruch gegenüber dem Voreigentümer auf Auskehrung der Mietsicherheit insolvenzrechtlich nicht durchsetzt. Der Bundesgerichtshof sieht dies anders. Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung gehe die Pflicht auf die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Es sei dabei ohne jegliche Bedeutung, ob der Ersteher seinerseits Rückgriff beim Voreigentümer nehmen könne (BGH vom 7. März 2012 – Aktenzeichen: XII ZR 13/10).

  Stand: 08.05.2012
  

• Mietkaution
  Zur Absicherung des Vermieters wird es immer mehr zum Standard, dass in einem Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vereinbart wird.
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  Der Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution durch den Mieter an den Vermieter ist nicht gesetzlich geregelt, sondern muss zwischen den Mietparteien im Mietvertrag vereinbart werden. Fehlt es an einer derartigen Vereinbarung, ist der Mieter auch nicht verpflichtet, eine Mietkaution an den Vermieter zu zahlen. Wurde eine derartige Vereinbarung in dem Mietvertrag mit aufgenommen, ist der Vermieter verpflichtet, das Geld nach dem Gesetz von seinem Vermögen getrennt auf ein Kautionskonto einzuzahlen, § 551 III Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dies soll verhindern, dass der Vermieter die Mietkaution ausgibt und für sich selber verwendet.

  Sollte der Mieter während des Mietverhältnisses Kenntnis davon erhalten, dass der Vermieter die Kaution pflichtwidrig verwendet hat, kann er die Monatsmiete in Höhe der gezahlten Kaution einbehalten. Er muss diesen Betrag dann jedoch selbst auf einem entsprechenden Konto als Kaution anlegen.
  Der Vermieter ist bei der Forderung nach einer Mietkaution gesetzlich beschränkt:

  So darf die Kaution drei Monatsmieten nicht übersteigen, § 551 Absatz 1 BGB. Des Weiteren hat der Mieter nach dem Gesetz die Möglichkeit, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen. Die erste Rate ist erst bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, § 551 Absatz 2 BGB. Dementsprechend ist eine Vereinbarung zu Ungunsten des Mieters, dass die Mietkaution in einer Zahlung vor Übergabe des Schlüssels zu erfolgen hat, unwirksam.

  Darüber hinaus muss der Vermieter nach dem Gesetz den überlassenen Geldbetrag bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Dies gilt nicht für Mietverhältnisse in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Die Kosten für die Anlage der Mietkaution trägt ausschließlich der Vermieter. Eine vertragliche Vereinbarung, die vorsieht, dass der Mieter die Kosten für die Errichtung eines Kontos und die Bankgebühren zu tragen hat, ist unwirksam.
  Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Mietkaution nebst den entsprechend erzielten Zinsen an den Mieter auszahlen, soweit er keine Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.

  Vor Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Mietkaution nicht zum Ausgleich rückständiger Mieten verwenden. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter seine Forderung rechtskräftig festgestellt hat oder die Forderung zwischen den Mietparteien unstreitig oder offensichtlich begründet ist. Eine weitere Ausnahme ist dann gegeben, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters im erheblichen Maße verschlechtert haben und der Vermieter befürchten muss, einen Ausgleich der Miete während des noch laufenden Mietverhältnisses nicht zu erhalten. Besteht für den Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses tatsächlich die Möglichkeit, zum Ausgleich der rückständigen Miete die Mietkaution zu verwenden, so ist der Mieter verpflichtet, die Mietkaution „aufzufüllen“.

  Wichtig für den Vermieter ist, dass der Mieter oft versucht, seine Mietkaution „abzuwohnen“. Der Mieter kann die letzten Mietzahlungen nicht mit dem Argument einbehalten, die letzten Mieten können mit der nach Beendigung des Mietverhältnisses auszuzahlenden Kaution verrechnet werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein derartiges „Abwohnen“ der Mietkaution unzulässig ist.
  Zu beachten ist auch, dass die Rückzahlung der Mietkaution nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses beziehungsweise des Auszuges des Mieters fällig wird.

  Der Vermieter hat Zeit, um zu überprüfen, ob eventuell noch Ansprüche gegen den Mieter zum Beispiel aus einer Nebenkostenabrechnung oder aufgrund eines durch den Mieter verursachten Mangels bestehen. Bedauerlicherweise hat der BGH hierzu noch keine klare Rechtsprechung gefunden. Die Bundesrichter gehen davon aus, dass dem Vermieter eine „angemessene Überlegungsfrist“, immer gemessen am Einzelfall, zugebilligt werden muss. Verschiedene Gerichte gehen von einem Zeitraum von zwei bis sechs Monaten aus.

  Hat der Vermieter die Mietkaution nach dem Ende des Mietverhältnisses ohne jeglichen Vorbehalt an den Mieter ausgezahlt, kann er anschließend keine Ansprüche mehr geltend machen.

  Des Weiteren kann der Vermieter die komplette Kautionszahlung nicht mit dem Argument zurückhalten, es stünde noch eine Heiz- oder Nebenkostenabrechnung aus. Hier muss der Vermieter konkret darlegen, dass der Mieter in den Jahren zuvor eine Nachzahlung auf die Heiz- oder Nebenkostenabrechnung leisten musste. Sodann kann der Vermieter die Mietkaution auch nur in Höhe der durchschnittlichen Nachzahlungen der letzten Jahre zurück halten. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt jedoch nicht mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern mit dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter die Kaution auszahlen muss.
  Problematisch kann es für den Mieter werden, wenn während des Mietverhältnisses die Immobilie, in der er wohnt, veräußert wird.

  Der neue Erwerber der Immobilie tritt dann an die Stelle des alten Vermieters. In der Regel ist es so, dass auch die Mietkaution an den neuen Vermieter übergeben wird. Noch bis zur Mietrechtsreform im Jahr 2001 galt das Prinzip, dass der neue Vermieter dem Mieter nur dann die Mietkaution zu zahlen hat, wenn er auch tatsächlich die Kaution durch den Voreigentümer erhalten hatte. In streitigen Fällen musste der Mieter immer beweisen, dass der neue Vermieter die Kaution durch den alten Vermieter erhalten hatte.

  Seit dem 1 September 2001, nach Durchführung der Mietrechtsreform, kann sich der Mieter nunmehr immer an den neuen Vermieter halten, unabhängig davon, ob dieser die Mietkaution tatsächlich vom alten Vermieter erhalten hat oder nicht. Sollte der neue Vermieter nicht mehr solvent sein, kann sich der Mieter aber immer noch an den alten Vermieter wenden. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter zunächst versucht hat, die Kaution vom neuen Vermieter zu erhalten.

  Entscheidend für die Frage, welches Recht anzuwenden ist, ist nicht der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern der Erwerb der Immobilie durch den neuen Vermieter. Hat der neue Vermieter die Immobilie vor dem 1. September 2001, also vor der Mietrechtsreform erworben, ist noch altes Recht anzuwenden. Wurde das Eigentum nach dem 1. September 2001 erworben, findet das neue, mieterfreundlichere Recht Anwendung.

  Stand: 21.03.2012
  

• Mietmangel
  Ein Mietmangel am Mietobjekt (Haus oder Wohnung) verpflichtet Vermieter … und Mieter.
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  Wer kennt sie nicht, die kleinen Tücken des Alltags: der Wasserhahn tropft, die Heizung fällt aus, das Fenster klemmt, im Badezimmer offenbart sich ein Schimmelfleck … Die Liste kann gewiss ein jeder für sich fortführen und vervollständigen. Unter solchen Bedingungen ist zügige Abhilfe angezeigt, um die Wohnqualität so schnell wie möglich wieder herzustellen.

  Immer wieder belasten Streitigkeiten wegen einem Mietmangel das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter – wann muss der Vermieter Wohnungsmängeln abhelfen?

  Grundsätzlich ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Mietsache während der Dauer des gesamten Mietverhältnisses im vertragsgerechten Zustand zu erhalten. Tritt ein Mietmangel – das kann ein kleinerer oder ein größerer Schaden sein – im Laufe der Mietzeit auf, hat er diesen zu beseitigen.

  Was kann man tun wenn sich der Vermieter weigert, den Mietmangel zu beheben?

  Kommt er seiner Beseitigungspflicht nicht nach, kann der Mieter die Miete in einem angemessenen Umfang mindern, wenn er durch den Mangel in der vertraglich vorausgesetzten Nutzung seiner Wohnung beeinträchtigt ist. Außerdem kann er den Vermieter gerichtlich zur Mangelbeseitigung zwingen.

  Gerichtsverfahren dauern bekanntlich lang – darf der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen?

  Wenn der Vermieter der Aufforderung des Mieters zur Beseitigung des Mangels innerhalb einer bestimmten Frist nicht nachkommt, kann der Mieter die hierfür notwendigen Maßnahmen selbst in die Wege leiten. Muss er hierbei Kosten oder andere Aufwendungen aufbringen, kann er diese anschließend vom Vermieter erstattet verlangen.

  Angenommen der Mieter ist nicht in der Lage die Kosten für die Mangelbeseitigung vorzustrecken – was kann er dann tun?

  Offenbart ein vom Mieter eingeholter Voranschlag Kosten für die Beseitigung des Mangels, die er selbst nicht in der Lage ist aufzubringen, kann er ebenso den Klageweg beschreiten. Er kann den sich aus dem Kostenvoranschlag ergebenden Betrag als Vorschuss vom Vermieter gerichtlich geltend machen.

  Muss der Mieter sonst noch etwas beachten?

  Da der Vermieter in der Regel nicht selbst in der Mietwohnung verweilt und daher naturgemäß vom aufgetretenen Mangel keine Kenntnis haben kann, muss der Mieter ihn vor Beanspruchung seiner Rechte selbstverständlich über den Mietmangel informieren.

  Und wenn er das nicht macht?

  Dann könnte sich der Mieter im schlimmsten Fall sogar dem Vermieter gegenüber für Folgeschäden haftbar machen. Außerdem kann er sich die Realisierung seiner eigenen Ansprüche erschweren. Der Mieter sollte demzufolge so frühzeitig wie möglich den Vermieter über aufgetretene Schäden in der Wohnung informieren.

  Was geschieht, wenn der Mieter infolge des Mangels selbst einen Schaden erleidet?

  Hat der Vermieter den Mangel zu vertreten, so kann der Mieter für einen ihm hierdurch entstandenen Schaden auch Ersatz verlangen. Hat es also der Vermieter beispielsweise unterlassen, das Dach seines Miethauses regelmäßig zu warten kann es zu einem Nässeeinbruch in der obersten Wohnung kommen. Hinterlässt dieser Nässeeinbruch an den vom Mieter in die Wohnung eingebrachten Möbeln Feuchtigkeitsschäden, kann er für diese Beschädigung Schadenersatz vom Vermieter verlangen.

  Muss der Vermieter JEDEN Mangel beseitigen, den der Mieter anzeigt?

  Die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der in Aussicht gestellte Aufwand die so genannte „Opfergrenze“ überschreitet. Wenn also die Kosten für die Mangelbeseitigung in keinem Verhältnis zum Nachteil, den der Mieter durch den Mangel erleidet und zum Wert der Mietsache selbst stehen, muss der Vermieter den Mangel nicht beseitigen.

  Stand: 14.03.2012
  

• Mietrechtsreform 2013
  Die Mietrechtsreform 2013 kommt. Ein wichtiger Punkt ist dabei die Bekämpfung von Mietnomaden.
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  Am 1. Februar 2013 hat der Bundesrat dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 zugestimmt. Die Änderungen werden voraussichtlich Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten, je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt. Dabei umfassen die Änderungen im Mietrecht drei große Komplexe:

  Neuregelungen für energetische Sanierungen und Modernisierungen nebst der Möglichkeit des Vermieters zur Umstellung auf das sogenannte Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen);

  zusätzlicher Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum;

  Abhilfe gegen das Mietnomadentum.

  Dem Vermieter werden durch neue Verfahrensregelungen verbesserte Möglichkeiten an die Hand gegeben, kurzfristiger und effizienter gegen säumige Mieter vorzugehen. So ermöglicht die Neuregelung im Mietrecht eine beschleunigte Zwangsräumung. Grundsätzlich sollen Räumungsverfahren künftig vorrangig von den Gerichten bearbeitet werden. Denn der Vermieter kann bei einer wirksamen Kündigung des Vertrages nicht selber räumen. Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter bei wirksamer Kündigung seine Leistung, nämlich die Besitzüberlassung, nicht eigenmächtig zurückhalten kann.

  Um weitere finanzielle und auch oft für den Vermieter existenzielle Schäden zu reduzieren, bedarf es einer besonders schnellen Durchführung des gerichtlichen Räumungsverfahrens. Auch wenn die meisten Gerichte sich in der aktuellen Rechtslage schon schnellerer Verfahren bemühten, waren und sind aber gesetzliche Regelungen vorgegeben, die dazu führten, dass die längeren Verfahren die Klageforderungen monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöhten, weil der Mieter auch weiterhin nicht zahlte. Neben den vielleicht zwei, drei oder vier bis zum Klageverfahren ausstehenden Mieten kamen dann auch schnell bis zur durchgeführten Zwangsräumung zusätzlich mindestens vier bis sechs Mieten hinzu. Deshalb sind nunmehr Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen. Sie sind vorrangig zu terminieren. Auch werden die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien auf ein unbedingt Notwendiges reduziert.
  Besonders hervorzuheben ist eine neue Sicherungsanordnung.

  Sobald der Vermieter einen Räumungsprozess einleitet, kann der Mieter auf Antrag des Vermieters vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufenden Mieten und Nutzungsentgelte eine Sicherheit, zum Beispiel durch Bürgschaft oder Hinterlegung von Geld, zu leisten. Konkret soll hiermit verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen weiteren, erheblichen, wirtschaftlichen Nachteil erleidet, weil der Mieter bei Ausgang des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Schulden zu bezahlen oder schlichtweg nicht zahlen will.

  Auf Antrag des Vermieters ordnet das Gericht künftig an, dass der Mieter wegen der Geldforderungen, die nach Zustellung der Klage an den Mieter fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat. Das geschieht allerdings nur, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist. Der Mieter hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.
  Befolgt der Mieter die Sicherungsanordnung nicht, setzt das Gericht auf Antrag des Vermieters ein Ordnungsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft für den Mieter fest.

  Verspricht die Anordnung des Ordnungsgeldes keinen Erfolg, kann das Gericht sogar direkt Ordnungshaft anordnen. Dabei ist selbstverständlich auch zur Sicherung der Rechte des Mieters geregelt, dass die Entscheidung über die Sicherungsanordnung mit der sofortigen Beschwerde angefochten werden kann. Ergeht eine Sicherungsanordnung und befolgt der Mieter sie nicht, sind die dargelegten Ordnungsmittel durch das Gericht festzusetzen. Der Vermieter kann allerdings die Durchsetzung der Zwangsmittel nicht im Wege der Parteivollstreckung erzwingen. Allerdings steht dem Vermieter dann das Recht zu, soweit der Räumungsprozess noch anhängig ist, die Räumung durch einstweilige Verfügung durchzusetzen.

  Hier liegt der wesentliche Vorteil in der Beschleunigung der Räumung für den Vermieter, wenn der Mieter der Sicherungsanordnung in dem Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet. Das oftmals Untätigbleiben des säumigen Mieters im Rahmen des Klageverfahrens hat nunmehr direkte Nachteile für den Mieter und gibt dem Vermieter eine kurzfristige Räumungsmöglichkeit an die Hand.
  Eine weitere „Schutzmaßnahme“ des säumigen und zur Räumung verurteilten Mieters war es in der Vergangenheit, zusätzliche, dem Vermieter unbekannte Personen in die Wohnung aufzunehmen.

  So konnte er eine zwangsweise Räumung durch den Gerichtsvollzieher verhindern. Der Vermieter hatte Räumungsklagen eingeleitet und Räumungstitel erwirkt gegen die Personen, die ihm als Nutzer der Wohnung bekannt waren. Wenn dann der Gerichtsvollzieher die zwangsweise Räumung durchsetzen wollte, öffnete eine dem Vermieter bisher unbekannte Person die Wohnung mit dem Hinweis, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, konnte er gegen diese Person im Vorhinein keinen Räumungstitel erwirken. Der Gerichtsvollzieher durfte dann auch die Wohnung nicht räumen, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Dieser Umstand führte in der Praxis tatsächlich zur Vereitelung des Räumungsanspruchs und zu weiteren, erheblichen Verzögerungen, da der Vermieter nunmehr einen neuen Räumungstitel gegen diese Person schaffen musste.

  Die wirtschaftlichen Folgen für den Vermieter waren immens. Dabei kam es durchaus auch vor, dass der Mieter sich nacheinander weiterer unbekannter Personen bediente, die mit diesem Einwand als Untermieter auch weiterhin die Räumung verhinderten. Dem soll nunmehr dadurch abgeholfen werden, dass gegen diese dritte Personen im Wege der einstweiligen Verfügung vorgegangen werden kann. Liegt gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, so darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen Personen angeordnet werden, die ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an diesen Räumen begründet haben. Der Vermieter ist dementsprechend nicht auf langwierige Klageverfahren verwiesen, sondern auf den einstweiligen und damit beschleunigten Rechtsschutz. Das Gesetz ordnet aber an, dass das Gericht diese Personen vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören hat. Im Weiteren muss der Vermieter in dem Verfügungsantrag glaubhaft machen, dass er keine Kenntnis von der Aufnahme der Person in die Mietwohnung hatte.
  Durch die neuen gesetzlichen Regelungen ergeben sich für den Vermieter effektivere und insbesondere kostengünstigere Vorgehensweisen gegen Mietnomaden.

  Für den Mieter bergen diese neuen Regelungen erhebliche Risiken und Gefahren. So werden durch die dargelegten Neuregelungen Stimmen laut, die diese für verfassungsrechtlich bedenklich halten. Es sind jetzt durchaus Fälle möglich, in denen Mieter ihre Wohnung verlieren, ohne dass eine gerichtliche Entscheidung in der Hauptsache ergangen ist, ob die Kündigung und/oder das Räumungsbegehren begründet waren.

  Sowohl Vermieter als auch Mieter werden aber in Kürze mit den neuen Regelungen konfrontiert. Auf der Seite der Mieter ergibt sich wegen der bestehenden Risiken und Folgen ein erhöhter Beratungsbedarf. Aber auch auf Seiten der Vermieter gibt es nicht nur Vorteile. Bei einer Feststellung gegen den Vermieter, dass zum Beispiel ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistungen nicht bestand, ist er zum Schadensersatz gegenüber dem Mieter verpflichtet.

  Stand: 15.02.2013
  

• Mietvertrag Arztpraxis
  Probleme und Schwierigkeiten von Ärzten und Zahnärzten beim Mietvertrag für Praxisräume.
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  Für fast jeden freiberuflich tätigen Arzt stellt sich bei der Niederlassung, beim Auslaufen des aktuellen Mietvertrages oder bei einem Standortwechsel die Frage, worauf beim Abschluss des Praxismietvertrages geachtet werden muss. Häufig legen Vermieter einen Standard-Mietvertrag für Gewerberäume vor, der auf die speziellen Belange des Arztes als Mieter nicht zugeschnitten ist. Ein Arzt sollte deshalb immer einen individuell auf seine Planung abgestimmten Mietvertrag verlangen und sich nicht mit einem Standardvertrag zufrieden geben. Im Folgenden werden einige wichtige Punkte dargestellt, auf die ein Arzt oder eine Gemeinschaftspraxis beim Abschluss eines Mietvertrages achten sollte. Im konkreten Einzelfall können noch weitere Punkte der Regelung bedürfen.
  Der Mietvertrag sollte die Gründung einer Berufsausübungsgemeinschaft in den Praxisräumen ermöglichen.

  Die Aufnahme weiterer Partner in die Praxis und automatisch in den Mietvertrag muss geregelt werden. Ein Widerspruchsrecht des Vermieters darf nur bei Vorliegen wichtiger Gründe in der Person des neuen Partners wie zum Beispiel Insolvenz und Ähnlichem bestehen. Des weiteren sollte geregelt werden, dass aus der Berufsausübungsgemeinschaft wieder ausscheidende Partner auch aus dem Mietvertrag ausscheiden, falls der Gründungspartner oder die Berufsausübungsgemeinschaft in den Praxisräumen verbleibt.
  Ein schwieriger Verhandlungspunkt sind oftmals Rückbauverpflichtungen.

  Ein Arzt muss oft noch Umbaumaßnahmen durchführen, damit die Räume als Arztpraxis genutzt werden können. In diesem Fall sollte einerseits eine Beteiligung des Vermieters an den Umbaukosten und andererseits ein Ausschluss der Rückbauverpflichtung verhandelt werden. Zur Standortsicherung enthielten Mietverträge für Arztpraxen früher häufig lange Laufzeiten. Wegen der in den letzten Jahren neugeschaffenen Kooperationsmöglichkeiten erscheint es wichtig, den Standort in kürzerer Zeit wechseln zu können und so flexibel zu bleiben. Insbesondere der in einer Einzelpraxis niedergelassene Arzt sollte sich die Option offen halten, in eine Berufsausübungsgemeinschaft oder ein Ärztehaus zu wechseln. Es erscheint deshalb vorteilhaft, den Mietvertrag zunächst nur über drei bis maximal fünf Jahre abzuschließen und Optionen zur Verlängerung zu vereinbaren.
  Nicht vergessen werden sollte die Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts für den Fall der Berufsunfähigkeit und des Todes.

  Der berufsunfähig gewordene Arzt beziehungsweise dessen Erben sollten dann nicht auch noch über mehrere Jahre an einen Mietvertrag gebunden sein. Die gesetzliche Regelung sieht hier eine außerordentliche Kündigung innerhalb eines Monats vor und ist damit für die Arztpraxis nicht sinnvoll. Innerhalb eines Monats kann regelmäßig nicht abgeschätzt werden, ob sich ein Nachfolger für die Praxis finden lässt. Ist der Mietvertrag jedoch erst einmal gekündigt, ist die Veräußerung der Praxis nahezu ausgeschlossen.

  Weiter muss im Mietvertrag geregelt sein, dass der Praxisnachfolger in den Mietvertrag eintreten kann. Die Nachbesetzung würde scheitern, wenn ein Nachfolger die Praxisräume nicht nutzen darf und damit eine Fortführung der Praxis am bisherigen Ort nicht möglich wäre. Ein Widerspruchsrecht des Vermieters muss auch hier auf wichtige, in der Person des Nachfolgers liegende Gründe beschränkt werden.

  Schließlich ist als weiterer wichtiger Punkt der Konkurrenzschutz zu nennen. Der Vermieter sollte sich verpflichten, an keinen Arzt gleicher oder konkurrierender Fachrichtung im Gebäude zu vermieten, solange das Mietverhältnis besteht.

  Fazit: Der Mietvertrag für eine Arztpraxis weicht in vielen Punkten vom Standard ab. Beim Abschluss eines Praxismietvertrages sind verschiedene wichtige Punkte zu berücksichtigen, damit den Interessen des Arztes möglichst optimal Rechnung getragen wird. Ein Standard-Gewerberaummietvertrag ist hierfür ungeeignet. Deshalb sollte der Mietvertrag immer individuell ausgehandelt werden. Keinesfalls sollte beim Abschluss eines Praxismietvertrages auf kompetenten Rechtsrat verzichtet werden.

  Stand: 20.11.2013
  

• Nichtraucherschutzgesetz
  Kein Schadenersatz für Gastronomen wegen dem Nichtraucherschutzgesetz.
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  Nachdem 2008 das Nichtraucherschutzgesetz (NiSchG) in Kraft getreten ist, zeichneten sich bereits kurze Zeit darauf Umsatzeinbußen in Kneipen und Restaurants ab. Das Gesetz bestimmt, dass beispielsweise öffentliche Einrichtungen und gastronomische Betriebe frei von Rauch sein sollen.

  2011 hat das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), erstmals über Ansprüche einer Gaststättenpächterin gegen den Verpächter wegen Umsatzeinbußen infolge des Inkrafttretens des Nichtraucherschutzgesetzes entschieden. Die Klägerin nahm die Verpächterin wegen einer nach Abschluss des Pachtvertrages durch das in Kraft getretene Gesetz eingetretenen Einschränkung der Nutzung der Gaststätte auf Schadenersatz in Anspruch. Hiernach durfte in der Gaststätte nicht mehr geraucht werden. Die Klägerin forderte von der Verpächterin Umbaumaßnahmen zur Schaffung eines, den landesrechtlichen Anforderungen entsprechenden Raucherbereiches, was diese jedoch ablehnte. Die Klage wurde abgewiesen.
  Der BGH sieht durch das Nichtraucherschutzgesetz und dem damit einhergehenden Rauchverbot keinen Mangel am Pachtgegenstand.

  Die mit dem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung steht nach Auffassung des BGH nicht im direkten Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Pachtsache selbst, sondern beziehe sich vielmehr auf die Art und Weise der Betriebsführung des Pächters. Die gesetzliche Regelung für Gaststätten fiele daher ausschließlich in dessen wirtschaftliches Risiko und wirkt sich demnach nicht auf die vertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Pächter und Verpächter gastronomischer Einrichtungen aus (Urteil vom 13. Juli 2011, Aktenzeichen: XII ZR189/09).

  Gastronomen werden wohl mit den durch die Einführung des Nichtraucherschutzgesetzes verbundenen Beeinträchtigungen auch künftig leben und wirtschaften müssen und gehalten sein, die im Nichtraucherschutzgesetz vorgesehenen Ausnahmen so gut wie möglich auszuschöpfen. Beispielsweise gilt das Rauchverbot gemäß § 3 Absatz 3 des NiSchG NRW nämlich (noch) nicht in für nur vorübergehende Zwecke aufgestellten Festzelten sowie bei im allgemeinen regelmäßig wiederkehrenden, zeitlich begrenzten Veranstaltungen, soweit es sich um im Brauchtum verankerte, regionaltypische Feste handelt. Darüber hinaus sehen auch Absatz 4 und Absatz 6 bis 8 von § 3 NiSchG NRW weitere Ausnahmen vor.

  Nach einer Studie des Deutschen Krebsforschungszentrums Heidelberg soll hingegen ein Großteil der Klientel der Gastronomiebetriebe – mithin ¾ der deutschen Gesamtbevölkerung – den Nichtraucherschutz befürworten und eine steigende Akzeptanz von rauchfreien Gaststätten bei ehemaligen und gelegentlichen Rauchern im Jahr 2011 verzeichnet werden können.

  Stand: 14.03.2012
  

• Quotenklausel
  Quotenklausel: Die anteilige Übernahme der Renovierung durch den Mieter bei noch nicht abgelaufenen Fristen für Schönheitsreparaturen.
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  Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Das heißt, dass der Vermieter Renovierungsmaßnahmen (Schönheitsreparaturen) durchzuführen hat, wenn sich die Wohnung durch den üblichen Gebrauch im Laufe der Zeit abnutzt.

  Der Vermieter kann diese Verpflichtung aber – und in den meisten Mietverträgen ist dies der Fall – auf den Mieter übertragen. Dies ist auch in einem Formularvertrag möglich. Allerdings sind solche Klauseln unwirksam, die für den Mieter verbindlich festlegen, nach wie vielen Jahren er diese Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (so genannte starre Fristen).

  Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter stellt neben dem vereinbarten Mietzins eine weitere Mietzahlung dar.

  Schließlich erspart sie dem Vermieter, die Wohnung auf seine Kosten zu renovieren. Die auf den Mieter übertragene Verpflichtung gehört also zur Kalkulation des Vermieters bei der Miethöhe. Dem Vermieter muss in diesem Fall auch daran gelegen sein, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter in jedem Fall durchgeführt werden, damit er die Renovierung nicht selbst durchführen muss.

  Der Mieter ist nicht grundsätzlich verpflichtet, jeweils zum Ende der Mietzeit die Schönheitsreparaturen durchzuführen, sondern nur dann, wenn sie tatsächlich aufgrund der entstandenen Abnutzung notwendig sind. Es ist eher unwahrscheinlich, dass der Mieter zum Ende der Mietzeit hin freiwillig nochmals renoviert; er hat dann ja nichts mehr davon. Günstigstenfalls erhält der Vermieter also eine Wohnung zurück, die zwar zwischendurch renoviert wurde, aber beim Vertragsende doch wieder abgenutzt ist.

  Diesem Dilemma kann der Vermieter auch nicht dadurch entgehen, dass er dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen überträgt und – unabhängig von den tatsächlich durchgeführten Schönheitsreparaturen – eine Endrenovierung beim Auszug fordert. Eine solche Kombination ist wegen des so genanten Summierungseffekts jedenfalls in einem Formularvertrag unwirksam. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn zwischen den Parteien individuell im einzelnen ausgehandelt wurde, dass neben den laufenden Schönheitsreparaturen auch eine Endrenovierung vorgesehen ist.
  Anteilige Übertragung der Renovierungskosten auf den Mieter (Quotenklausel)

  Um zumindest den Mieter anteilig an den Renovierungskosten beteiligen zu können, werden in vielen Mietverträgen so genannte Abgeltungs- oder Quotenklauseln eingeführt. Diese werden von der Rechtsprechung grundsätzlich anerkannt, weil der Mieter, dem die Schönheitsreparaturen übertragen worden sind, daran beteiligt werden soll, wenn diese noch nicht fällig sind. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter folgenden Voraussetzungen grundsätzlich möglich:

  a) Die maßgeblichen Fristen für die anteilige Abgeltung dürfen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses beginnen. Es muss deutlich erkennbar sein, dass der Mieter nur die Abgeltung für seine eigene Mietzeit schuldet.

  b) Die maßgeblichen Fristen und Prozentsätze müssen im Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen stehen. Problematisch hierbei ist, dass die in den 50er und 60er Jahren üblichen Renovierungsfristen von drei, fünf und sieben Jahren heute wohl nicht mehr passen, vielmehr deutlich längere Fristen angemessen sind.

  Die Quote muss daher dem Mieter nicht nur den Einwand offenhalten, er habe das Mietobjekt nur unterdurchschnittlich abgenutzt, sondern ihm auch deutlich machen, wie die Quote nach den Verhältnissen des Einzelfalls konkret zu berechnen ist. Die Anführung von Berechnungsbeispielen wird erforderlich sein, damit der Mieter seine Quote errechnen kann. Diese Beispiele dürfen aber weder zu kompliziert noch zu umfangreich sein, damit sie nicht mehrdeutig oder überraschend sind (§ 305 c BGB).

  c) Der vom Vermieter in der Berechnung genannte Kostenvoranschlag darf nicht für verbindlich erklärt sein. Der BGH hat – ausdrücklich unter Aufgabe seiner Rechtsprechung aus dem Jahr 1988 – am 29. Mai 2013 festgehalten, dass eine formularmäßige Quotenklausel insgesamt unwirksam ist, die lautet: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“.

  Dies sei eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Der Vermieter habe es allein in der Hand, verbindlich die Kosten für die Renovierung vorzugeben, dem Mieter sei es dadurch verwehrt, Einwendungen zu erheben. Nach dem Prinzip, dass immer von der kundenfeindlichsten Auslegung in der Vereinbarung auszugehen sei, bestehe die Gefahr, dass der vom Vermieter ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand und überhöhte Preise zugrunde lege. Dadurch sei die gesamte Quotenklausel unwirksam.

  d) Es muss dem Mieter ausdrücklich gestattet sein, die Schönheitsreparaturen durch Eigenarbeit auszuführen und dadurch einer anteiligen finanziellen Abgeltung zu entgehen.

  Die Schwierigkeit, eine den Vorgaben der Rechtsprechung entsprechende Quotenklausel zu entwickeln, wird aus dieser Aufstellung deutlich.

  Dabei geht es insbesondere auch um die notwendige Transparenz, um im Einzelfall die richtigen Beträge auszurechnen. Als Trostpflaster kann dem Vermieter allerdings gesagt werden, dass eine aus den genannten Gründen unwirksame Quotenklausel nicht auch die im Übrigen wirksam auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen in Frage stellt. Es kann also nicht schaden, neben einer wirksam vereinbarten Übertragung der Schönheitsreparaturen separat noch eine Quotenklausel hinzuzufügen, auch wenn deren Wirksamkeit zweifelhaft ist. Außerdem bleibt den Parteien immer noch die Möglichkeit, sich zu arrangieren.

  Leider hat der Gesetzgeber weder in der Mietrechtsnovelle 2001 noch mit dem neuen Mietrecht zum 1. August 2013 das Recht der Schönheitsreparaturen geregelt. Jeder Vermieter sollte sich überlegen, ob er durch einen längeren Kündigungsverzicht oder den Abschluss eines qualifizierten Zeitmietvertrages (wenn die Voraussetzungen vorliegen), eine bestimmte Mietzeit sicherstellt, die Schönheitsreparaturen selbst trägt und in die Miete einkalkuliert. Geht man beispielsweise von Kosten für Schönheitsreparaturen von insgesamt 2.400 Euro aus und legt eine Mindestmietzeit von vier Jahren zugrunde, so sind bei 48 Monaten für die fälligen Schönheitsreparaturen monatlich 50 Euro kalkuliert. Diese kann der Vermieter auch auf die Nettomiete aufschlagen und dann vom Mieter nur eine besenreine Rückgabe fordern.

  Dauert das Mietverhältnis über die ursprünglich vorgesehene Zeit hinaus weiter an, beteiligt sich der Mieter weiterhin jeden Monat an den zu einem späteren Zeitpunkt vorzunehmenden Schönheitsreparaturen durch seine Mietzahlung mit 50 Euro. Der Vorteil einer solchen Vereinbarung liegt darin, dass der Vermieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ansparen kann und kein Problem hat, dem Mieter bei einer Neuvermietung auch wieder eine frisch renovierte Wohnung zu überlassen.

  Stand: 26.11.2013
  

• Rückgabe der Mietwohnung
  Ende eines Wohnraummietverhältnisses – Worauf sollten Mieter und Vermieter achten?
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  Vor der Übergabe der Wohnung an den Vermieter treffen den Mieter verschiedene Pflichten:

  Er muss die Wohnung vollständig räumen.

  Er muss eventuell von ihm getätigte Einbauten entfernen, wenn der Vermieter den Verbleib nicht wünscht. Gegebenenfalls belässt es der Vermieter bei einer Entschädigung.

  Er muss von ihm verursachte Schäden beseitigen / reparieren oder Handwerker mit der Reparatur beauftragen.

  Ein Schaden liegt dann vor, wenn tatsächlich eine Beeinträchtigung über den normalen Gebrauch hinaus verursacht wurde (zum Beispiel hat ein Fensterglas einen Sprung) oder wenn übermäßige Gebrauchsspuren vorliegen (Die Katze hat die Tür zerkratzt.). Der Mieter ist nicht verpflichtet, normale Gebrauchsspuren / Abnutzung zu beseitigen (Laufspuren auf dem Parkett).

  Etwas anderes gilt, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss. Dies beinhaltet die Beseitigung von Gebrauchsspuren, etwa an den Wänden.

  Er muss Renovierungsarbeiten (so genannte Schönheitsreparaturen) nur durchführen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Allerdings: Hat der Mieter die Wohnung in hellen / neutralen Farben gestrichen angemietet, sie dann aber (teilweise) in dunklen Farben gestrichen, muss er vor Übergabe die Wände wieder hell / neutral streichen.

  Der Mieter muss die Wohnung reinigen. „Besenrein“ bedeutet, dass grob geputzt und gefegt werden muss. Eine Einbauküche muss ebenso wie Sanitärgegenstände gereinigt und gegebenenfalls entkalkt werden.

  Übergabe der Mietwohnung

  Es sollte eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung stattfinden, wobei Tatsachen festgestellt werden können (beispielsweise „die Schlafzimmertür ist zerkratzt“ – nicht: „die Katze hat die Tür zerkratzt“). Gemeinsam festgestellte Besonderheiten oder Schäden sollten auch fotografiert werden.

  Erstellung eines Protokolls? Ein Protokoll kann, muss aber nicht schriftlich gefertigt und von Vermieter und Mieter unterschrieben werden. Es sollte nur dann unterschrieben werden, wenn der Inhalt richtig ist. Unterschreiben beide ein schriftliches Protokoll, so gilt der Inhalt als von beiden Seiten akzeptiert. Weiteren Beanstandungen sind dann ausgeschlossen.

  Es sollten die Zählerstände gemeinsam abgelesen und schriftlich fixiert werden (Warm- und Kaltwasserzähler, Gaszähler, Wärmemengenzähler).

  Der Mieter muss alle Schlüssel, die er von der Wohnung hat, an den Vermieter übergeben. Die Art und Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel sollte ebenfalls schriftlich fixiert und unterschrieben werden.

  Nach Übergabe der Mietwohnung

  Nun ist der Vermieter gefragt:

  Sofern die oben genannten Ablesungen nicht gemeinsam (aus technischen Gründen) vorgenommen werden konnten, muss der Vermieter für eine zeitnahe Ablesung durch die zuständige Firma sorgen.

  Er muss die Kaution abrechnen und auszahlen. Hierzu hat er nach der Rechtsprechung bis zu sechs Monate Zeit. Er darf die Kaution aber nur dann einbehalten, wenn es hierfür triftige Gründe gibt (zum Beispiel muss der Mieter noch Mängel in der Wohnung beseitigen).

  Der Vermieter darf, wenn eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht, einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten (beispielsweise den Nachzahlungsbetrag aus der letzten Abrechnung zuzüglich zehn Prozent „Sicherheitszuschlag“).

  Stand: 09.12.2013
  

• Schimmel in der Wohnung
  Wie Mieter zu reagieren haben, wenn sie Schimmel in der Wohnung haben.
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  Nach dem Sommer steht der Herbst vor der Tür und viele Mieter wissen: In der Wohnung wird der Schimmel an den Wänden wieder sichtbar. In vielen Fällen streiten sich dann Mieter und Vermieter
  darum, wer für die Feuchtigkeit und den Schimmel verantwortlich ist.
  Wer muss ihn entfernen und wer trägt dafür die Kosten?

  Wer ist verantwortlich?

  Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der Vermieter die Kosten zu tragen hat, wenn die Ursache für die Schimmelbildung ein baulicher Mangel ist. Im Umkehrschluss ist der Mieter der Verantwortliche, wenn er falsch lüftet, was von den Vermietern gerne als Grund vorgeschoben wird.

  Aktuelle Rechtsprechung

  Doch nun hat das Landgericht Gießen in einem Urteil vom 02.04.2014, Az. 1 S 199/13 auch eine andere Sichtweise geäußert. In dem Fall hatte der Vermieter zur Energieeinsparung neue, dichtere
  Fenster einbauen lassen. Sind die Fenster dichter als vorher, gerät die Luftzirkulation ins Stocken. Folglich kann Feuchtigkeit nicht mehr so leicht nach draußen gelangen. Das heißt grundsätzlich, dass der Mieter vermehrt lüften muss. Nach BGH-Rechtsprechung kann dies dazu führen, dass der Mieter bis zu vier Mal am Tag die Wohnung Stoßlüften muss. Das Landgericht hat jedoch eine andere Sichtweise, ohne in Widerspruch mit dem BGH zu stehen. Laut Ansicht der Richter in Gießen ist der Vermieter beim Einbau dichterer Fenster dafür verantwortlich, die notwendigen Vorkehrungen gegen die Feuchtigkeit zu treffen. Dies wäre beispielsweise der Einbau einer Lüftungsanlage, die den erforderlichen Luftaustausch gewährleistet. In Frage käme vorab
  auch die Erstellung eines Lüftungskonzeptes. Dies ist nach der aktuellen Energieeinsparverordnung (ENEV 2014) für bestehende Gebäude bereits bindend, wenn mehr als ein Drittel der vorhandenen Fenster ausgetauscht werden.

  Lüftungskonzept oder Hinweis

  Wird in dem Fall kein Lüftungskonzept erstellt und keine anderweitige Maßnahme gegen die Feuchtigkeit ergriffen, muss der Vermieter zumindest den Mieter auf das geänderte Lüftungsverhalten
  hinweisen; dies kann durch eine konkrete Anleitung erfolgen oder durch Vorlage entsprechender Broschüren, beispielsweise der Verbraucherberatung oder des Umweltbundesamtes.
  Wird der Mieter nicht oder nicht ausreichend informiert, so sagt das Landgericht Gießen, hat der Mieter nicht für das fehlerhaften Lüftungsverhalten zu haften. Dem Vermieter ist deshalb zu raten, sich die Übergabe der entsprechenden Broschüren oder der Einweisung schriftlich durch den Mieter bestätigen zu lassen.

  Lüftungsprotokoll

  Sollte es zum Streit über das tatsächliche Lüftungsverhalten kommen, sollte der Mieter ein sogenanntes Lüftungsprotokoll führen, in dem über mehrere Wochen jeweils notiert, wann welches Fenster wie lange geöffnet wurde. Wird vom Vermieter dann noch immer das Lüftungsverhalten bemängelt, müsste ein Sachverständiger zu Rate gezogen werden. Hier ist jedoch zu beachten, dass man sich frühzeitig um einen Termin kümmert. Im Herbst sind die Gutachter im Dauereinsatz, gerade dann wenn der Schimmel blüht.
  Kommt der Sachverständige im Frühjahr, sind der Schimmel und die Feuchtigkeit bereits meist wieder verschwunden.

  Stand: 08.01.2015
  

• Schriftformmangel nicht heilbar
  Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, bedürfen nach § 550 BGB der Schriftform. Die Nichtbeachtung des Schriftformerfordernisses kann fatalte Folgen nach sich ziehen, wie die jüngste BGH-Entscheidung zeigt
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  Der Bundesgerichtshof hatte bereits in seiner Entscheidung vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 – entschieden, dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln unwirksam sind, da § 550 BGB kein dispositives Recht ist. Solche Schriftformheilungsklauseln sind deshalb mit der gesetzlichen Regelung, dass Mietverträge, die für eine längere Zeit als 1 Jahr geschlossen sind, als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten, sofern sie nicht in schriftlicher Form geschlossen wurden, nicht in Einklang zu bringen. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Räume zulässig. Diese Vorschrift gilt gleichermaßen für Wohnräume wie für Gewerberäume.

  In einer neuerlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 – ging es nun um einen Gewerberaummietvertrag, der schriftlich abgeschlossen war, aber eine Klausel enthielt, wonach jede Partei eine Neufestsetzung der Grundmiete verlangen konnte, wenn sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basisjahr 2000 = 100, um einen be­stimmten Prozentsatz verändert hatte. Außerdem enthielt der Vertrag eine Heilungsklausel dahingehend, dass bei Nichtbeachtung des § 550 BGB keine Partei das vorzeitige Kündigungs­recht geltend machen konnte, beide Parteien sich vielmehr verpflichteten, das Notwendige zu veranlassen, um die erforderliche Schriftform herbeizuführen. Das sollte auch für Ergänzungen und Nachträge gelten.

  Der Vermieter teilte nunmehr dem Mieter nach einiger Zeit mit, dass sich der Verbraucher­preisindex in dem vereinbarten Umfange verändert hatte und bat um eine Anpassung der monat­lichen Grundmiete. Der Mieter hat hierauf ab dem erbetenen Zeitpunkt die höhere Miete gezahlt.

  Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung konsequent fortgeführt und noch einmal deren Grundsätze festgehalten:

  1.

  Die Schriftform des § 550 BGB setzt voraus, dass sich die für den Vertragsabschluss erforder­liche Einigung über alle wesentlichen Vertragsinhalte, namentlich Mietgegenstand, Miete, Dauer des Vertragsverhältnisses, Parteien, aus einer Urkunde ergeben, die entweder von beiden unter­zeichnet ist oder aus gleichlautenden von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunden. Ledig­lich das, was von nebensächlicher Bedeutung ist, bedarf nicht dieser Form. Für Vertrags­änderungen gilt nichts anderes. Auch sie müssen dem Erfordernis des § 550 BGB genügen, sofern es sich nicht um irgendwelche Nebensächlichkeiten handelt.

  2.

  Die Miete stellt einen wesentlichen und damit dem Formzwang des § 550 BGB unterfallenden Vertragsinhalt dar. Das gilt jedenfalls, sofern sie für mehr als 1 Jahr gelten soll und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann. Auch die vertragliche Änderung der Miete unterliegt diesem Formzwang.

  3.

  Der Formzwang des § 550 BGB greift nicht ein, wenn der Vertrag einer Partei die Möglichkeit einräumt, durch einseitige Willenserklärung eine Änderung des Vertragsinhaltes herbeizuführen. Hier ist etwa an die Fälle zu denken, in denen dem Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung des Vertrages eingeräumt wird oder dem Vermieter das Recht der einseitigen Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen. Auch Änderungen der Miete, die auf Index­klauseln zurück­zu­führen sind, die eine automatische Mietanpassung beinhalten, unterliegen nicht dem Schrift­formerfordernis.

  4.

  In dem hier entschiedenen Fall sah die in dem Mietvertrag formulierte Indexklausel jedoch keine automatische Mietanpassung vor. Sie setzte ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters voraus, das der Annahme durch den Mieter bedurfte. Die Annahmeerklärung des Mieters erfolgte jedoch konkludent, indem er einfach den erhöhten Mietzins zahlte. Damit fehlte es an dem Erfordernis einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde oder gleichlautenden von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunden.

  Die Entscheidung zeigt, dass das Ausschöpfen des zulässigen Gestaltungsrahmens bei der Ab­fassung von Mietverträgen das Risiko, während der Laufzeit des Vertrages in die „Schrift­formfalle zu laufen“ reduziert.

  5.

  Der Bundesgerichtshof betont in seiner Entscheidung, dass das Berufen auf den Verstoß der Schriftform nicht treuwidrig ist. Insbesondere könne eine solche Treuwidrigkeit nicht aus der Schriftformheilungsklausel und Kündigungsausschlussklausel des Vertrages abgeleitet werden. Dabei betont der BGH, dass § 550 BGB nicht nur dem Schutz eines potenziellen Erwerbers dient, sondern den Vertragsparteien die Beweisbarkeit langfristiger Abreden gewährleisten soll, zudem die Parteien vor „der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen“ schützen soll.

  6.

  Schließlich betont der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung, dass wegen unterschiedlicher Rechtsfolgen eine fristlose Kündigung nicht in jedem Falle in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden darf, wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist. Vielmehr sei es für eine Umdeutung erforderlich, dass der Wille des Kündigenden, das Vertragsverhältnis in jedem Falle zu beenden, und zwar zum nächstmöglichen Termin, für den Empfänger der Kündigungs­erklärung erkennbar sein muss. Dies legt es nahe, im Falle einer fristlosen Kündigung stets hilfsweise das Mietverhältnis auch ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen.

  Stand: 14.05.2018
  

• Tod des Mieters
  Schicksal eines Wohnmietvertrages beim Tod des Mieters.
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  Die §§ 563 bis 564 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regeln die rechtlichen Folgen, die sich beim Tod eines Mieters ergeben. Sie räumen den Personen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben, gegenüber dem Vermieter und den Erben des verstorbenen Mieters besondere Rechte ein. Sind sie bereits selbst Mieter, bleibt ihnen dieser Rechtsstatus erhalten. Ansonsten treten sie unter bestimmten Umständen automatisch in das Mietverhältnis ein. Darüber hinaus erhalten all diese Personen das Recht, mit der gesetzlichen Mindestfrist (spätestens am dritten Werktag zum Ende des übernächsten Monatsletzten) zu kündigen.
  Überlebende weitere Mieter, Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 563 a BGB

  Für die überlebenden Mitmieter ändert sich nach dem Tod eines Mieters nichts an ihren Rechten und Pflichten. Sie setzen das Mietverhältnis mit dem Vermieter fort. Ein bisher gemeinsamer Haushalt mit dem verstorbenen Mitmieter ist nicht erforderlich.

  Beispiel: Das Ehepaar Anna und Fritz hat gemeinsam die Wohnung angemietet. Nach einigen Jahren hat sich das Ehepaar getrennt, Fritz ist ausgezogen und lebt bei seiner Freundin. Das Mietverhältnis wurde aber unverändert fortgesetzt. Fritz ist also nicht aus dem Mietverhältnis ausgeschieden, was nur im Rahmen eines Aufhebungsvertrages mit dem Vermieter bei gleichzeitiger Zustimmung seiner Ehefrau möglich gewesen wäre. Wenn nun Anna verstirbt, wird das Mietverhältnis mit Fritz fortgesetzt, unabhängig davon, ob er nun in die Wohnung einzieht oder nicht. Allerdings hat Fritz die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod seiner Ehefrau Kenntnis erlangt, mit der gesetzlichen Mindestfrist zu kündigen.

  Für sie können sich nur dann Rechte und Pflichten nach dem Tod des Mieters ergeben, wenn sie mit diesem in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

  Der Ehegatte: Er tritt in das Mietverhältnis als neuer Mieter ein, § 563 Absatz 1 Satz 1 BGB.

  Der Lebenspartner: Der Lebenspartner tritt wie der Ehegatte in das Mietverhältnis ein, § 563 Absatz 1 Satz 2 BGB. Gemeint ist hier der Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz. Andere Lebensgefährten (unabhängig vom Geschlecht oder einer geschlechtlichen Beziehung zum Mieter) sind insoweit nicht geschützt.

  Kinder des verstorbenen Mieters: Diese treten in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Etwas anderes gilt, wenn ein Lebenspartner und Kinder des verstorbenen Mieters vorhanden sind. In diesem Fall treten beide in das Mietverhältnis ein, § 563 Absatz 2 Satz 1 und 2 BGB.

  Andere Familienangehörige: Sie treten automatisch in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt, § 563 Absatz 2 Satz 3 BGB.

  Weitere Personen im gemeinsamen Haushalt (zum Beispiel Lebensgefährte): Sie werden wie Familienangehörige behandelt, § 563 Absatz 2 Satz 4 BGB.

  „Ausstiegs“-Erklärung der Mitbewohner, § 563 Absatz 3 BGB

  Die in den Mietvertrag eintretenden Personen können innerhalb eines Monats gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Diese Frist beginnt erst, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben. Die Erklärung gegenüber dem Vermieter kann formlos abgegeben werden, die in den Mietvertrag eingetretene Person muss aber den Zugang der Erklärung beim Vermieter beweisen. Empfehlenswert ist es also, die Erklärung in schriftlicher Form abzugeben und den Zugangsnachweis durch Boten oder die Zusendung per Einwurf / Einschreiben nachweisen zu können. Wird diese Erklärung abgegeben, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

  Geschäftsunfähige oder in ihrer Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen können diese Erklärung noch bis sechs Monate nach dem Zeitpunkt abgeben, in dem sie voll geschäftsfähig oder gesetzlich vertreten sind. Ein noch nicht volljähriges Kind kann also bis sechs Monate nach seinem 18. Geburtstag dem Vermieter noch erklären, dass es nicht in das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters eintreten will.

  Soweit mehrere Personen kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten sind, kann jede für sich allein die Erklärung abgeben, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen.
  Kündigungsrecht des Vermieters, § 563 Absatz 4 BGB

  Der Vermieter kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Eintritt der oben genanten Personen außerordentlich mit gesetzlich er Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

  Stand: 07.02.2014
  

• Tod des Mieters II
  Konsequenzen nach Eintritt in das Mietverhältnis, § 563 b BGB.
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  a) Der überlebende Mitmieter und die nach § 563 BGB eingetretenen Angehörigen haften neben den Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten, beispielsweise für rückständige Mieten, offene Betriebskosten oder durchzuführende Schönheitsreparaturen. Die Haftung ist gesamtschuldnerisch. Der Vermieter kann sich bei Forderungen aus dem Mietverhältnis, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind, an jeden der eingetretenen „neuen” Mieter, an die bereits vorhandenen Mitmieter und auch an den oder die Erben bis zur vollen Höhe seiner Forderung halten. Er kann sich seinen Schuldner also aussuchen.

  Allerdings haften die Erben im Verhältnis zu den in das Mietverhältnis eingetretenen Personen allein. Der in Anspruch genommene, „neue” Mieter kann sich daher an den Erben halten und diesen in Regress nehmen.

  b) Soweit der verstorbene Mieter bereits eine Mietvorauszahlung geleistet hat und die eingetretenen, neuen Mieter dadurch etwas erspart oder erlangt haben, müssen sie dies dem Erben herausgeben.

  c) Für den Vermieter eröffnet sich nach dem Tod des Mieters die Möglichkeit, von den neuen Mietern oder von den bereits vorhandenen Mitmietern eine Mietsicherheit (Kaution) zu verlangen, wenn diese bisher nicht geleistet war. Diese Sicherheit darf bis zum dreifachen der monatlichen Nettomiete betragen, § 551 BGB.
  Eintritt der Erben in den Mietvertrag, § 564 BGB

  a) Außerordentliches Kündigungsrecht

  Wenn das Mietverhältnis von den Angehörigen nicht fortgesetzt oder von den bisherigen Mitmietern gekündigt worden ist, treten die Erben kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Erben und Vermieter wird in diesem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist bewilligt. Diese Frist beginnt, sobald der Erbe oder der Vermieter vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben oder davon, dass die berechtigten Personen es nicht fortsetzen wollen.

  b) Unbekannte Erben:

  In den wenigsten Fällen ist dem Vermieter bekannt, wer die Erben seines Mieters sind. Die Erbenfeststellung verzögert sich auch dann, wenn die gesetzlichen Erben, etwa die Kinder, das Erbe ausschlagen, nachdem Vater oder Mutter kein Vermögen besitzen, das die Todesfallkosten übersteigt. Mit dem Tod des Mieters erlischt regelmäßig auch der für die Mietzahlung eingerichtete Dauerauftrag. Der Vermieter ist daher daran interessiert, das Mietverhältnis mit den – noch unbekannten – Erben durch Kündigung zu beenden. Wem soll er diese Kündigung aber zuschicken?

  In diesem Fall bietet sich für den Vermieter an, beim Nachlassgericht (das zuständige Amtsgericht) den Antrag auf Stellung eines Nachlasspflegers zu stellen, §§ 1960 f. BGB. Das Nachlassgericht muss, wenn der Erbe unbekannt ist, durch die Bestellung eines Pflegers für die Sicherung des Nachlasses sorgen. Entgegen dem Gesetzeswortlaut muss dieser Nachlasspfleger auch schon dann bestellt werden, wenn der Vermieter den Schritt einer gerichtlichen Geltendmachung erwogen hat, ohne dass bereits ein Rechtsstreit geführt werden muss (OLG Köln, Beschluss vom 10. Dezember 2010).

  Das OLG München hat am 20. März 2012 allerdings festgestellt, dass die Nachlasspflegschaft für die unbekannten Erben bei anstehender Räumung der Wohnung nicht auf die Beendigung des Mietverhältnisses beschränkt werden kann. Der Nachlasspfleger muss sich also mit der gesamten Nachlassabwicklung befassen.
  Keine Einschränkung der Mieterrechte, § 563 Absatz 5 und § 563 a Absatz 3 BGB

  Der Gesetzgeber hat sowohl beim Eintrittsrecht der Personen, die nicht Mieter waren (§ 563 Absatz 1 und 2 BGB), als auch bei den Rechtsfolgen für die überlebenden Mieter (§ 563 a BGB) jeweils festgelegt, dass eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter unwirksam ist. Der Vermieter kann also in einem Mietvertrag für den Fall des Todes des oder der Mieter keine Regelung vereinbaren, die die Rechte der Mitmieter und Angehörigen weiter einschränkt, als dies gesetzlich erlaubt ist.

  Stand: 07.02.2014
  

• Tod des Mieters III
  Erbenhaftung bei Tod des Mieters – Urteil des Bundesgerichtshof vom 23. Januar 2013 – Aktenzeichen VIII ZR 68/12.
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  Nach dem Tod eines Mieters von Wohnraum kann das Mietverhältnis gemäß § 563 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit Familien- oder Haushaltsangehörigen durch deren Eintritt in das Mietverhältnis (§ 563 a BGB) beziehungsweise mit den Mitmietern fortgesetzt werden. Erfolgt ein entsprechender Eintritt oder die Fortsetzung durch den berechtigten Personenkreis nicht, findet die Rechtsfolge des § 564 BGB Anwendung. Danach wird das Mietverhältnis zum Vermieter mit dem Erben fortgesetzt. Dem Erben steht sodann ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Vermieter zu, wonach er sich von dem Mietverhältnis binnen einer dreimonatigen Kündigungsfrist wieder lösen kann.

  Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in der Entscheidung vom 23. Januar 2013 mit der Frage der Haftung des Erben im Falle des Ausspruchs des Sonderkündigungsrechtes oder im Falle der Erhebung der Dürftigkeitseinrede durch diesen zu beschäftigen. Macht der Erbe von dem Sonderkündigungsrecht des § 564 BGB Gebrauch, stellt sich die Frage, wer für die bis zum Ablauf der Kündigungsfrist angefallenen Mieten und gegebenenfalls für Räumungskosten haftet. In der Literatur war bislang streitig, ob es sich bei den Forderungen aus einem Mietverhältnis nach Tod des Mieters um Nachlasserbenschulden handelt, für die der Erbe persönlich haftet oder aber um reine Nachlassverbindlichkeiten. Die erstgenannte Meinung stützte sich dabei auf den Umstand, dass der Erbe von Gesetzes wegen zunächst als Mieter in das Mietverhältnis eintrete und daher in seiner Stellung als Mieter auch persönlich haften würde. Bislang hatte der BGH diese Frage und damit den Meinungsstreit offen gelassen.
  In dem genannten Fall erhob der Kläger aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegenüber der Tochter des verstorbenen Mieters Zahlungsklage.

  Die Erbin sollte unter anderem die Miete für den Zeitraum nach dem Tod des Mieters und Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung sowie nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bezahlen. Die Tochter des verstorbenen Mieters hatte die Erbschaft außerhalb der hierfür bestimmten Ausschlagungsfrist ausgeschlagen und im Übrigen die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB erhoben.

  Jedenfalls wenn das Sonderkündigungsrecht des § 564 BGB Anwendung findet, bestätigt der BGH die genannten Kosten nunmehr als reine Nachlassverbindlichkeiten. Auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis stellen in einem solchen Fall reine Nachlassverbindlichkeiten dar. Ist jedoch geklärt, dass es sich um Nachlassverbindlichkeiten handelt, müssen für diese auch die rechtlichen Möglichkeiten des Erben der Haftungsbefreiung gelten. Insoweit steht dem Erben grundsätzlich die Möglichkeit der Ausschlagung oder der Einrede der Dürftigkeit gemäß § 1990 BGB zu.

  Infolgedessen hat der BGH konsequent entschieden, dass der Erbe, der zunächst Mieter geworden ist, von diesen Verbindlichkeiten vollständig frei wird, wenn er das Erbe innerhalb der Ausschlagungsfrist ausschlägt. Schlägt er das Erbe nicht oder nicht wirksam aus, so kann er die Dürftigkeitseinrede erheben, die dazu führt, dass die Haftung auf den Nachlass beschränkt wird und eine darüber hinausgehende eigene Haftung des Erben mit seinem privaten Vermögen nicht zum Tragen kommt.

  Stand: 13.12.2013
  

• Übergabeprotokoll
  Zu Beginn eines Mietverhältnisses oder bei der Beendigung sollte im Interesse beider Vertragsparteien ein Übergabeprotokoll erstellt werden.
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  Ein derartiges Protokoll schafft Klarheit, ob und welche Pflicht für den Mieter bei Rückgabe der Mietsache zur Renovierung oder Reparatur besteht. Das Protokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei der Übergabe. So entstehen später keine Beweisschwierigkeiten, da der Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll genau festgehalten wird. Als Vertragspartei eines Mietvertrages, egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind, sollten Sie immer auf die Erstellung eines entsprechenden Abnahme- beziehungsweise Übergabeprotokolls bestehen.

  Wichtig ist jedoch, dass grundsätzlich keine Verpflichtung des Vermieters oder des Mieters besteht, ein entsprechendes Protokoll aufzustellen und zu unterschreiben. Haben die Vertragsparteien bei der Übergabe der Wohnung, sei es zu Mietbeginn oder zum Mietende, ein Übergabeprotokoll erstellt, wird bei späteren Streitigkeiten über behauptete Mängel in der Wohnung davon ausgegangen, dass alle Mängel vollständig und richtig in dem Protokoll aufgeführt worden sind. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Sind bei Mietbeginn in dem Übergabeprotokoll keine Mängel der Mietsache aufgeführt, trägt der Mieter bei Auszug aus der Wohnung die Beweispflicht, dass die Mängel bereits beim Einzug in die Wohnung vorhanden waren. Diesen Beweis wird der Mieter nur selten führen können.
  Für das Gericht spricht ein ausgefülltes und unterzeichnetes Übergabeprotokolls dafür, dass ein entsprechender Mangel tatsächlich nicht vorhanden war.

  Umgekehrt ist der Mieter auf der sicheren Seite, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Abnahmeprotokoll gefertigt wurde und der Vermieter im Protokoll bestätigt hat, dass die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde. Hat der Vermieter das im Übergabeprotokoll bestätigt, kann er gegen den Mieter weder Erfüllungs- noch Schadensersatzansprüche durchsetzen, wenn tatsächlich später einmal Mängel in der Wohnung nach Auszug gefunden werden. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Mieter arglistig einen Mangel verschwiegen hat, den er herbeigeführt hat.

  Oft werden in Abnahmeprotokollen sogenannte Formularklauseln verwendet. Diese sehen vor, dass der Mieter bei seinem Auszug die gesamten Renovierungsaufwendungen übernehmen soll, unabhängig davon, ob der Mieter nach dem Mietvertrag oder den gesetzlichen Bestimmungen überhaupt verpflichtet war, eine Renovierung durchzuführen. Solche Regelungen stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und sind aus diesem Grunde unwirksam.

  Unwirksam ist gleichfalls eine Formularklausel, die den Passus enthält: „Der Mieter hat die Wohnung in dem im Übergabeprotokoll festgestellten Zustand übernommen. Wird ein Protokoll bei der Übergabe nicht angefertigt, gilt die Wohnung als mangelfrei übernommen.“ Eine derartige Klausel wurde ebenfalls als unwirksam bewertet.

  Verpflichtet sich der Mieter in einem Übergabeprotokoll, bestimmte Renovierungen bis zum Mietende auszuführen, so ist er daran gebunden.

  Das gilt unabhängig von der Wirksamkeit der mietvertraglichen Regelung. Der Mieter sollte daher vor einer voreiligen Unterzeichnung des Übergabeprotokolls genau überprüfen, ob er sich tatsächlich zu diesen Arbeiten verbindlich verpflichten möchte.
  Oft kommt es auch dazu, dass sich eine Vertragspartei weigert, ein Abnahme- oder Übernahmeprotokoll zu fertigen.

  Wichtig ist dann für die Vertragspartei, die gerne ein entsprechendes Protokoll fertigen würde, dass der Zustand der Wohnung dokumentiert wird. Die sicherste Lösung wäre hier, einen Sachverständigen zu beauftragen. Dies würde jedoch mit erheblichen Kosten einhergehen. Es sollten jedoch mindestens Lichtbilder über den Zustand der Wohnung gefertigt werden. Des Weiteren sollten sich unabhängige Zeugen ebenfalls vom Zustand der Wohnung ein Bild machen. Die Zeugen sollten den Zustand der Wohnung dokumentieren (können).

  Stand: 20.03.2012
  

• Wohnfläche
  Mietminderung bei fehlerhafter Angabe der Wohnfläche.
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  Hat das Mietobjekt einen Mangel, der seine Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, ist der Mieter von der Mietzahlung befreit oder darf zumindest die Miete mindern, bis dieser so genannte Beschaffenheitsmangel behoben ist. Einen solchen Mangel hat der Bundesgerichtshof (BGH) auch darin gesehen, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag Angegebenen liegt (gilt auch bei Circa-Angaben).

  Dem BGH wurde am 10. November 2010 vom Landgericht Potsdam ein Fall vorgelegt, bei dem es im zugrunde liegenden Formularmietvertrag unter anderem heißt:

  „Vermietet werden Räume als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 qm beträgt. Wegen möglicher Messfehler dient diese Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, der räumliche Umfang der Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“
  Der Mieter hatte behauptet, die Wohnung sei nur 41,63 qm groß und deshalb die Miete um 24 Prozent gemindert.

  Das mit der Klage des Vermieters auf Zahlung der restlichen Miete befasste Amtsgericht hatte ein Sachverständigengutachten eingeholt, das eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 Quadratmetern ermittelte und deshalb dem Mieter eine Mietminderung von 21,54 Prozent zugestanden. Das Landgericht hob auf die Berufung des Vermieters hin die Entscheidung auf, ließ aber die Revision zum BGH zu.

  Der BGH meint, dass zwar ein Beschaffenheitsmangel gegeben sei, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche liege. Im vorliegenden Fall sei aber keine Vereinbarung über die Größe der Wohnfläche getroffen worden. Die Wohnungsgröße sei zwar genannt, aber zugleich ausdrücklich vereinbart worden, dass diese Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene. Damit sei auch keine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, die zur Mietminderung berechtigte.

  Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass ein Formularmietvertrag benutzt worden sei. Es gelten hier die Regeln über die allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen seien, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern verstanden würden. Würdige man den Gesamtinhalt der Hinweise zur Wohnungsgröße, werde deutlich, dass die Quadratmeter-Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene, was sich aus den nachfolgenden beiden Sätzen ergebe.
  Die Parteien würden ausdrücklich auf die Anzahl der vermieteten Räume abstellen und nicht auf die Quadratmeter.

  Gehe man daher von einem durchschnittlichen Vertragspartner auf der Mieterseite aus, würde durch den Hinweis klar, dass die Quadratmeter-Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene und auch nicht den Charakter einer Zusage hinsichtlich der Fläche enthalte.

  Soweit in dem vorliegenden Rechtsstreit auch noch die Betriebskosten Gegenstand waren, spielt die Tatsache, dass die Wohnfläche um 21,54 Prozent kleiner als im Mietvertrag genannt war, allerdings eine Rolle. Wenn sich nach der Wohnflächenverordnung nur 42,98 Quadratmeter ergeben, können die Betriebskosten auch nur nach dieser tatsächlich vorhandenen Wohnfläche umgelegt werden. Insoweit war dem Mieter Recht zu geben.
  Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen.

  § 536 Bürgerliches Gesetzbuch will dem Mieter nur dann ein Mietminderungsrecht zugestehen, wenn durch einen Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch genommen oder eingeschränkt wird. Der Vermieter weist ausdrücklich darauf hin, dass wegen möglicher Messfehler nur die Anzahl der Räume für die vertragsgemäße Beschaffenheit ausschlaggebend sein soll. Er macht keine Zusicherung zur Größe der Wohnung und damit zur Flächenbeschaffenheit.

  Ein Vermieter muss sich überlegen, ob er überhaupt Quadratmeter-Angaben zur Wohnungsgröße in den Mietvertrag aufnimmt. Es genügt völlig, dass der Mietgegenstand „bestimmbar“ ist, also die vermieteten Räume nach Anzahl und Lage im Mietvertrag aufgeführt sind. Besteht der Mieter auf eine genaue Flächenangabe oder ist die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohn- und Nutzfläche für die Betriebskostenabrechnung notwendig, macht es Sinn, eine entsprechende Einschränkung, wie im vorliegenden Fall, vorzunehmen.

  Sinnvoll wäre auch noch ein Zusatz dergestalt, dass sich die Parteien darüber einig sind, dass der Mietzins in der vereinbarten Höhe unabhängig von der Quadratmeter-Zahl vereinbart worden ist.

  Stand: 07.02.2014
  

• Zeitmietvertrag
  Die wirksame Befristung von Mietverträgen (Zeitmietvertrag) ist seit der Mietrechtsreform vom 19. Juni 2001 in § 575 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.
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  Für bis zum 1. September 2001 bestehende Zeitmietverträge gelten weiterhin die alten Schutzvorschriften. Durch die neue Regelung wurde der einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption und Geltung der Sozialklausel im Interesse der Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit abgeschafft. Es gibt jetzt nur noch den „echten“ Zeitmietvertrag, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsächlich zur Beendigung führt und keinen Widerspruch des Mieters nach Maßgabe der Sozialklausel zulässt. Auch der Räumungsschutz nach § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) wird dem Mieter nicht gewährt.

  Ob sich nach der Neuregelung der Abschluss eines Zeitmietvertrages oder der eines unbefristeten Mietverhältnisses als vorteilhafter erweist, ist im Einzelfall zu entscheiden. Nach der Intention des Gesetzgebers soll es dem Vermieter im Interesse der Vermeidung wohnungspolitisch unerwünschter Leerstände möglich sein, Wohnräume bis zu der von ihm vorgesehenen, anderweitigen Nutzung so zu vermieten, dass er sie nach Beendigung der Laufzeit tatsächlich der beabsichtigten Nutzung zuführen kann. Für den Mieter hingegen, der in absehbarer Zeit keine Änderungen zu erwarten hat, wird primär der Schutz vor einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter während eines bestimmten Zeitraumes im Vordergrund stehen.
  I. Vertragsschluss

  Zum Schutz des Mieters muss die Befristung durch ein in § 575 I BGB benanntes Verwendungsinteresse des Vermieters gerechtfertigt sein. Die Gründe für einen Zeitmietvertrag sind im Gesetz abschließend aufgezählt. Eine Kumulation mehrerer Zwecke wird jedoch für zulässig erachtet. Auch eine alternative oder hilfsweise Angabe des Verwendungszwecks ist möglich.
  1. Eigennutzung

  An den Tatbestand der Eigennutzung sind wesentlich geringere Anforderungen zu stellen, als an den des Eigenbedarfs. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die eigene Nutzung darlegt, ausreichend ist, dass sie sich als realisierbar darstellen. Der Kreis der Bedarfspersonen entspricht denen des Eigenbedarfs. Der Vermieter muss die Räumlichkeiten als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen wollen. Eine Nutzung zu gewerblichen oder sonstigen Zwecken rechtfertigt keinen Zeitmietvertrag.
  2. Veränderung

  Der Befristungsgrund der Veränderung erfordert eine Umgestaltung der Räumlichkeiten, die so erheblich ist, dass durch die Maßnahme die Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich, mindestens erheblich erschwert ist. Danach scheiden Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten als Befristungsgrund aus. Es genügen hingegen Vorhaben, die der Mieter nach § 554 II BGB ohnehin nicht zu dulden hat. Der Abriss oder die Umgestaltung muss rechtlich zulässig sein. Die Genehmigungsfähigkeit zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses reicht aus.
  3. Betriebsbedarf

  Für die Überlassung der Mietsache an einen zur Dienstleistung Verpflichteten ist ausreichend, wenn die Wohnung erst nach Ablauf der im Zeitmietvertrag angegebenen Vertragszeit als Werkswohnung genutzt werden soll.
  4. Mitteilung des Verwendungsinteresses

  Die Bedarfsgründe sind dem Mieter spätestens bei Vertragsschluss schriftlich anzuzeigen. Dabei muss die Erklärung inhaltlich so konkretisiert sein, dass der Mieter die Verwendungsgründe als für eine Befristung hinreichend einschätzen kann. Der Fall der Eigennutzung setzt aber nicht voraus, dass die Bedarfsperson bereits namentlich benannt ist.
  II. Vertragsdauer

  Der qualifizierte Zeitmietvertrag sah bis 2001 eine Höchstdauer der Befristung von fünf Jahren vor. Nach der Mietrechtsreform ist keine Laufzeitbefristung mehr vorgesehen.

  Wird bei Vertragsabschluss ein Befristungsgrund nicht wirksam vereinbart oder fehlt die schriftliche Mitteilung der Nutzungsabsicht, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Fällt der Befristungsgrund vorzeitig weg, kann der Mieter ebenfalls eine Verlängerung seines Zeitmietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen.
  III. Wechsel des Befristungsgrundes

  Ein Auswechseln des Befristungsgrundes für den Zeitmietvertrag ist unzulässig (zum Beispiel Eigennutzung statt Abriss). Es ist dem Vermieter jedoch erlaubt, bei gleich bleibender Nutzungsabsicht den zugrunde liegenden Sachverhalt zu tauschen (beispielsweise Abbruch statt grundlegende Instandhaltung).
  IV. Auskunftsverlangen des Mieters

  Der Mieter ist berechtigt frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung vom Vermieter über das Fortbestehen der Verwendungsabsicht Auskunft zu verlangen. Wird die Mitteilungsfrist seitens des Vermieters überschritten, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.
  V. Verlängerungsanspruch des Mieters

  Ein Anspruch auf eine entsprechende Verlängerung des Vertrages besteht auch dann, wenn der Grund der Befristung erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit eintritt.

  Stand: 22.03.2012
  

• Zurückbehaltungsrecht
  Zurückbehaltungsrecht des Wohnraummieters bei Mängeln.
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  Der Vermieter ist verpflichtet, während der Mietdauer für den vertragsgemäßen und mängelfreien Zustand der Wohnung zu sorgen. Tritt ein Mangel auf, durch den die Tauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich gemindert ist, kann der Mieter während dieser Zeit je nach Umfang des Mangels die Mietzahlung aussetzen oder mindern, §§ 535, 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

  Kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, das heißt hilft er trotz der Anzeige des Mieters diesem Schaden nicht ab, kann der Mieter

  Schadenersatz fordern;

  den Mangel selbst beseitigen und

  Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

  Voraussetzung dafür ist aber, dass der Mieter dem Vermieter den Schaden mitgeteilt und ihm Gelegenheit zur Abhilfe gegeben hat. Der Mieter kann die so entstandenen Ansprüche aktiv geltend machen, also gegebenenfalls auch einklagen. Er kann aber auch die Aufrechnung mit der Forderung des Vermieters auf Zahlung der Miete erklären und seine Mietzahlung ganz oder teilweise so lange unterlassen, bis die gegenseitigen Forderungen „verrechnet“ sind.
  Zurückbehaltungsrecht des Mieters

  Hat der Mieter den Mangel angezeigt und dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung gesetzt, bleibt dieser aber passiv, so kann der Mieter die notwendigen Maßnahmen zur Schadensbeseitigung selbst tätigen. Er wird dann aber gegenüber einem Handwerker als Auftraggeber finanziell in Vorlage treten müssen, während die Aufrechnung mit der Miete nur für die Zukunft und nur in Höhe der jeweiligen Monatsmiete möglich ist.

  Will der Mieter dies nicht, so kann er – neben einem möglichen Recht zur Minderung wegen der Herabsetzung des Wohnwerts – aufgrund des Schadens auch die Mietzahlung mit dem Hinweis gegenüber dem Vermieter zurückhalten, dass er die zurückbehaltene Miete nachbezahlen wird, sobald der Schaden beseitigt ist.

  Beispiel: In einer Vier-Zimmer-Wohnung sind zwei Räume so stark vom Schimmel befallen, dass sie nicht genutzt werden können. Der Mieter hat den Vermieter zur Beseitigung des Schimmelschadens aufgefordert, der Vermieter aber nicht reagiert.

  Daraufhin mindert der Mieter die Miete um 50 Prozent. Außerdem lässt er einen Kostenvoranschlag eines Fachhandwerkers vorlegen, der die Schadensbeseitigung mit 6.000 Euro beziffert. Nun kann der Mieter entweder diesen Handwerker beauftragen und den Schaden beseitigen. Den Rechnungsbetrag kann er dann vom Vermieter ersetzt verlangen (Aufwendungsersatz) oder mit den jeweils fälligen Mietzahlungen aufrechnen.

  Alternativ kann er dem Vermieter unter Vorlage des Kostenvoranschlags die Schadensbeseitigungskosten mitteilen und erklären, dass er sein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Mietzahlungen geltend machen wird, bis der Schaden beseitigt ist.

  Bei einer Monatsmiete von zum Beispiel 800 Euro und einer Minderung von 50 Prozent würde dies bedeuten, dass der Mieter zwölf Monate (400 Euro x 12 = 5.800 Euro) keine Miete und noch einen Monat nur 50 Prozent der geminderten Miete, also 200 Euro bezahlt. Hat der Vermieter während dieser Zeit den Schaden immer noch nicht beseitigt, bleibt es bei der geminderten Mietzahlung. Der Mieter zahlt künftig 400 Euro und behält den zurückbehaltenen Betrag von 6.000 Euro ein. Der Mieter hat es dann selbst in der Hand, ob er den zurückbehaltenen Betrag zur Schadensbeseitigung heranzieht oder in der verschimmelten Wohnung bei geminderter Miete wohnen bleibt oder das Mietverhältnis kündigt.
  Diese Mieterrechte können nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

  Die Möglichkeit für den Mieter, Schadenersatz oder Aufwendungsersatz zu verlangen, aufzurechnen oder die Miete zurück zu behalten, kann nicht durch eine vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Allerdings verlangt § 556 b Absatz 2 Satz 1 BGB, dass diese Absicht des Mieters dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit wenigstens in Textform angekündigt wird, E-Mail oder Fax genügen also.

  Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung vom 3. November 2010 dieses Zurückbehaltungsrecht des Mieters ausdrücklich als Möglichkeit bestätigt, den Vermieter auf diese Weise zur Beseitigung des Mangels anzuhalten. Allerdings hat der BGH auch darauf hingewiesen, dass der Mieter als Bewohner den „ersten Zugriff” auf etwaige Mängel hat und daher, wenn Mängel auftreten, diese dem Vermieter unverzüglich anzeigen muss. Dies ist notwendig, damit er sich nicht selbst schadenersatzpflichtig macht, wenn durch die unterlassene Anzeige der Schaden noch größer wird und auch, um dem Vermieter deutlich zu machen, warum ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird. Der Vermieter muss wenigstens die Gelegenheit haben, den Schaden zu beseitigen. Es genügt daher nicht, wenn der Mieter nachträglich darauf hinweist, dass Mängel vorhanden gewesen seien und er deshalb von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht habe.

  Stand: 07.02.2014
  

Betriebskosten
Nebenkostenabrechnungen bergen jedes Jahr von Neuem Zündstoff für Streit zwischen Mieter und Vermieter.

• Betriebskostenabrechnung

  Anerkenntnis der Betriebskostenabrechnung durch den Mieter bei vorbehaltloser Zahlung
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  Bis zu Beginn des 21. Jahrhunderts machte die vorbehaltlose Rückzahlung des Vermieters oder Nachzahlung des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung „den Sack zu“. Die Rechtsprechung sah solche Zahlungen als Schuldanerkenntnis an. Eine Korrektur war nicht mehr möglich.

  Für das Wohnraummietrecht hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Rechtsprechung Anfang des Jahres 2011 verworfen. Das höchste deutsche Zivilgericht hat entschieden, dass eine vorbehaltlose Guthabenzahlung weder als deklaratorisches Schuldanerkenntnis noch als Verzicht des Vermieters auf weitergehende Ansprüche zu werten ist (Urteil vom 12. Januar 2011 – Aktenzeichen: VIII ZR 269 / 09). Auch der Mieter kann noch eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung zu seinen Gunsten fordern, wenn er nach seiner Zahlung Fehler in der Abrechnung feststellt.

  Während damit für das Wohnraummietrecht die Frage geklärt war, blieb sie im Bereich der Gewerbe- und Geschäftsraummiete umstritten. Denn für das Wohnraummietrecht hatte der BGH mit einer Rechtsvorschrift argumentiert, die nur im Bereich der Wohnraummiete gilt.
  Der BGH hatte jetzt Gelegenheit, die Frage auch für die Geschäftsraummiete zu klären.

  Der Vermieter eines Ladengeschäfts in Hamburg rechnet September 2010 über die Nebenkosten 2009 ab. Die Abrechnung endet mit einem Guthaben zu Gunsten des Mieters in Höhe von rund 50 Euro. Diesen kleinen Betrag überweist der Vermieter sofort. Anschließend reklamiert der Mieter die Abrechnung. Bei der Überprüfung stellt der Vermieter fest, dass die Reklamation nicht begründet ist und erkennt darüber hinaus, dass er bei seiner Abrechnung die Grundsteuer vergessen hat. Er übersendet dem Mieter im Oktober 2010 eine korrigierte Abrechnung, die mit einer Nachzahlung von rund 375 Euro endet. Diesen Betrag und die zu Unrecht gezahlten 50 Euro verlangt der Vermieter zurück. Der Mieter wehrt sich. Sowohl das Amtsgericht Hamburg als auch das Landgericht Hamburg geben dem Mieter Recht. Der Vermieter gibt sich nicht geschlagen und bringt den Fall vor den BGH.

  Dort hat der Vermieter Erfolg. Der BGH hält fest, dass weder eine vorbehaltlose Nachzahlung des Mieters noch eine vorbehaltlose Guthaben-Auszahlung durch den Vermieter für sich genommen zu einem Schuldanerkenntnis führe (Urteil vom 10. Juli 2013 – Aktenzeichen: XII ZR 62 / 12). Eine spätere Korrektur der Betriebskostenabrechnung ist demnach für beide Seiten möglich. Es fehle bereits an einer entsprechenden Willenserklärung. Die Abrechnung sei eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen. Auch die Zahlungsvorgänge seien reine Erfüllungshandlungen ohne einen Erklärungswert des Inhalts, den Abrechnungszeitraum unstreitig stellen zu wollen.

  Nur bei besonderen Umständen, etwa bei einer vertraglichen Regelung oder sich bei vertraglichen Erklärungen über den Abrechnungsaldo, etwa in Form von Stundung oder Ratenzahlungsregelung, könne eine verbindliche Vereinbarung über den geschuldeten Betrag vorliegen. Eine andere Möglichkeiten tritt ein, wenn sich die Mietvertragsparteien nach einem längeren Streit über einzelne Abrechnungspositionen einigen.
  Der BGH folgt damit auch für den Bereich der Geschäfts- und Gewerberaummiete einer Tendenz, wonach die bloße Zahlung kein Anerkenntnis der Schuld bedeutet.

  Die damit gewonnene Einzelfallgerechtigkeit wird erkauft mit einer gewissen Unsicherheit. Denn nun muss die Betriebskostenabrechnung mit der Zahlung nicht erledigt sein. Bis zum Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist muss jede Vertragspartei noch damit rechnen, dass die jeweilige Gegenseite die Abrechnung prüft und, unter Korrektur der Abrechnung, Zahlung für sich reklamiert.

  Abzuwarten bleibt, ob die neue Tendenz auch auf die Abnahme des Mietobjekts bei Rückgabe der Mietsache durchschlägt. Bisher sieht es die Rechtsprechung als Verzicht an, wenn der Vermieter Mängel nicht reklamiert – auch wenn er sie nur übersehen hat. Im Lichte der neuen Rechtsprechung dürfte sich diese Auffassung nicht mehr lange halten.

  Stand: 05.12.2013

• Abrechnungseinheit
  Die Abrechnungseinheit bei der Betriebskostenabrechnung.
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  Bei der Abrechnung von Betriebskosten kommt es häufig zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Einer der häufigeren Gründe ist, wenn der Vermieter zur Abrechnung der Nebenkosten eine so genannte Abrechnungseinheit bildet. Das ist beispielsweise der Fall, wenn mehrere Häuser über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt werden. Dann werden diese Häuser für die Abrechnung der Heizkosten zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst.

  Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich schon vor langer Zeit mit dem Thema Abrechnungseinheit zu befassen. Er hat entschieden, dass ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen (§ 315 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, soweit und solange im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Dabei stellt sich allerdings die Frage, ob eine „andere Vereinbarung“ nicht bereits dadurch getroffen wird, dass das Mietobjekt unter Angabe seiner Lage, also der Straße und der Hausnummer, im Mietvertrag bezeichnet wird.
  Solange im Mietvertrag nicht alle Häuser benannt werden, die zu der Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, ist der Vertrag nicht ganz eindeutig.

  Daher könnte aus der oben genannten Lagebezeichnung eine andere Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen worden sein. Durch die unklare Formulierung kann nämlich auch vereinbart sein, dass mehrere Häuser, die durch eine gemeinsame Heizungsanlage beheizt werden, nun gerade nicht zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Immerhin wird das Mietobjekt im Vertrag – der auch die Modalitäten der Betriebskostenabrechnung regelt – mit der genauen Lagebezeichnung aufgeführt. Der BGH hat diese Frage bisher nicht beantwortet, sondern ausdrücklich offen gelassen.

  Wenn von Beginn des Mietverhältnisses an eine allein auf ein konkretes Haus bezogene Abrechnung nicht möglich ist, scheidet diese Überlegung jedoch aus. Wenn also zum Beispiel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mehrere Häuser über eine gemeinsame Heizungsanlage verfügt haben, kann der Vermieter eine Abrechnungseinheit bedenkenlos verwenden. Zumindest soviel haben die Bundesrichter bereits klargestellt. Sie begründen das damit, dass in diesem Fall keine andere Möglichkeit der Abrechnung besteht (BGH vom 14.07.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 290/09).
  Ungeachtet dieser Rechtsprechung empfiehlt es sich, beim Abschluss von Mietverträgen klare Formulierungen zu verwenden.

  Wenn der Vermieter bereits im Mietvertrag regelt, dass bei der Abrechnung der Betriebskosten eine Abrechnungseinheit gebildet werden kann, sind alle Unklarheiten beseitigt. Gegebenenfalls können dabei bereits die Mietobjekte bezeichnet werden, mit denen das aktuelle Mietobjekt eine Abrechnungseinheit bilden soll. Dann wissen auch die Mieter beziehungsweise Mietinteressenten, dass sie bei der Betriebskostenabrechnung mit einer Abrechnungseinheit konfrontiert werden.

  Stand: 08.11.2012

• Abrechnungsfehler
  Bei einem „offenkundigen“ Abrechnungsfehler kann der Vermieter die Abrechnung trotz Fristablauf korrigieren.
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  Am 30. März 2011 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage, ob der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist seine Betriebskostenabrechnung noch ändern kann (Aktenzeichen: VIII ZR 133/10). In dem zugrunde liegenden Fall stritten Mieter und Vermieter zunächst über eine Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen.

  Kurz nach dieser Erhöhung ließ der Vermieter dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zukommen. Diese enthielt durch ein Versehen des Vermieters, nicht den tatsächlich vom Mieter gezahlten Nebenkostenvorschuss in Höhe von 1900 Euro, sondern bereits den erhöhten Vorschuss in Höhe von 2.640 Euro. Da dieser auch noch mit einem Vermerk des Vermieters „Sollvorauszahlungen“ versehen war, ergab sich ein zu geringer Nachzahlungsbetrag für den Mieter.

  Nachdem der Vermieter seinen Fehler bemerkte, übersandte er dem Mieter eine neue und korrigierte Nebenkostenabrechnung, diese allerdings nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist. Der Mieter ist nun der Meinung, er müsse den erhöhten Betrag wegen des Ablaufs der Frist nicht nachzahlen.
  
  Eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung ist in Ausnahmefällen möglich.

  Grundsätzlich muss der Vermieter seine Nebenkostenabrechnungen schnellstmöglich korrigieren. Ihm obliegt dabei eine Frist von zwölf Monaten. Danach ist der Mieter berechtigt, sich wegen etwaiger Änderungen oder Korrekturen des Vermieters auf Verjährung zu berufen. Etwas anderes ergibt sich allerdings in dem Fall, dass der Fehler in der Abrechnung für den Mieter offensichtlich erkennbar war.

  In dem entschiedenen Rechtsstreit war es dem Mieter gerade auf Grund des vorangegangen Streits über die Nebenkostenerhöhung bewusst, dass dem Vermieter ein Fehler unterlaufen war. Ihm soll es für diesen Fall der Offensichtlichkeit daher verwehrt bleiben, den Vermieter an seiner falschen Abrechung festzuhalten.

  Stand: 07.10.2011

• Mietminderung und NK-Abrechnung
  Eine Mietminderung muss in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden.
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  Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, inwiefern eine Minderung der Bruttomiete bei der Betriebkostenabrechnung zu berücksichtigen ist (Urteil vom 13. April 2011 – Aktenzeichen VIII ZR 223/10). In dem zugrunde liegenden Fall hat die Beklagte als Mieterin der Klägerin über mehrere Monate hinweg die Miete berechtigt gemindert. Die Klägerin macht nun Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechung für den Zeitraum der geminderten Miete geltend. Sie berechnet diese folgendermaßen: Die Mietminderung wurde anteilig auf die Nettomiete und die Nebenkostenvorrauszahlungen verteilt. Dann zog sie die geminderten Vorauszahlungsbeiträge von dem ungeminderten Jahresbeitrag der Nebenkosten, den die Beklagte eigentlich zu zahlen hatte, ab.

  Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Nebenkostenvorauszahlung.

  Die Klägerin hatte ihren Berechnungen aber einen ungeminderten Jahresbetrag der Betriebskosten zugrunde gelegt. Dabei verkannte sie, dass bei einer Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorrauszahlungen gerade auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend herabzusetzen wäre. Infolgedessen sind bei einer berechtigten Minderung auch die wirklich entstandenen und ermittelten Nebenkosten entsprechend der Minderungsquote zu reduzieren. Die Minderung bezieht sich auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten und nur bei Berücksichtigung dieser Tatsache, kann vom Vermieter überhaupt ermittelt werden, ob etwaige Nachforderungen noch bestehen. Da eine berechtigte Minderung nicht nur die Nettomiete, sondern auch die Betriebskosten reduziert, muss dies bei der Jahresabrechnung berücksichtigt werden.

  Stand: 07.10.2011

• Nebenkostenabrechnung
  Zur formellen Wirksamkeit und inhaltlichen Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung.
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  Der Mieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen hatte eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Aufgrund eines Vermieterwechsels hatte er mit dem neuen Vermieter, der die vermietete Wohnung gekauft hatte, einen neuen Vertrag im laufenden Kalenderjahr abgeschlossen.

  Er verweigerte die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung und argumentierte, die Abrechnung sei formell unwirksam. Es sei nach einem Quadratmeterschlüssel abgerechnet worden, ohne die Zusammensetzung der zugrunde gelegten Gesamtflächen und damit den Verteilungsschlüssel Quadratmeter hinreichend zu erläutern. Aus der Abrechnung ergebe sich lediglich, dass die Fläche des Anwesens, in dem er wohnte, eine Gesamtfläche ausweise. Ferner seien die Fläche der von ihm gemieteten Wohnung sowie die Gesamtfläche aller Anwesen, die zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst waren, nicht aber die Gesamtflächen der weiteren Einzelgebäude angegeben. Ohne die Flächenangaben für die einzelnen Anwesen sei die Gesamtflächenangabe und damit die Art des Verteilungsschlüssels nicht nachvollziehbar.
  Es ist ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH), dass die Nebenkostenabrechnung innerhalb einer einjährigen Abrechnungsfrist vorzunehmen ist.

  Ein Nachzahlungsanspruch besteht nur, wenn eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zugegangen ist. Hierzu muss die Nebenkostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprechen. Es muss sich um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handeln. Die Erfüllung formeller Voraussetzungen erfordert, dass der Mieter in der Lage ist, die verteilten Kostenpositionen zu erkennen und mittels des Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuvollziehen.

  Der BGH hat in der Entscheidung – Aktenzeichen VIII ZR 227/09 – ausgeführt, dass der Argumentation des Mieters und des Vorgerichtes nicht gefolgt werden kann. Der Mieter sei in der Lage gewesen, anhand der mitgeteilten Flächen den auf ihn entfallenden Kostenanteil nachzuvollziehen. Es sei nicht erkennbar, welchen Sinn es haben könne, in die Nebenkostenabrechnung die einzelnen Wohnflächen aller 20 Gebäude einzustellen. Er hat weiter ausgeführt, dass die Frage, ob die angesetzten Flächenangaben zutreffend sind, nicht eine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnung ist, sondern Frage der materiellen Richtigkeit.Diese Frage sei im Rahmen der inhaltlichen Überprüfung der Nebenkostenabrechnung zu klären.
  Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung hatte der Mieter zu der Kostenposition „Heizung / Warm- / Kalt- / Abwasser“ eine Aufsplittung erhalten.

  Diese Aufsplittung bezog sich auf den Zeitraum vor Abschluss des neuen Mietvertrages mit dem neuen Eigentümer und auf den Zeitraum ab Abschluss des neuen Mietvertrages. Der BGH hat ausgeführt, dass hierin kein Verstoß gegen das Gebot jährlicher Abrechnung zu sehen ist. Eine zeitliche Aufgliederung einer bestimmten Betriebskostenposition könne durch sachliche Gründe gerechtfertigt und gegebenenfalls sogar notwendig sein. Eine solche Notwendigkeit könne sich im Falle von Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode ergeben. Eine Aufgliederung sei aber auch bei einem Eigentümerwechsel gerechtfertigt, damit eine interne Nebenkostenabrechnung zwischen dem alten und dem neuen Vermieter möglich ist.
  Betriebskostenpauschale und Auskunftsanspruch des Mieters zur tatsächlichen Höhe der Betriebskosten.

  Gelegentlich vereinbaren Mieter und Vermieter eine Nebenkostenpauschale zur Abdeckung der Betriebskosten einer Wohnung. Dabei stellt sich die Frage, ob der Mieter während des Laufes des Mietverhältnisses einen Auskunftsanspruch über die Höhe der tatsächlichen Betriebskosten hat, um die Angemessenheit der Pauschale zu überprüfen.

  Der Bundesgerichtshof hat hierzu am 16. November 2011 entschieden, dass ein solcher Auskunftsanspruch nur dann besteht, wenn der Mieter konkrete Anhaltspunkte dafür besitzt, dass sich die von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben (Aktenzeichen VIII ZR 106/11). Ohne solche konkrete Anhaltspunkte steht dem Mieter während des laufenden Mietverhältnisses kein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, seine anfängliche Kalkulation der Betriebskosten offen zu legen. Der Bundesgerichtshof weist zutreffend darauf hin, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages Gelegenheit hatte, die Angemessenheit der Höhe der vom Vermieter geforderten Pauschale zu überprüfen. Sinn der Pauschale sei ja gerade, eine genaue Ermittlung und Abrechnung der betreffenden Kosten zu vermeiden.

  Stand: 17.01.2012

• Nebenkostenpauschale
  Was muss bei einer Nebenkostenpauschale alles beachtet werden?
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  Mieter und Vermieter können gemäß Paragraph 556 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) neben der Zahlung von Miete auch die Zahlung von Nebenkosten vereinbaren. Als vereinbart gilt die Zahlung der Nebenkosten zunächst einmal nur dann, wenn die Zahlungsverpflichtung im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt ist. Ist nur von einer Miete die Rede und bleiben etwa die für die Nebenkosten vorgesehenen Stellen im Mietvertrag leer, so gilt im Zweifel eine Warmmiete als vereinbart. Der Mieter wohnt dann sprichwörtlich „all inclusive“, da keine weiteren Kosten auf ihn zukommen.

  Dies wird jedoch regelmäßig Seltenheitswert haben. Die Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten findet in den allermeisten Fällen Einzug in den Mietvertrag. Zu unterscheiden sind bei der Umlage der Nebenkosten zwei unterschiedliche Möglichkeiten: Die Vorauszahlung und die Pauschale. Daneben kann aber auch eine Vermischung von Vorauszahlung und Pauschale vereinbart werden.
  Die Nebenkostenvorauszahlung stellt wohl im Gegensatz zur Pauschale die Regel dar.

  Der überwiegende Teil der Mietverträge wird diese Möglichkeit enthalten. Bei der Vorauszahlung wird vom Mieter bekanntermaßen monatlich ein gewisser Betrag auf die Nebenkosten gezahlt. Nach dem Ende des Abrechnungszeitraums wird der Vermieter regelmäßig eine Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen. Hier wird genau aufgeschlüsselt, was an Nebenkosten angefallen ist. Dann wird dieser Betrag mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnet und das Endergebnis präsentiert. Hat der Mieter zu wenig im Voraus gezahlt, sieht er sich einer Nachzahlungsforderung des Vermieters gegenüber. Hat der Mieter zu viel gezahlt, hat er ein Guthaben.

  Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist jedoch naturgemäß mit einem gewissen Aufwand für den Vermieter verbunden. Entweder wird eine Firma mit der Abrechnungserstellung beauftragt, dann ist der Aufwand finanzieller Art, oder der Vermieter legt selbst Hand an und hat somit einen Organisations- beziehungsweise Zeitaufwand. Zuletzt muss der Vermieter ja dann auch korrekt abrechnen, denn der Mieter könnte sich gegen die Abrechnung zur Wehr setzen.
  Aus diesen Gründen wird von den Vermietern mitunter die einfache und unkomplizierte Nebenkostenpauschale vereinbart.

  Bei der Pauschale sind mit der Entrichtung eines monatlichen Betrags die Nebenkosten bezahlt. Es kann hier weder vom Vermieter etwas nachgefordert werden, weil die Pauschale nicht ausreicht, noch kann vom Mieter etwas zurückgefordert werden, weil er denkt, er habe beispielsweise wegen einem geringen Verbrauch zu viel gezahlt. Eine Abrechnung über die Nebenkosten gibt es bei einer vereinbarten Pauschale also nicht. Vorsicht ist hier nur geboten, sollte auf das Mietverhältnis die Heizkostenverordnung anwendbar sein. Denn dann sind per Gesetz die Kosten für Heizung und Warmwasser zwingend (auch) nach Verbrauch abzurechnen.
  Erhöhung der Nebenkostenpauschale?

  Die Pauschale stellt sich für den Mieter auf den ersten Blick wie eine „Inklusivmiete“ dar, die lediglich in zwei Teile aufgespaltet ist, Miete und pauschale Nebenkosten. Der Mieter wähnt sich vermeintlich auf der sicheren Seite. Aber: Auch bei Vereinbarung einer Pauschale kann diese unter gewissen Umständen erhöht werden und ist nicht in Stein gemeißelt. Denn wenn die Nebenkosten steigen, kann der Vermieter gemäß Paragraph 560 Absatz 1 BGB die Pauschale erhöhen.

  § 506 Abs. 1 BGB nennt dabei folgende Voraussetzungen:

  1. Die Pauschale muss im Mietvertrag ausdrücklich neben der Grundmiete vereinbart worden sein.
  2. Die Erhöhung muss im Mietvertrag ausdrücklich vorbehalten worden sein.
  3. Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen und die Bezeichnung und Erläuterung des Grundes der Erhöhung enthalten.

  Der Vorbehalt muss wie erwähnt in den Mietvertrag aufgenommen worden sein. Er könnte wie folgt lauten:

  „Der Vermieter ist unter Beachtung von § 560 BGB berechtigt, die Pauschale anzupassen, sollte sich herausstellen, dass sich vereinbarte Nebenkosten erhöht haben und die Pauschale zur Deckung nicht mehr ausreicht.“

  Als Vermieter sollte man daher bei Vereinbarung einer Pauschale unter keinen Umständen den genannten Vorbehalt vergessen, denn die Entwicklung der Nebenkosten kann wohl kaum über Jahre hinweg im Voraus kalkuliert werden. Auch bei Vereinbarung einer Pauschale sollte genau angegeben werden, welche Nebenkostenarten davon erfasst sein sollen. Eine nachträgliche Aufnahme „vergessener“ Positionen ist – wie bei der Vorauszahlung – nur mit Zustimmung des Mieters möglich.
  Soweit für eine Nebenkostenposition Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart wurde, kann nicht ohne Weiteres zur jeweils anderen Zahlungsart gewechselt werden.

  Wenn zum Beispiel für eine Position die Vorauszahlung vereinbart wurde, dann kann der Vermieter nicht einseitig bestimmen, dass nun eine Pauschale zu entrichten ist. Das geht auch nicht nach vorheriger Ankündigung. Eine Ausnahme ist aber auch hier wieder eine Zustimmung des Mieters – einvernehmlich ist dies möglich.

  Unter gewissen Umständen jedoch darf der Vermieter gemäß § 556a Absatz 2 BGB die Art der Abrechnung doch einseitig ändern. Das ist der Fall, wenn die Art der Abrechnung, zu der der Vermieter wechseln will, genauer ist, sprich “dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt”. Der Vermieter muss den Wechsel vorher ankündigen. Dann bedarf es keiner Zustimmung des Mieters. Schließlich muss bei einem Wechsel der Abrechnungsart für eine Nebenkostenposition zur Vorauszahlung die Pauschale entsprechend gekürzt werden.

  Stand: 17.12.2013

• Verspätete Abrechnung
  Verspätete Nebenkosten- beziehungsweise Betriebskostenabrechnung: kein Nachzahlungsanspruch des Vermieters.
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  Bei einem bestehenden Mietverhältnis fallen im Regelfall nicht nur die so genannte Kaltmiete an, sondern auch Betriebskosten, die im Allgemeinen als Nebenkosten bezeichnet werden. Im Mietvertrag sind diese entweder als Pauschalbetrag, der monatlich zu entrichten ist, vereinbart oder der Mieter leistet monatlich eine Vorauszahlung. Bei Letzterer allerdings muss der Vermieter diese Kosten immer in der Höhe abrechnen, in der sie tatsächlich angefallen sind. Aus dieser Berechnung resultiert entweder ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters oder aber ein Rückzahlungsanspruch des Mieters. Beispiele für die üblichen Nebenkosten sind der Wasserverbrauch, die Kosten für die Mühlabfuhr, die Grundsteuer oder aber die Fahrstuhlkosten.
  Der Vertrag entscheidet, ob, wie und welche Nebenkosten umgelegt werden können.

  Wird eine Vorauszahlung vereinbart, hat die Mietpartei einen rechtlichen Anspruch auf eine ordnungsgemäße und rechtzeitige Abrechnung. Dies ist in § 556 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgeschrieben. Die Abrechnung muss spätestens ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgen. Im Ernstfall ist dieser Anspruch auch gerichtlich durchsetzbar. In vielen Fällen ist es aber besser, diesen Anspruch nicht vehement zu verfolgen. Der Grund dafür ist, dass, besonders bei Vorauszahlungen in geringer Höhe, der Mieter eine gewisse Frist abwarten sollte, denn der Vermieter ist verpflichtet, seine Nebenkostenabrechnung spätestens innerhalb der Jahresfrist zu erstellen und dafür Sorge zu tragen, dass diese Abrechnung dem Mieter fristgerecht zugeht. Somit muss beispielsweise eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 dem Mieter spätestens am 31. Dezember 2011 nachweislich zugegangen sein.
  Entscheidend ist der fristgerechte Zugang der Abrechnung.

  In diesem Zusammenhang bedeutet das Wort Zugang, dass die erstellte Abrechnung beim Mieter im Briefkasten liegen muss oder ihm persönlich ausgehändigt wurde, bevor die Abrechnungsfrist endet. Dass die rechtzeitige Absendung über den Postweg nicht ausreicht, auch wenn dies innerhalb der Abrechnungsfrist geschehen ist, hat der Bundesgerichtshof in dem Fall mit dem Aktenzeichen VIII ZR 107/08 entschieden. Der Vermieter verliert den Anspruch auf die Nachzahlung der Betriebskosten, wenn die Frist nicht eingehalten wird. Aus Sicht des Vermieters ist der optimalste Zustellungsweg der Einsatz eines Boten, der die Abrechnung übergibt. Wichtig ist, dass der Bote im Streitfall nicht nur eine Aussage darüber treffen kann, dass er das Schriftstück persönlich an den Mieter übergeben oder dies in seinen Briefkasten eingeworfen hat, sondern auch, dass er Kenntnis davon hatte, dass es sich hierbei um die Abrechnung der Nebenkosten gehandelt hat.

  Sollte die Nebenkostenabrechnung auf dem Postweg abhanden kommen und eine weitere Abrechnungszustellung nicht rechtzeitig erfolgen, so hat der Vermieter auf die mögliche Nachzahlung des Mieters keinen rechtlichen Anspruch, da er für den Postversand das Risiko zu tragen hat.
  Nachzahlungsansprüche nur bei korrekten Abrechnungen

  Selbst wenn ein rechtzeitiger Zugang der Nebenkostenabrechnung vorliegen sollte, ist es möglich, dass dennoch kein Anspruch auf eine Nachzahlung besteht. Dies ist häufig schon dann der Fall, wenn inhaltliche oder formale Fehler vorliegen. Eine gewisse Mindestanforderung muss die Abrechnung in formalen Gesichtspunkten erfüllen. Beispiele hierfür sind die Aufschlüsselung und Angabe der Gesamtkosten und die Erläuterung und Angabe des sogenannten Umlagemaßstabes. Aber auch inhaltlich muss bei der Abrechnung alles korrekt sein. Das bedeutet, dass die angegebenen Kosten auch tatsächlich entstanden sind. Aus diesem Grund kann sich der Mieter zunächst auf seinen Anspruch auf Auskunft berufen und in alle erforderlichen Abrechnungsunterlagen Einsicht verlangen. Sollte ein Fehler vorliegen, so kann zwar nicht generell davon ausgegangen werden, dass eine Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung vorliegt oder diese schlichtweg nicht fällig ist, gleichwohl kann dies vorkommen. Jeder Einzelfall bedarf einer gesonderten Prüfung. Der Grund liegt darin, dass es eine Vielzahl von Gerichtsurteilen bezüglich der Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung gibt.

  Stand: 31.03.2012

• Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
  Kontrollpflichten des Vermieters und Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.
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  In Zeiten steigender Betriebskosten wehren sich immer mehr Mieter gegenüber der Betriebskostenabrechnung. Die Argumentation ist häufig die Gleiche: Der Vermieter soll gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoßen haben. Teilweise werden solche Einwände pauschal geführt, teilweise wird auf vermeintlich günstigere Anbieter verwiesen, teilweise beruft sich der Mieter auf Betriebskostenspiegel.

  Es ist ständige, höchstrichterliche Rechtsprechung, dass der Vermieter bei der Bewirtschaftung eines Mietshauses den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten hat. Ein Verstoß hiergegen stellt eine Vertragspflichtverletzung des Vermieters dar. In einem nunmehr vom Bundesgerichtshof (BGH) am 6. Juli 2011 entschiedenen Fall (Aktenzeichen XIII ZR 340/10) ging es um Müllentsorgungsgebühren in Höhe von 525,71 Euro. Der Mieter war der Auffassung, es dürften lediglich 185,76 Euro in Ansatz gebracht werden. Er berief sich insoweit auf den vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ und die dort ausgeworfenen, durchschnittlichen Betriebskosten für vergleichbare Wohnungen im Bundesgebiet.

  In seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass es dem Mieter obliegt, einen Nachweis zu führen, dass der Vermieter den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt hat.

  Der Mieter hat insoweit einen Vollbeweis zu führen. Weiter hat der BGH ausgeführt, dass der Verweis auf einen überregionalen Betriebskostenspiegel nicht geeignet ist, eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes zu beweisen. Dies drängt sich geradezu vor dem Hintergrund auf, dass insbesondere Müllentsorgungsgebühren noch nicht einmal auf Länderebene einheitlich geregelt sind, da die Müllentsorgung Sache der Kommunen ist. Künftig muss sich der Vermieter nicht mehr bei den Instanzgerichten auf eine sekundäre Darlegungslast verweisen lassen. Es ist nun die Aufgabe des Mieters, konkrete Nachweise dafür zu erbringen, dass gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen wurde.

  In diesem Zusammenhang ist ein weiterer Beschluss des BGH vom 1. Juli 2011 (Aktenzeichen VIII ZR 310/10) von Interesse. Dort ging es um die Frage, ob ein Vermieter gehalten ist, ohne besonderen Anlass vermieterseits installierte Öfen regelmäßig zu kontrollieren. Zur Elektroinstallation hatte der BGH ja bereits vor geraumer Zeit entschieden, dass eine solche Verpflichtung des Vermieters grundsätzlich nicht besteht.

  Die Bundesrichter sehen keinen Anlass, die regelmäßige Kontrolle von Öfen anders zu behandeln.

  Dann aber stellt sich die Frage, inwieweit der Abschluss von Wartungsverträgen für Öfen, Heizungsanlagen oder Elektroinstallationen mit dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz in Einklang zu bringen ist. Hier sollte zukünftig Vorsicht geboten sein, jedenfalls dann, wenn der Wartungsvertrag Leistungen zum Gegenstand hat, die nicht mit dem regelmäßigen Verschleiß der Anlage in Zusammenhang stehen.

  Stand: 08.11.2012

Kündigung
Die meisten Kündigungen verlaufen unspektakulär und ohne Schwierigkeiten. Die Meisten …

• Abmahnung
  Eine fristlose Kündigung darf erst dann ausgesprochen werden, wenn sich die Abmahnung als erfolglos herausgestellt hat.
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  Kommt eine Vertragspartei ihren Pflichten nicht nach, wird zum Beispiel dem Mieter die Mietsache nicht überlassen oder später durch den Vermieter ganz oder teilweise wieder entzogen, muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist geben, ihm den Besitz wieder einzuräumen. Erst wenn diese Frist ergebnislos verstrichen ist, darf er fristlos kündigen. Besteht die Pflichtverletzung in einem Unterlassen, kommt die Miete zum Beispiel immer zwei oder drei Wochen zu spät oder belästigt ein betrunkener Mieter nachts seine Wohnungsnachbarin, muss dieser Mieter abgemahnt werden.

  Die Abmahnung besteht aus zwei Teilen. Im ersten Teil wird das vertragswidrige Verhalten des Vertragspartners festgestellt, gegebenenfalls unter Hinweis auf den bestehenden Mietvertrag. Im zweiten Teil wird der Andere darauf hingewiesen, dass, wenn er das Fehlverhalten fortsetzt oder weitere Vertragsverstöße vorkommen sollten, er mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen hat.
  Insofern unterscheidet sich die Abmahnung von der Ermahnung, in der nur das Fehlverhalten des anderen dargelegt ist mit dem Hinweis, sich zu ändern oder Fehler abzustellen.

  Im Gegensatz zur Ermahnung enthält eine Abmahnung also noch einen Warnhinweis mit der Androhung der fristlosen Kündigung als Sanktion bei weiteren Vertragsverstößen. Bei geringfügigen Verstößen kann eine Ermahnung ausreichend sein, quasi als Vorbereitung einer Abmahnung.

  Es besteht kein Formzwang, weder Schriftform noch elektronische oder Textform (§ 126 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Die Abmahnung kann daher auch mündlich erfolgen. Als Nachweis für eine spätere, fristlose Kündigung empfiehlt es sich aber die Schriftform zu wählen oder zumindest einen Zeugen hinzu zu ziehen, der vorab eine entsprechende Aktennotiz fertigt und unterzeichnet.

  Eine mündlich abgegebene Erklärung wird wirksam, wenn sie der Empfänger wahrnimmt. Erfolgt die Abmahnung schriftlich, wird sie gemäß § 130 BGB dann wirksam, wenn sie dem Anderen zugeht. Dies kann durch persönliche Aushändigung gegen Empfangsbestätigung oder durch einen Zeugen geschehen, aber auch auf postalischem Wege (wegen des Nachweises am besten per Einwurf-Einschreiben). § 132 BGB sieht auch die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher als Vermittler vor.
  Die Abmahnung ist an keine Frist gebunden, insbesondere nicht an die 14-Tagesfrist des § 626 BGB etwa analog zu Arbeitsverhältnissen.

  Sie sollte aber im zeitlichen Zusammenhang zu dem Fehlverhalten der anderen Partei stehen. Die Abmahnung wirkt auch nicht unbegrenzt. Zahlt ein wegen verspäteter Mietzahlung abgemahnter Mieter zwei Jahre lang die Miete wieder pünktlich, so kann bei einer erneuten, unpünktlichen Zahlung nicht sofort fristlos unter Bezugnahme auf die vor zwei Jahren erfolgte Abmahnung gekündigt werden. Es muss erst erneut eine Abmahnung ausgesprochen werden.

  Als rechtliche Voraussetzung und zur Vorbereitung einer später auszusprechenden, fristlosen Kündigung hat die Abmahnung – nicht nur im Arbeitsrecht – große Bedeutung. Sie kann zurückgewiesen werden. Der Abgemahnte hat Anspruch auf die Beseitigung einer unberechtigten Abmahnung. Diesen Anspruch kann er auch gerichtlich verfolgen. Auf eine Abmahnung kann nur auf Grund besonderer Umstände verzichtet werden. Diese sind in § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB aufgeführt:

  die Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg;

  die sofortige Kündigung ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen aus besonderen Gründen gerechtfertigt oder

  der Mieter befindet sich in Zahlungsverzug gemäß § 543 Absatz 2 Ziffer 1 Satz 3 BGB.

  In diesen Fällen darf die fristlose Kündigung sofort ausgesprochen werden.
  Entwertung und Abschwächung der Abmahnwirkung

  Die fristlose Kündigung hat erhebliche Auswirkungen. Auf Grund der sofortigen Beendigung des Mietvertrages muss sich der Vermieter einen neuen Mieter suchen und erleidet einen Mietausfall. Der Mieter wird wohnungslos. Beide Parteien werden daher mit dem letzten Schritt, nämlich der fristlosen Kündigung, zögern und lieber noch einmal abmahnen in der Hoffnung, dass der andere dann sein vertragswidriges Verhalten aufgibt. Dies wird insbesondere der Fall sein, wenn eine gewisse Zeit seit der letzten Abmahnung vergangen ist, der neue Vertragsverstoß nicht ganz so gewichtig ist, sich der andere für den Vertragsverstoß entschuldigt oder ihn nicht zu verantworten hat.

  Das Bundesarbeitsgericht hat in den Jahren 2000 und 2004 Entscheidungen zur abschwächenden Wirkung wiederholter Abmahnungen getroffen. Danach soll sich die eine Partei nicht auf eine Abmahnung berufen, die schon länger zurückliegt, insbesondere dann, wenn sich der Andere inzwischen vertragstreu verhalten hat. In diesem Fall soll bei erneutem Vertragsverstoß nochmals abgemahnt werden.
  Abmahnungen sollen nicht wiederholt und häufig, insbesondere nicht in kurzen Abständen ausgesprochen werden.

  Die Warnfunktion werde abgeschwächt, wenn ständig mit der fristlosen Kündigung beim erneuten Vertragsverstoß gedroht, dann aber doch nur wieder neu abgemahnt werde. Dadurch untergrabe der Abmahnende seine eigene Glaubwürdigkeit. Wiederholte Abmahnungen über lange Zeit ohne Ausspruch der immer wieder angedrohten Kündigung würden Zweifel beim Anderen erwecken, ob überhaupt die Drohung wahrgemacht werden soll. Aus der Abmahnung müsse quasi eine Steigerung erkennbar sein bis hin zu einer „letzten Abmahnung“ mit besonderer Eindringlichkeit, auf die dann bei weiterem Fehlverhalten konsequenterweise die Kündigung folgt.

  An dieser für das Arbeitsrecht aufgestellten aber auf das Mietrecht durchaus übertragbaren Rechtsprechung wurde erhebliche Kritik geübt. Es müsse dem Abmahnungsberechtigten selbst überlassen bleiben, wie er die einzelnen Vertragsverstöße des Anderen gewichtet, ob er sie ignoriert, es bei einer Ermahnung belässt oder tatsächlich erneut abmahnt. Auch dürfe kein Druck für den Kündigungsberechtigten aufgebaut werden, der die „letzte Abmahnung“ bereits ausgesprochen hat, bei einem weiteren Vertragsverstoß dann aber doch auf die Kündigung verzichtet, weil er keinen neuen Mieter hat und Mietausfall befürchten muss.
  Wenn er es in diesem Fall bei einer weiteren Abmahnung belässt, dürfe daraus nicht der Schluss gezogen werden, seine Abmahnungen seien nicht so ernst gemeint.

  Keinesfalls dürfe sich der Abgemahnte darauf berufen, er habe davon ausgehen können, dass eine Kündigung sowieso nicht erfolgen werde. Dies würde zu nicht hinnehmbaren rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteilen führen.

  Es ist sorgfältig zu prüfen, ob ein Verhalten des Anderen tatsächlich vertragswidrig ist und ob eine Ermahnung ausreicht oder schon eine Abmahnung geboten ist. Auf Grund der Gewichtung der Abmahnung als Vorstufe der fristlosen Kündigung sollte von ihr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden. Eine zu Unrecht ausgesprochene und als Maßnahme überzogene Abmahnung wirkt sich auf das bestehende Mietverhältnis auch aus menschlicher Sicht negativ aus. Es ist schwierig, nach einer ausgesprochenen Abmahnung beim anderen Vertragsteil noch Gesprächsbereitschaft zu finden.

  Stand: 07.02.2014

• Berliner Räumung
  Im Rahmen des Zwangsräumungsverfahrens hat sich in der Praxis die so genannte „Berliner Räumung“ entwickelt.
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  Bei der Berliner Räumung muss sich der Vermieter bei der Vollstreckung auf sein Vermieterpfandrecht berufen. Der Gerichtsvollzieher hat sich dann nicht mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die in den Räumen verbleibenden Gegenstände tatsächlich einem Vermieterpfandrecht unterliegen oder nicht. Im Rahmen der Berliner Räumung kann der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich den Besitz an der Wohnung verschaffen, ohne auch die Räumung und Einlagerung der Gegenstände aus der Wohnung vorzunehmen. Gerade diese Maßnahmen des Gerichtsvollziehers verursachen erhebliche Kosten.

  In der Praxis ist durch den Gerichtsvollzieher regelmäßig pro Raum vom Vermieter ein Kostenvorschuss von 1.000 Euro gefordert worden, was bei einer durchschnittlichen Drei-Zimmer-Wohnung einen Vorschuss von 3.000 Euro ausmachte. Mangels Zahlungsfähigkeit und/oder -willigkeit des Mieters waren dies Kosten, die der Vermieter „abschreiben musste“. Durch die Anwendung dieser „Berliner Räumung“ beschränkt sich der Vorschuss für die Gerichtsvollziehertätigkeit zur Besitzverschaffung an der Wohnung auf die notwendigen Kosten eines möglichen Schlossaustausches durch einen Schlüsseldienst. Das sind etwa 200 Euro bis 400 Euro.
  Dieses Modell der „Berliner Räumung“ wird nunmehr auf eine gesetzliche Grundlage gestellt.

  Hat der Vermieter vor Gericht einen Räumungstitel erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Darüber hinaus wird die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände nur noch auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt. Konkret kann der Gerichtsvollzieher bei der Vollstreckung nunmehr die vorgefundenen Sachen dokumentieren. Diese Dokumentation soll im Rahmen des über die Vornahme der Vollstreckungshandlung zu fertigenden Protokolls erfolgen. Damit soll zumindest im Streitfall die Beweisführung über den Bestand und Zustand der vom Schuldner in die Räume eingebrachten beweglichen Sachen erleichtert werden.

  Weiter ist jetzt geregelt, wie mit den in der Wohnung vorgefunden beweglichen Sachen unmittelbar im Anschluss an die Vollstreckungsmaßnahme zu verfahren ist. Dem Vermieter steht es frei, die Sachen des Mieters in eigenen Räumen einzulagern, um eine schnelle Wiedervermietung der Wohnung zu ermöglichen oder sie einstweilen in der Wohnung zu belassen. Holt der Mieter die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Besitzeinweisung des Vermieters ab, kann der Vermieter die Sachen verwerten. Dies geschieht dann im Rahmen einer Versteigerung oder durch freihändigen Verkauf, wenn die Sachen einen Marktpreis haben. Zusätzlich wird durch die neuen gesetzlichen Bestimmungen festgehalten, dass Sachen, die nicht verwertet werden können, entsorgt werden dürfen. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollen durch den Gerichtsvollzieher auf diese Bestimmungen und die Folgen hingewiesen werden.

  Stand: 15.02.2013

• Eigenbedarf
  Keine überzogenen Anforderungen an eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf.
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  Verhält sich der Mieter stets vertragsgerecht gibt er dem Vermieter keinen Anlass das bestehende Wohnraummietverhältnis wegen vertraglicher Pflichtverletzungen ordentlich oder außerordentlich zu beenden. Dann hat der Vermieter nur unter ganz engen, vom Gesetz vorgegebenen Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Beendigung des Mietverhältnisses herbei zu führen. So beispielsweise, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt: der so genannte Eigenbedarf.

  Kündigt der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs, muss er seine Gründe für die Inanspruchnahme der vermieteten Wohnräume in seinem Kündigungsschreiben darlegen. Dem gesetzlich vorgeschriebenen Begründungszwang ist indes noch nicht genüge getan, wenn der Vermieter lediglich den Gesetzestext in dem Kündigungsschreiben wiedergibt. Andererseits dürfen die Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens von den rechtsprechenden Gerichten nicht überspannt werden. Das wäre mit der grundrechtlich gesicherten Eigentumsgarantie gemäß Artikel 14 Grundgesetz nicht vereinbar.

  Ist der Mieter nicht bereit, die Kündigung des Vermieters zu akzeptieren und den angemieteten Wohnraum freiwillig zu räumen, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

  Dies geschieht mittels Einreichung einer Räumungsklage bei dem örtlich zuständigen Amtsgericht. Bevor das Gericht dem Räumungsbegehren des Vermieters stattgibt, wird es vor Überprüfung des Wahrheitsgehalts der in der Kündigung angegebenen Gründe auch prüfen, ob das Kündigungsschreiben selbst den formellen Anforderungen des Gesetzes genügt. Nicht selten werden hierbei die Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarf von den entscheidenden Gerichten überspannt.

  Erst im vergangenen Jahr musste das höchste Deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), über eine solche Fallkonstellation entscheiden (Urteil vom 6. Juli 2011 – Aktenzeichen: VIII ZR 317/10). In seinem Urteil führt der BGH aus, dass dem Zweck des Begründungserfordernisses gemäß § 573 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bereits dann Genüge getan ist, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Der Mieter soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition haben und dadurch in der Lage sein, rechtzeitig alles erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

  So genügt es, wenn der Vermieter in seiner Kündigung wegen Eigenbedarf die Person, für die die Wohnung benötigt wird, angibt und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, dargelegt.

  Der Vermieter muss in einer Kündigung wegen Eigenbedarf die Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben wiedergeben. Auch kann der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen, die dem Mieter in einem früher zugegangenen Schreiben dargelegt worden sind. Insoweit ist auch eine Wiederholung in der Kündigung selbst nicht erforderlich. Selbiges gilt für den Fall, dass dem Mieter bestimmte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung bedeutsame Umstände – etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson – bereits bekannt sind. Dies wäre eine sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei.

  Aufgrund der bereits vom Gesetz geforderten, strengen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben, sollten sich Vermieter, die ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zu beendigen beabsichtigen, zur Rechtssicherheit stets anwaltlicher Beratung bedienen. Das gilt um so mehr, da die für das Wohnraummietrecht zuständigen Amtsgerichte häufig auch überzogene Anforderungen an ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf stellen.

  Stand: 14.03.2012

• Eigenbedarf II
  Wunsch eines Ehegatten nach Getrenntleben als Eigenbedarfsgrund.
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  Der kündigungswillige Vermieter muss nicht nur darauf achten, dass er formgerecht kündigt, das heißt schriftlich. Er muss sich auch mit den verlängerten Kündigungsfristen herumschlagen. Die dreimonatige Kündigungsfrist verlängert sich für ihn nach fünf Jahren Mietzeit auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietzeit sogar auf neun Monate. Im Gegensatz zum Mieter muss er zusätzlich noch ein berechtigtes Interesse für das Kündigungsbegehren darlegen. In den meisten Fällen beruft sich der Vermieter auf den so genannten Eigenbedarf. Er benötigt die Räume für sich oder Angehörige der Familie oder seines Haushalts. Wer zu diesem Personenkreis gehört, war lange umstritten. Inzwischen hat die Rechtsprechung unter anderem auch Neffen und Nichten des Vermieters als Berechtigte anerkannt.

  Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben auch darlegen, warum diese Person die Wohnung benötigt, also ein echter Bedarf besteht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Begründung für ausreichend erachtet, dass die Wohnung für die nunmehr volljährig werdende Tochter benötigt werde, die einen eigenen Hausstand gründen wollte, wofür sich die Wohnung ideal eigne. Weitere Details, so der BGH, etwa warum die bisherigen Wohnverhältnisse nicht ausreichend seien, müssten nicht dargelegt werden. Dass ein volljähriges Kind selbständig in einer eigenen Wohnung wohnen wolle, sei nachvollziehbar und ausreichend als Begründung.
  Getrenntleben als Kündigungsgrund

  In diese Rechtsprechung passt auch die Entscheidung des Landgerichts Heidelberg vom 14. Dezember 2012. Dort war als Kündigungsgrund der Wunsch nach Getrenntleben angegeben worden. Der Vermieter wollte sich von seiner Ehefrau trennen und zu diesem Zweck aus der gemeinsamen Wohnung in die ihm gehörende, vermietete Eigentumswohnung ziehen. Der Entschluss zur Trennung stehe fest. Der gegenwärtige Zustand sei für die Eheleute unerträglich, er müsse mit seiner Ehefrau im selben Schlafzimmer übernachten. Die Beziehungsprobleme seien gravierend, eine Trennung unverzichtbar. Die Eheleute wollten sich auf jeden Fall scheiden lassen. Im Übrigen habe sich an diesen Tatsachen seit dem Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs auch nichts geändert.

  Dagegen wendet der Mieter ein, es lägen keine vom Gesetz geforderten, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe dafür vor, dass die von ihm gemietete Wohnung benötigt werde. Die Lebensumstände des Vermieters hätten sich nicht wesentlich geändert. Er habe lediglich die Absicht geäußert, dass er sich trennen wolle. Dies sei aber zweifelhaft, immerhin würden die Eheleute immer noch zusammen wohnen. Die behauptete Trennung sei keinesfalls endgültig zu erwarten. Es sei zweifelhaft, ob tatsächlich eine Scheidung beabsichtigt sei.

  Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage des Vermieters noch abgewiesen.

  Der Vermieter habe nicht schlüssig dargelegt, dass er tatsächlich auf Dauer in die vermietete Wohnung einziehen wolle, es sei noch immer keine Scheidung eingereicht. Dass es in der Beziehung ein „Hin und Her“ gebe, sei als Begründung nicht ausreichend.

  Dem widersprach das Landgericht im Berufungsverfahren. Das Kündigungsbegehren des Vermieters habe dem Gesichtspunkt des „Benötigen“ ausreichend Rechnung getragen. Der Nutzungswunsch sei ernsthaft und nachvollziehbar dargelegt worden. Der Vermieter habe auch konkret die Tatsachen aufgelistet und in seinem Kündigungsschreiben erwähnt. Es sei deutlich geworden, dass die Ehe unrettbar zerrüttet sei und dass der Entschluss feststehe, sich aufgrund dieser Beziehungsprobleme zu trennen. Es sei nicht erforderlich, dass eine Trennung der Ehegatten etwa in Form einer Scheidung vollzogen sei oder dass definitiv schon eine Scheidung beabsichtigt sei. Wenn sich die Ehegatten entschieden hätten, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben, sei dies ein ausreichender und vernünftiger Grund für das Kündigungsbegehren. Für die Ernsthaftigkeit der Trennung spreche auch, dass sich an diesem Wunsch in den 18 Monaten vom Zeitpunkt der Kündigung bis zum Gerichtstermin vor dem Landgericht nichts geändert habe.

  Dem Räumungsbegehren des als Vermieter klagenden Ehemannes wurde also stattgegeben.

  Der Vermieter konnte das Gericht davon überzeugen, dass die Trennung von seiner Ehefrau ernsthaft gewünscht war und so bald wie möglich realisiert werden sollte. Nach Meinung des Landgerichts kam es nicht darauf an, ob die Ehe bereits geschieden war oder ob – theoretisch – noch die Möglichkeit bestand, dass sich die Eheleute wieder versöhnen. Es war dem Landgericht ausreichend, dass ein nachhaltiger, nachvollziehbarer Trennungswunsch vorlag.

  Aufgrund der vermieterfreundlichen Tendenz der Rechtsprechung und dieser Entscheidung des LG Heidelberg kann man davon ausgehen, dass auch ein Eigenbedarf für einen trennungswilligen, nahen Angehörigen, der die gemeinsame Ehewohnung aufgeben und getrennt leben will, zum Erfolg führt.

  Stand: 27.08.2013

• Kündigung
  Interessant für Vermieter, gefährlich für Mieter: Der Bundesgerichtshof (BGH) erleichtert die Wohnungskündigung.
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  Der BGH hat mit seinem Urteil vom 10. Oktober 2012 – Aktenzeichen VIII ZR 107/129 – die Kündigung von Mietwohnungen erheblich erleichtert. Danach könne der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten auch dann kündigen, wenn der Mieter weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

  Bis dahin war es so: Nach dem Gesetz ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt und länger als zwei Monate dauert. Damit ist es nun vorbei. Der unter anderem für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH hat nun klargestellt, dass Vermieter die Wohnung bereits dann kündigen können, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug ist.
  Der Vermieter muss hierzu allerdings ordentlich kündigen, also insbesondere unter Beachtung der gesetzlichen Fristen.

  In seiner Begründung bezieht sich der BGH auf § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach kann ein Vermieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als berechtigtes Interesse ist hier vordergründig der so genannte Eigenbedarf des Vermieters bekannt. Allerdings kann ein solches auch dann vorliegen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Genau hierauf bezog sich jetzt der BGH in seiner Entscheidung, in dem er eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung eben auch dann annimmt, wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und der Zahlungsverzug länger als einen Monat andauert.

  Kündigt ein Vermieter unter Berufung auf § 573 BGB und liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, dann hilft es dem Mieter auch nicht mehr, noch schnell die Rückstände auszugleichen, um die Kündigung abzuwehren. Eine solche Heilungsmöglichkeit – wie etwa bei fristlosen Kündigungen noch möglich – gibt es bei der fristgerechten Kündigung nach § 573 BGB nicht.
  Aus Sicht des BGH sei dies auch nicht unbillig, da die betroffenen Mieter durch die einzuhaltenden Kündigungsfristen ausreichend geschützt seien.

  Außerdem habe der Gesetzgeber – obwohl ihm diese Problematik bekannt sein musste – bewusst keine andere Regelung getroffen.

  Aus Vermietersicht ist noch zu beachten, dass nach § 573 Absatz 3 BGB bei einer solchen Kündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben mit angegeben werden müssen. Anderenfalls droht die Unwirksamkeit der Kündigung. Andere Gründe finden nur dann Berücksichtigung, wenn sie nachträglich entstanden sind.

  Stand: 13.11.2012

• Kündigung wegen Eigenbedarf
  Dem Inhalt einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist genüge getan, wenn sich der Kündigungsgrund deutlich von anderen Gründen unterscheidet.
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  In dem Urteil vom 6. Juli 2011 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Thema beschäftigt, welchen Inhalt eine Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieter enthalten muss (Aktenzeichen VIII ZR 317/10). In dem zugrunde liegenden Fall kündigten die Vermieter mit einem Schreiben von April 2008, zum 31. Januar 2009 wegen Eigenbedarf. In dem Kündigungsschreiben führten sie zu den Gründen aus, dass ihre Tochter nach einem Auslandsaufenthalt ihr Studium in München fortsetzen wolle. In der elterlichen Wohnung hingegen bestünde kein Platz mehr für sie, da ihr Zimmer nun von ihrer Schwester genutzt werde.

  Die Richter entschieden, dass eine ausreichende Begründung der Eigenbedarfskündigung vorliegt. Im Kündigungsschreiben wurde die Person bezeichnet, die als neuer Mieter in die Wohnung einziehen will und gleichzeitig das Interesse dargelegt, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Es sei nicht erforderlich, dass dem Mieter etwaige Umstände noch mal gesondert im Kündigungsschreiben mitgeteilt werden, die ihm schon vorher bekannt waren oder über die er bereits vorher informiert worden war. Eine konkretere Erläuterung der Lebensverhältnisse sei nicht erforderlich. Es würde indes ausreichen, wenn der Kündigungsgrund auf Grund des Eigenbedarfs so dargestellt wird, dass er von anderen Kündigungsgründen zu unterscheiden ist.
  Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf.

  Unter welchen Voraussetzungen kann man eigentlich wegen Eigenbedarfs kündigen? Zunächst kann der Vermieter nur für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes Eigenbedarf ankündigen. Seit dem 27. Januar 2010 gehören nun nicht mehr nur die Kinder, Geschwister, die Ehefrau oder die Eltern des Vermieters zum engen Familienkreis, sondern auch Nichten und Neffen.

  Des Weiteren muss der Vermieter die Wohnung „benötigen“. Er muss also vernünftige und nachvollziehbare Gründe darstellen können, warum der oder die Begünstigte unbedingt in die Wohnung einziehen muss. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Tochter eine Familie gründen will, die Wohnung als Alterswohnsitz benötigt wird oder wenn der studierende Sohn eine Bleibe braucht.

  Stand: 26.10.2011

• Kündigungsverzicht
  Kündigungsverzicht – die Alternative zu Zeitmietverträgen ?
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  Seit der Reform des Mietrechts vom 1. September 2001 ist es nicht mehr möglich, einfache Zeitmietverträge zu vereinbaren. Das bedeutet, dass eine feste, zeitliche Festlegung der Mietdauer nicht ohne weiteres mehr möglich ist. Inzwischen sind nur noch die sogenannten qualifizierten und zeitlichen Mietverträge möglich. Das bedeutet, dass durch den Vermieter nicht nur die Dauer, sondern auch der Grund für die Befristung anzugeben ist. Möglich sind hier wesentliche Arbeiten zur Instandhaltung der Mietsache und Eigenbedarf.

  Viele Vermieter wünschen besonders einen Mindestzeitraum der Miete. Hierfür können beide Parteien miteinander im Mietvertrag einen sogenannten Kündigungsverzicht vereinbaren. Seit 2005 hat der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen.
  Nur durch eine vertragliche Vereinbarung über den Kündigungsverzicht kann die gesetzlich verankerte Kündigungsfrist geändert werden.

  Dieser Kündigungsverzicht kann für beide Seiten oder einseitig vereinbart werden. In diesem Fall würde nur der Mieter einen Kündigungsverzicht erklären.

  Die Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) stellt klar, dass ein beiderseitiger Kündigungsverzicht auch in Formularmietverträgen zulässig ist. Die Höchstgrenze für einen Kündigungsverzicht beider Parteien liegt bei vier Jahren. Laut BGH erfolgt hierdurch keine Missachtung der Kündigungsfristen, wie zum Beispiel drei Monate für die Mieter, da es sich hier lediglich um den Verzicht auf das Recht zur Kündigung handelt.

  Möglich ist auch, dass nur der Mieter einen Kündigungsverzicht erklärt und somit auf sein Kündigungsrecht verzichtet.

  Dies ist aber nur mit einer so genannten Individualvereinbarung möglich. Eine solche entsteht dann, wenn die Bedingungen des Vertrages zwischen den Parteien detailliert ausgehandelt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass es beiden Vertragspartnern möglich gewesen ist, inhaltlich Einfluss auf die Klausel nehmen zu können.

  Nicht ohne weiteres ist in einem Formularmietvertrag der Kündigungsverzicht nur durch den Mieter wirksam. Dieser ist nur dann wirksam, wenn ihm als Gegenleistung ein Vorteil, wie zum Beispiel eine Renovierung zu Anfang durch den Vermieter oder eine Staffelmietvereinbarung, entsteht.

  Höchstens vier Jahre darf ein Kündigungsverzicht in einem Formularmietvertrag betragen. Wurden die Mietverträge individuell vereinbart, so darf dieser Zeitraum für den Mieter höchstens fünf Jahre betragen.
  In Sonderfällen ist aber auch der Kündigungsverzicht auf beiden Seiten unwirksam.

  Im Juli 2009 wurde durch den BGH ein Formularmietvertrag für eine Studentenwohnung für unwirksam erklärt. Die Ausführungen des BGH besagen, dass besonders für Studenten innerhalb der Studienzeit Mobilität und Flexibilität sehr wichtig sind, da diese oftmals ihren Studienort wechseln und auch ein großes Interesse an Auslandsaufenthalten haben. Allerdings könnte dies nicht einfach erfolgen, da der Student sich mit dem Kündigungsverzicht an seinen Mietvertrag gebunden hat. Da durch solch eine Regelung ein höherer Nachteil für den Mieter als für den Vermieter besteht, ist dies ein Verstoß gegen Treu und Glauben.

  Zusammengefasst: Ein Mietverhältnis kann nicht mehr einfach zeitlich befristet werden. Ein Kündigungsverzicht für Vermieter und Mieter ist zulässig, solange dies die Dauer von vier Jahren nicht überschreitet; eine Ausnahme stellen Studentenwohnungen dar. Bei einem Kündigungsverzicht durch den Mieter innerhalb eines Formularmietvertrages ist es notwendig, dass ein Vorteil für den Mieter als Ausgleich vereinbart wird, wie zum Beispiel geldwerte Vorteile oder die Staffelmiete.

  Stand: 12.04.2012

• Räumung II
  Vorsicht bei der so genannten ?kalten Wohnungsräumung? (Räumung ohne Titel).
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  Welcher Vermieter kennt die Situation nicht: Der Mieter zahlt keine Miete. Das Mietverhältnis wird gekündigt, ohne dass der Mieter die Wohnung herausgibt. Irgendwann, bevor der Vermieter Räumungsklage erhebt, ist der Mieter nicht mehr auffindbar. Die Schlüssel zur Wohnung wurden nicht zurückgegeben. Den Teil der Einrichtung seiner Wohnung, den er nicht mehr verwenden konnte, lässt er nebst seinem Wohlstandsmüll zurück.

  Dann steht der Vermieter vor der Überlegung, Räumungsklage zu erheben oder nicht. Eine Klage ist eventuell mit zusätzlichem, nicht unerheblichem Aufwand verbunden, den die öffentliche Zustellung eben erfordert. Ohne Klage lockt der direkte Weg die Wohnung kurzerhand leer zu räumen, wertige Einrichtungsgegenstände einzulagern und den zurückgelassenen Müll und Unrat zu entsorgen.
  Die Entscheidung für die Räumung ohne Gerichtsurteil ist unter wirtschaftlichen Überlegungen naheliegend.

  Der Vermieter hat während des laufenden Räumungsprozesses neben den Kosten des Prozesses auch bereits den Mietausfall zu verkraften. Nach dem Prozess kommen auch noch die Kosten für die Räumung selbst hinzu, die nach der gegenwärtigen Praxis der Gerichtsvollzieher sehr schnell einige tausend Euro erreichen. Die Räumung nach dem Berliner Modell ist zwar kostengünstiger, belastet den Vermieter aber mit zusätzlichen Verpflichtungen, insbesondere pfändbaren und nicht pfändbaren Hausrat zu trennen und anschließend die Verwertung durch zu führen.

  Jeder Vermieter, der sich zu dem Schritt entscheidet, die Räumung ohne Titel durch zu führen, sollte sich vergegenwärtigen, dass sein Verhalten von dem geltenden Miet(er)recht, das kein Vermiet(er)recht ist, nicht gedeckt wird. Er setzt sich vielmehr erheblichen Risiken aus.

  Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter, der über längere Zeit ortsabwesend war, nach der vom Vermieter vorgenommenen Räumung behauptete, Hausrat sei abhanden gekommen, beschädigt oder verschmutzt worden. Er bezog sich auf ein Sachverständigengutachten und begehrte 62.000 Euro Schadensersatz. Die Richter des vorbefassten Amts- und Landgerichtes waren nicht bereit, den Ansprüchen des Mieters statt zu geben.
  Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) urteilte gegen den Vermieter.

  Die Vorgehensweise sei eine nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte, eigenmächtige Inbesitznahme. Das Ausräumen der Wohnung werteten die Bundesrichter als unerlaubte Selbsthilfe. Daher sei der Vermieter verschuldensunabhängig zum Schadensersatz gegenüber dem Mieter verpflichtet. Wenn der Vermieter die Wohnung ohne gerichtlichen Titel in Besitz nehme, so treffe ihn für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Schließlich sei der Mieter, der von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts wisse, deshalb auch nicht in der Lage, seine Rechte selbst wahr zu nehmen. Deshalb sei der Vermieter verpflichtet, ein Bestandsverzeichnis über die Gegenstände, die sich in der Wohnung befunden haben, aufzustellen und den Wert dieser Gegenstände zu ermitteln. Komme er dieser Pflicht nicht nach, so sei es Sache des Vermieters, die Behauptung des Mieters zu widerlegen, bestimmte Gegenstände seien bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden.

  Auch wenn der Vermieter der Auffassung sei, die Gegenstände hätten einen geringeren Wert als vom Mieter angegeben, so müsse er dies beweisen. Selbst wenn Zweifel an der Höhe des Schadens bestünden, so sei ein Gericht verpflichtet, zu prüfen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens zugunsten des Mieters in Betracht kommt.

  Ob ein Mieter, der über längere Zeit verschwindet und einen Teil seines Hausrates zurücklässt, durch sein Verhalten zum Ausdruck bringt, dass er seine Rechte an Wohnung und Hausrat aufgibt, ist ungeklärt. Die Auffassung, der Mieter wisse ja nichts von der Räumung der Wohnung, verkennt, dass ein Mieter, der über Wochen und Monate abtaucht, realistischer Weise erwarten muss, dass der Vermieter die Wohnung irgendwann in Besitz nehmen wird. Das ist spätestens der Fall, wenn dies zur Gefahrenabwehr geboten ist.
  Die Räumung einer Wohnung ohne Titel ist äußerst riskant.

  Hiervon ist in jedem Falle abzuraten. Wer sich doch zu diesem Schritt entscheidet, sollte den Zustand und Inhalt der Wohnung dokumentieren, beispielsweise durch aussagekräftige Fotos oder ein Video. Der gesamte Hausrat sollte minutiös unter Beiziehung von Zeugen erfasst und aufgelistet, der Wert der einzelnen Hausratsgegenstände ermittelt werden.

  Stand: 08.11.2012
  

• Versorgungssperre
  In Zeiten der Wirtschaftskrise ist es nicht ungewöhnlich, dass Mieter oder Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.
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  Wenn sie die Wohnung weiter nutzen, lässt sich eine zwangsweise Räumung oft nicht oder nur schwer durchsetzen. Im streitigen Fall verweigerte der Mieter einer Gaststätte ab September 2001 die Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen und ab Januar 2007 auch die Zahlung der Grundmiete. Im August 2007 kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs. Er verlangte die Räumung und drohte, die Versorgung des Mieters mit Heizenergie einzustellen. Der Mieter klagte auf Unterlassung der angedrohten Versorgungssperre.

  Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07GH) wies die Klage ab. Mit der Kündigung ende auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung. Nur in bestimmten Ausnahmefällen könne der Vermieter auch nach Vertragsschluss zur Versorgung verpflichtet sein. Solche Pflichten könnten sich ergeben, wenn der Mieter wegen der Eigenart des Mietverhältnisses (Wohnraummiete), drohender Gesundheitsgefahr oder hoher Vermögensschäden besonders schutzbedürftig ist.
  Hat der Vermieter sich vertraglich verpflichtet, den Mieter zum Beispiel mit Heizenergie zu beliefern, kann er die Versorgung faktisch einstellen.

  Die Richter sehen hierin auch keine Störung des Besitzes an den Räumen durch eine verbotene Eigenmacht des Vermieters. Dieser greife nämlich weder in die tatsächliche Sachherrschaft des Mieters an den Räumen ein noch hindere er diesen, seinen Besitz an der Wohnung zu nutzen. Seine vertraglich geschuldete Versorgungsleistung erweitere vielmehr die Möglichkeiten des Gebrauchs. Die Lieferung von Energie sei nicht Teil der tatsächlichen Sachherrschaft über die gemieteten Räume. Sie könne auch von einem Dritten (etwa einem Versorgungsunternehmen) geleistet werden. Diese Entscheidung führt im Einzelfall bereits dazu, dass auch eine Versorgungssperre in Wohnraummietverhältnissen unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit als berechtigt angesehen wird.

  Tipps für den Verwalter in der Mietverwaltung

  Titulieren Sie Mietrückstände und vollstrecken Sie hieraus.
  Kündigen Sie fristlos und erheben Sie Räumungsklage.
  Ist das Mietverhältnis – insbesondere von Geschäftsräumen – beendet und die Vollstreckung aussichtslos, führen Sie bei erheblichen Rückständen die Sperre nach Androhung durch.
  Bei schutzbedürftigen Belangen des Mieters (Wohnraum, Gesundheit, Vermögensschaden) wägen Sie die Risiken vorher ab und verzichten Sie gegebenenfalls auf die Sperre.

  Versorgungssperre beim Wohnungseigentum

  Anders zu beurteilen ist der Sachverhalt beim Wohnungseigentum. Bei einer Sperre der Versorgungsleistungen handelt es sich um einen Eingriff in das Wohnungseigentum. Dieser ist nur zulässig, wenn der Eigentümer selber davon betroffen und grundsätzliche Voraussetzungen erfüllt sind. Auf keinen Fall sollten Sie eine Liefersperre veranlassen, wenn der Wohnungseigentümer die Wohneinheit an einen Dritten vermietet. Dieser würde als unbeteiligter Dritter durch die Versorgungssperre betroffen und könnte sich mit Erfolg gegen eine Versorgungssperre wenden.

  Tipps für den Verwalter im selbst genutzten Wohnungseigentum

  Titulieren Sie Hausgeldrückstände und vollstrecken Sie hieraus.
  Bestehen weiter Rückstände von mindestens sechs Monaten, lassen Sie die Gemeinschaft über eine Sperre beschließen.
  Drohen Sie die Versorgungssperre gegenüber dem selbst nutzenden Eigentümer (nicht gegenüber dem Mieter) an.

  Stand: 24.09.2012
  

• Zahlungsrückstand
  Zahlungsrückstand als Grund für die Kündigung eines Mietverhältnisses.
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  Der Vermieter einer Wohnung hat das Recht, dem Mieter außerordentlich und fristlos zu kündigen, wenn der Mieter einen Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei Termine, die aufeinander folgen, oder sogar zwei vollständige Monatsmieten insgesamt, hat auflaufen lassen. Sind die aufgelaufenen Zahlungsrückstände niedriger als zwei Monatsmieten, so kann der Vermieter nur dann eine fristlose und außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn der Rückstand aus zwei Monaten, die aufeinander folgen, entstanden ist. In anderen Fällen kann erst dann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht hat. Dies geht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23. Juli 2008 mit dem Aktenzeichen XII ZR 134/06 hervor.

  Die Kündigung ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn sie sich auf die Rückstände auf Vorauszahlungen für Nebenkosten und reguläre Mieten bezieht. Die Rückstände aus Schadenersatz, Verzug oder aber den Nebenkostenabrechnungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung im Regelfall nicht.

  Vom Grundsatz her endet hierbei das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung dem Mieter zugegangen ist. Allerdings muss in dem Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund ausdrücklich angegeben sein, wie zum Beispiel „aufgrund des Zahlungsrückstandes für die Monate März und April“.
  Zweite Chance für den Mieter

  Wurde dem Mieter die fristlose Kündigung oder durch das Gericht eine Räumungsklage zugestellt, so hat er noch bis zum Ablauf von zwei Monaten die Möglichkeit, diesen Zahlungsrückstand vollständig zu begleichen. Hierdurch wird die fristlose und außerordentliche Kündigung unwirksam. Allerdings greift das sogenannte Nachholrecht nur dann, wenn der säumige Mieter all die Mietrückstände ausgleicht, die bis dahin insgesamt aufgelaufen sind. Es reicht also nicht aus, nur die Rückstände auszugleichen, die in dem Kündigungsschreiben des Vermieters aufgeführt worden sind.

  Bei vollständiger Zahlung besteht das Mietverhältnis weiter. Hierdurch wird die fristlose Kündigung unwirksam und auch eine eingereichte Räumungsklage wird als gegenstandslos anzusehen sein und hat keine Aussicht mehr auf Erfolg. Allerdings muss dann grundsätzlich der Mieter zusätzlich die Kosten für den vorangegangenen Rechtsstreit übernehmen.
  Für Vermieter oftmals unbefriedigend

  Den Mieter kostet das alles eine Menge Geld, aber sein Wohnrecht ist wiederhergestellt. Ob dies im Sinne des Vermieters ist, ist eine andere Sache. Er hat nun das Geld, das ihm zusteht, allerdings auch einen Mieter, an dessen Zahlungsfähigkeit und -moral er so seine Zweifel haben darf. Somit muss er immer wieder einen Zahlungsrückstand befürchten. Daher ist es durchaus möglich, dass es ihm lieber gewesen wäre, dass der Mieter die Zahlungen nicht nachgeholt hätte und das Mietverhältnis beendet worden wäre.
  Die bessere Alternative für Vermieter

  Laut Gesetz betrifft das Nachholrecht der Zahlungen des Mieters nur die außerordentlich ausgesprochene Kündigung. Wenn der Vermieter mit der fristlosen Kündigung zugleich eine ordentliche Kündigung ausspricht, so endet das Mietverhältnis trotz der Zahlungsnachholung mit dem Ablauf der Kündigungsfrist der ordentlichen Kündigung. Der Mieter muss die Wohnung räumen.

  Mit anderen Worten: Wenn die doppelt ausgesprochene Kündigung dazu führt, dass der Mieter seine Zahlungen nachholt, so wird hierdurch nur die außerordentliche Kündigung unwirksam und die ordentliche Kündigung bleibt von diesem Umstand unberührt.

  Ergebnis: Möchte ein Vermieter einen Mieter mit Zahlungsrückstand tatsächlich und zuverlässig loswerden, so sollte er zeitgleich die fristlose und außerordentliche sowie hilfsweise eine ordentliche Kündigung aufgrund des Zahlungsverzuges aussprechen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis spätestens zu dem Zeitpunkt, zu dem die Frist der ordentlichen Kündigung abgelaufen ist.

  Stand: 26.03.2012

Vermieter

• Eigentümerwechsel
  Bei einem Eigentümerwechsel übernimmt der Käufer einer Mietwohnung sämtliche Pflichten und Vereinbarungen des vorherigen Vermieters.
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  Die Vorschrift des § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Kauf bricht nicht Miete – ist allgemein bekannt. Sie sagt aus, dass der Erwerber von vermietetem Wohnraum in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt, die sich aus dem bestehenden Mietverhältnis ergeben. Dies gilt auch für eine vom Mieter geleistete Kaution. Der bisherige Vermieter ist nur dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn der Mieter seine Sicherheit vom Erwerber bei Mietvertragsende nicht erhält.

  § 566 b BGB regelt den Fall, in dem der Mieter Zahlungen über den Zeitpunkt hinaus geleistet hat, ab dem die Miete dem Erwerber zusteht. Solche Mietvorauszahlungen sind bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auch für den Erwerber verbindlich. Später muss sich der neue Vermieter solche Zahlungen nur dann anrechnen lassen, wenn er sie zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs kennt. Gleiches gilt auch für sonstige Vereinbarungen, insbesondere für Mietzahlungsvereinbarungen, § 566 c BGB.

  Auch eine Mieterkündigung gegenüber dem alten Vermieter bleibt gegenüber dem Erwerber wirksam, wenn der Mieter keine Kenntnis vom Eigentumswechsel hat. Vereinbarungen, die der alte Vermieter mit dem Mieter getroffen hat, insbesondere was die Miete, Mietvorauszahlungen oder -erlass betrifft, wirken sich also zu Lasten des Erwerbers aus. Dieser muss in die Pflichten des Vorvermieters eintreten, auch wenn er von dessen Vereinbarungen mit dem Mieter nichts weiß.
  Mit dem früheren Vermieter vereinbarte Kündigungsbeschränkung

  Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich in letzter Instanz mit einem Fall befassen, in dem es um die Möglichkeit einer erleichterten Kündigung des Vermieters nach § 573 a BGB ging. Danach hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, auch ohne Angaben eines berechtigten Interesses (meist Eigenbedarf) das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dieses Kündigungsrecht steht dem Vermieter dann zu, wenn sich die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen befindet (so genannte Zweifamilienhauskündigung). Die Kündigungsfrist verlängert sich dann allerdings um drei Monate.

  In dem Fall hatte der Mieter mit seinem früheren Vermieter vereinbart, dass dieses Sonderkündigungsrecht nicht geltend gemacht werden darf. Damit konnte er sich seinen gesetzlichen Kündigungsschutz in vollem Umfang erhalten. Der Erwerber dieses Objekts zog in die Wohnung des Vorvermieters ein. Er war der Meinung, dass die Vereinbarung zwischen dem früheren Vermieter und dem Mieter nur zwischen diesen Parteien gelten könne und für ihn nicht bindend sei. Deshalb sprach er unter Bezugnahme auf § 573 a BGB die Kündigung der Wohnung mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist (insgesamt also sechs Monate) aus. Letztlich unterlag der neue Eigentümer in zwei Instanzen. Der BGH stellte in seinem Urteil vom 16. Oktober 2013 fest, dass auch für den Erwerber die im Mietvertrag bereits enthaltene Kündigungsbeschränkung in vollem Umfang Gültigkeit habe. Der Erwerber trete in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
  Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ erfasst sämtliche Verpflichtungen des Verkäufers.

  Ein neuer Vermieter tritt unabhängig von seiner Kenntnis von irgendwelchen Vereinbarungen in das bestehende Mietverhältnis mit allen Konsequenzen ein. Hat ihn der frühere Vermieter über das bestehende Mietverhältnis nicht ausreichend unterrichtet oder sogar arglistig getäuscht, kann der Erwerber allenfalls Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. An der übernommenen Verpflichtung gegenüber dem Mieter kann er nicht rütteln.

  Stand: 26.11.2013
  

• Haftung des Vermieters
  Haftung des Vermieters für Schäden des Mieters, mietvertragliche Fürsorgepflichten.
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  Ein Vermieter hatte in einem Wohn- und Geschäftshaus, das auch über eine Tiefgarage verfügte, Geschäftsräume zum Betrieb eines Fitness-Studios vermietet. Nach den vertraglichen Regelungen musste der Mieter eine Feuer-, Einbruch-, Diebstahl- und Leitungswasserversicherung abschließen. Dieser Verpflichtung folgend hatte der Mieter eine so genannte Geschäftsversicherung mit einer Betriebsunterbrechungsversicherung abgeschlossen.

  Später kam es zu einem Brand in der Tiefgarage. Der Vermieter hatte eine Handwerksfirma mit der Durchführung von Sanierungsarbeiten beauftragt. Diese Firma hatte im Rahmen der Einrichtung der Baustelle in der Tiefgarage Styroporplatten gelagert. Unbefugte Dritte hatten diese Styroporplatten entzündet, wodurch es zu einem Brand in der Tiefgarage und zu Schäden in den Geschäftsräumen des Mieters gekommen war.
  Der Versicherer regulierte den Schaden des Mieters und nahm hierauf den Vermieter in Regress.

  Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht hat (Entscheidung vom 12. Dezember 2012, XII ZR 6/12). Der Vermieter habe dem Mieter nicht nur den ungestörten Gebrauch der Mietsache sicherzustellen. Vielmehr treffe ihn auch eine vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von dem Mieter in die Mietsache eingebrachten Sachen zu unterlassen. Hieraus wurde dann abgeleitet, dass der Vermieter keine zusätzlichen Gefahrenquellen in der Mietsache schaffen dürfe, durch die die Brandgefahr erhöht werde.

  Der BGH griff auf § 14 Absatz 2 Garagenverordnung Baden-Württemberg zurück. Diese sieht vor, dass in Mittel- und Großgaragen keine brennbaren Stoffe gelagert werden dürfen, soweit es sich nicht um Fahrzeugzubehör oder dessen Unterbringung handelt. Ähnliche Verordnungen existieren auch in anderen Bundesländern. Vorliegend hatte nicht der Vermieter, sondern der von ihm beauftragte Handwerker die Styroporplatten vorübergehend in der Garage gelagert. Nach Auffassung des BGH soll dieses Verhalten des Handwerkers dem Vermieter zuzurechnen sein.
  Durch die Beauftragung des Handwerkers, Sanierungsarbeiten am Haus durchzuführen, habe der Vermieter ihn treffende Fürsorgepflichten gegenüber dem Mieter auf den Handwerker übertragen.

  Dass der Brand nur dadurch ausgebrochen ist, dass ein Dritter Feuer gelegt hat, ist nach Auffassung des BGH unerheblich. Die Kausalkette sei nicht unterbrochen, da Brandstiftung nicht fernliegend sei. Der BGH hat dann weiter geprüft, ob durch die im Mietvertrag seitens des Mieters übernommene Verpflichtung, auf seine Kosten eine Feuerversicherung abzuschließen, stillschweigend mit dem Vermieter ein Haftungsverzicht für leicht fahrlässig verursachte Schäden abgeschlossen worden ist. Dies haben die Bundesrichter aber abgelehnt.

  Stand: 14.02.2013
  

• Kaution
  Kauf einer vermieteten Wohnung – erhält der Mieter seine Kaution vom alten oder vom neuen Vermieter zurück?
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  Unter dem Schlagwort „Kauf bricht nicht Miete“ verweist § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darauf, dass bei einer Veräußerung von vermietetem Wohnraum der Erwerber in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters eintritt.

  Bis zum 31. August 2001 galt § 572 BGB in alter Fassung. Danach trat der Erwerber nur dann in die Pflichten des Veräußerers ein, die Kaution an den Mieter bei Mietvertragsende zurück zu zahlen, wenn diese Kaution ihm auch vom Vorvermieter ausgehändigt wurde oder er dem Vorvermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung an den Mieter übernommen hatte.

  Ab 1. September 2001 wurde mit § 566 a BGB eine mieterfreundlichere Regelung geschaffen. Kann der Mieter nämlich nach Beendigung des Mietverhältnisses die gezahlte Kaution von dem Erwerber nicht zurück erlangen, ist der ursprüngliche Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Was mit „kann er nicht erlangen“ gemeint ist, lässt der Gesetzgeber im Unklaren. Muss der Mieter den Erwerber und neuen Vermieter zuerst verklagen und gegebenenfalls auch gegen ihn die Zwangsvollstreckung betreiben und kann er sich erst nach deren Fehlschlagen an den alten Vermieter wenden? Auch die Rechtsprechung hat sich hier nicht klar geäußert.
  Nach Meinung des Bundesgerichtshofes (BGH) soll der Mieter zunächst den Erwerber in Anspruch nehmen müssen, so lange dies nicht aussichtslos erscheint.

  Es kommt hier wohl wie so oft in der Juristerei auf den so genannten „Einzelfall“ an, es muss also eine individuelle Prüfung vorgenommen werden. Im Unterschied zum alten Recht steht aber fest, dass der Veräußerer neben dem Erwerber für die Rückzahlung der Kaution haftet, wenn der Mieter vom neuen Vermieter die Rückzahlung nicht durchsetzen kann. Auf der anderen Seite haftet der Erwerber nach neuem Recht unabhängig davon, ob ihm die Mietsicherheit ausgehändigt worden ist oder nicht.

  Beim Kauf einer vermieteten Immobilie sollen Verkäufer und Käufer darauf achten, dass im notariellen Kaufvertrag auf den Mietvertrag hingewiesen und dem Käufer ein Vertragsexemplar ausgehändigt wird. Die Parteien sollten aber auch prüfen, ob der Mieter verpflichtet war, eine Kaution zu bezahlen und ob diese an den alten Vermieter bezahlt worden ist. Hinzu kommt nämlich, dass nach neuem Recht der Erwerber nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten des vorherigen Eigentümers übernehmen muss. Daraus ergibt sich um Umkehrschluss, dass der Erwerber auch keine Mietsicherheit mehr vom Mieter verlangen kann, wenn diese nicht vor dem Eigentumswechsel erbracht worden ist.
  Selbst dann nicht, wenn der Mieter dem Vorvermieter die Kaution geschuldet hat.

  Soweit vom Mieter eine Kaution geschuldet und bezahlt worden ist, muss der Erwerber sicherstellen, dass er nicht nur der Rückzahlungspflicht der Kaution an den Mieter durch den Erwerber unterliegt. Ihm müssen von seinem Rechtsvorgänger auch alle notwendigen Unterlagen ausgehändigt werden, zum Beispiel ein Kautionssparbuch oder eine Bankbürgschaft, soweit der Mieter in dieser Form Sicherheit geleistet hat.

  Durch den neuen § 566 a BGB sind aus zeitlicher Sicht die Verkaufsfälle geregelt, bei denen die Veräußerung nach dem 1. September 2001 erfolgt ist.

  Was gilt für Mietobjekte, die vor dem 1.09.2001 verkauft worden sind? Im Gesetz finden wir keine Übergangsregelung. Da aber § 566 a BGB bei einer generellen Anwendung auch in Altfälle eingreifen und damit rückwirkend gelten würde, gilt § 572 BGB a.F. aus Gründen des Vertrauensschutzes auch dann. Der Erwerber muss bei Ende des Mietvertrages an den „mitgekauften“ Mieter die Kaution also nur dann zurückzahlen, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder er gegenüber seinem Verkäufer – dem früheren Vermieter – die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat.
  Veräußerungsgeschäfte vor und nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform

  Geregelt sind auch nicht die Fälle, in denen schon vor dem 1. September 2001 mehrere Veräußerungsgeschäfte getätigt worden sind und die Kaution in der Kette dieser Vermieter zwar ursprünglich vom Mieter bezahlt aber nicht an die jeweiligen Rechtsnachfolger nachgereicht wurde.

  Diese Frage hat der BGH in einem Urteil vom 1. Juni 2011 nunmehr gelöst: Die Erwerber, die bis zum 31. August 2001 Eigentümer geworden sind, haften weiter nur unter den Voraussetzungen nach altem Recht. Sie müssen die Kaution an den Mieter also nur bei Vertragsende zurück zahlen, wenn sie ihnen ausgehändigt wurde oder sie gegenüber dem ursprünglichen Vermieter zur Auszahlung verpflichtet sind.

  Wer die vermietete Wohnung später gekauft hat, haftet dagegen nach neuem Recht. Wer die vermietete Wohnung also innerhalb einer Käuferkette nach dem 1. September 2001 erworben hat, bleibt auch bei einem Weiterverkauf in der Haftung des § 566 a BGB, wenn sein früherer Mieter vom neuen Vermieter die Kaution nicht zurück erhalten kann.

  Stand: 07.02.2014
  

• Kautionsanlagepflicht
  Verletzung der Kautionsanlagepflicht: Mit welchem Satz muss der Vermieter die Mietsicherheit verzinsen?
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  Verletzt der Vermieter die Pflicht, eine Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen als Sparguthaben anzulegen, schuldet er dem Mieter Schadensersatz. Mehr als den Zinsertrag, der ihm bei einer vertrags- und gesetzeskonformen Anlage zugeflossen wäre, kann der Mieter aber auch als Schadensersatz wegen der Verletzung dieser Anlagepflicht nicht verlangen. So hat das Landgericht (LG) Waldshut-Tiengen, am 10. November 2011 entschieden (Aktenzeichen: 2 S 37/11).

  Dem Urteil lag folgender Fall zu Grunde: Die Mietvertragsparteien vereinbaren bei Abschluss des Vertrages am 2. April 2001 eine Kaution in Höhe von 3.500 DM. Laut Vertrag hat der Vermieter diesen Betrag getrennt von seinem übrigen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

  Tatsächlich „vergisst“ der Vermieter die Vereinbarung und belässt die bezahlte Kaution bei sich, ohne den Mieter zu informieren. Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31. März 2010 macht der Mieter Anspruch auf Zahlung des gesetzlichen Zinssatzes in Höhe von vier Prozent geltend (§ 246 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Paragraph lautet: „Ist eine Schuld nach Gesetz oder Rechtsgeschäft zu verzinsen, so sind vier vom Hundert für das Jahr zu entrichten, sofern nicht ein anderes bestimmt ist.“ Der Vermieter zahlt die Kaution zurück, aber lediglich mit dem geringen Sparbuchzins. Der Mieter macht die Zinsdifferenz geltend.
  Die Anlagepflicht nach § 551 Absatz 3 BGB soll den Mieter sowohl vor der Insolvenz des Vermieters als auch vor einer Insolvenz der Bank schützen.

  Daher muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Auf Seiten der Bank ist die sicherste Anlage das Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Wie ist der Mieter aber zu stellen, wenn der Vermieter die Kaution für sich behält? In Betracht kommt, den Mieter zinsmäßig so zu stellen, als sei die Kaution auf einem Sparbuch angelegt worden, so LG Gießen ZMR 1996, 593, AG Bremerhaven WuM 1989, 75. Denkbar ist auch, vom Vermieter eingesparte Darlehenszinsen zu Grunde zu legen oder den gesetzlichen Zinssatz von vier Prozent gemäß § 246 BGB.

  Das LG Waldshut-Tiengen weist die Klage ab. Verletzte der Vermieter seine Anlagepflicht, schulde er dem Mieter Schadensersatz. Der Ersatzanspruch sei nach § 249 Absatz 1 BGB darauf gerichtet, den Kläger so zu stellen, wie er bei vertragsgemäßem Verhalten des Vermieters gestanden hätte. Dies bedeute, dass der Vermieter nur die Sparbuchzinsen einer Bank seiner Wahl zu ersetzen habe. Verzugszins in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz schulde der Vermieter nicht, weil er nie in Verzug geraten sei. Auftragsrecht (§ 668 BGB) komme hier nicht in Betracht. Der Mieter habe den Vermieter nicht mit der Verwaltung der Kaution beauftragt. D

  ie Pflichten, die den Vermieter bei der Anlage der Mietkaution träfen, seien in § 551 Absatz 3 BGB abschließend geregelt. Eine planwidrige Lücke, die durch Analogien zu den gesetzlichen Zinsregelungen bei anderen Vertragsarten geschlossen werden könne oder gar müsse, enthalte das Gesetz nicht. Das höhere Insolvenzrisiko habe sich nicht realisiert.
  Die Entscheidung ist in zweierlei Hinsicht falsch.

  Einerseits kann unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes das Insolvenzrisiko des Mieters nicht ungeschehen gemacht werden, so dass es mit dem Ersatz von Sparbuchzinsen nicht getan ist. Andererseits bedarf es keiner Analogie, um Auftragsrecht anzuwenden. Die Zahlung der Kaution an den Vermieter enthält den Auftrag, die Sicherheit für den Mieter zu verwenden. Für den Fall der Eigenverwendung, wie er hier vorliegt, enthält § 668 BGB eine Mindestverzinsungspflicht. Es ist bedauerlich, dass das Landgericht den Antrag auf Zulassung der Revision zurückgewiesen hat.

  Stand: 04.12.2013

• Nachfristsetzung
  Nachfristsetzung bei Ansprüchen gegen den Mieter.
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  Nicht selten verbleiben beim Auszug eines Mieters Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen, ausgebliebenen Schönheitsreparaturen und dergleichen. Ob und inwieweit solche Ansprüche rechtlich begründet sind und notfalls auch im Klagewege durchgesetzt werden können, ist stets die Frage. Voraussetzung ist aber in aller Regel, dass dem ausziehenden beziehungsweise schon ausgezogenen Mieter Gelegenheit gegeben wird, etwaige Schäden selbst zu beheben. Er muss also Schönheitsreparaturen, Renovierungsleistungen oder ähnliches nachholen können.

  Dies wird nur allzu häufig von Vermietern nicht so genau genommen oder für überflüssig gehalten, vor allem dann, wenn eine Mietkaution vorhanden ist, die zur Abdeckung der entstehenden Kosten ausreicht. Dann scheint es nahezuliegen, die vom Mieter hinterlassenen Schäden kurzerhand selbst zu beheben und die Kosten von der Kaution abzuziehen.

  Die Folge solcher Nachlässigkeiten ist meist, dass die Forderungen, so berechtigt und juristisch durchsetzbar sie auch sein mögen, gänzlich erlöschen und der Vermieter am Ende leer ausgeht.

  Von der Kaution einbehaltene Beträge sind dann, um beim Beispiel zu bleiben, an den Mieter zurück zu zahlen. Hier machen Vermieter oft den verhängnisvollen Fehler indem sie die Formalitäten der Nachfristsetzung übersehen. Das liegt sicher auch daran, dass man im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) – §§ 535 ff. – keinerlei Hinweis darauf findet. Die Notwendigkeit einer Nachfristsetzung ist vielmehr in § 281 BGB geregelt, also im „allgemeinen Teil“.

  Dort heißt es, dass dem Schuldner (= Mieter) eine „angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung“ gesetzt werden muss. Die Schriftform ist nicht erforderlich – es würde an sich ausreichen, den Mieter mündlich aufzufordern und eine Frist zu setzen. Aus mehreren Gründen ist aber dringend zu empfehlen, dies schriftlich zu tun, allein schon in Hinblick auf die Beweisbarkeit.

  Wer also als Vermieter eine Wohnung übernimmt und beispielsweise feststellt, dass (mietvertraglich vereinbarte) Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt wurden, muss den Mieter auffordern, dies nachzuholen und ihm hierzu eine angemessene Frist setzen. Was in diesem Sinne angemessen ist, hängt auch von den Gesamtumständen ab. Im Normalfall dürften 14 Tage ausreichen, kürzer sollte man die Frist in keinem Falle bemessen.

  Mitunter wartet schon der Nachfolgemieter, der nur Tage nach dem Auszug seines Vorgängers einziehen will.

  Ob in einem solchen Fall eine Kürzung der Nachfrist zulässig ist oder eine solche gänzlich entfallen kann, ist ein im Mietrecht ungelöstes Problem. Dieser Punkt wird von den Gerichten höchst unterschiedlich bewertet. Wenn irgend möglich, sollte man es gleichwohl bei der (ausreichenden) Fristsetzung belassen und versuchen, sich mit dem Nachfolgemieter in irgendeiner Weise zu arrangieren.
  
  Selbst eine erfolgte und zeitlich ausreichende Nachfristsetzung ist aber mitunter nutzlos.

  Wenn man es bei der Formulierung nicht so genau nimmt, kann das zum Erlöschen der eigentlich berechtigten Ansprüche des Vermieters führen. Aus der Aufforderung muss für den Mieter eindeutig erkennbar sein, was gefordert wird, also welche Schäden gerügt werden und behoben werden sollen, welche Schönheitsreparaturen, Renovierungen etc. er nachzuholen hat. Allgemeine Floskeln (etwa : „… wird Ihnen Gelegenheit gegeben, die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen auszuführen bis zum …“) reichen in aller Regel nicht aus. Insbesondere geltend gemachte Beschädigungen müssen konkret bezeichnet werden.

  Grundsätzlich gilt hier: lieber zu viel und übertrieben genau, als zu oberflächlich.

  Mitunter meinen Vermieter, es bei allgemeinen Andeutungen bewenden lassen zu können. Viele denken, es sei dem Mieter ohnehin klar worum es geht oder die Einzelheiten ergeben sich zum Beispiel aus den Eintragungen im Rückgabeprotokoll. Das ist oft ein folgenschwerer Irrtum.

  Es ist auch nicht möglich, das Erfordernis einer Nachfristsetzung schon von vornherein im Mietvertrag auszuschließen.

  Eine solche Vertragsklausel wäre schlicht unwirksam, es sei denn, man weist nach, dass es sich um eine so genannte „Individualvereinbarung“ handelt. An einen solchen Nachweis werden von den Gerichten allerdings zum Teil grotesk hohe Anforderungen gestellt – jeder halbwegs erfahrene Anwalt kann hiervon ein Lied singen. Zu beachten ist schließlich auch, dass man den (ergebnislosen) Ablauf der dem Mieter gesetzten Nachfrist abwarten muss, bevor man die Arbeiten selbst ausführt oder in Auftrag gibt. Auch dies wird häufig übersehen.

  Auch bei der Zustellung einer Nachfristsetzung an den Mieter werden häufig unnötige Nachlässigkeitsfehler begangen.

  Wer dies mit normaler Post versendet, muss damit rechnen, dass der Zugang von Mieterseite geleugnet wird. Der dann erforderliche Nachweis kann nur erbracht werden, wenn mit Einschreiben versandt wurde und der unterzeichnete Rückschein vorgelegt werden kann. Eine direkte, persönliche Übergabe oder Briefkasteneinwurf ist nur dann eine sichere Sache, wenn ein „Dritter“ dies durchgeführt hat oder zumindest als Zeuge bestätigen kann. Der Vermieter selbst ist im Streitfalle „Partei“ und fällt somit als Zeuge im Zivilprozess aus.

  Es existieren zwar in der Rechtsprechung zahllose Beispiele für Fälle, in denen eine Nachfristsetzung als nicht erforderlich angesehen wurde. In der Regel ist dies jedoch eine gefährliche Gratwanderung, die man sich nicht antun sollte. Wenn irgend möglich, sollte man den sicheren, wenn auch eventuell mühsameren Weg gehen, und im Zweifel anwaltlichen Rat suchen, bevor man Ansprüche durch formelle Fehler unnötig aus der Hand gibt.

  Stand: 09.12.2013

• Verwaltervertrag
  Für die Mietverwaltung gibt es – anders als für die WEG-Verwaltung – kein gesetzliches Leitbild und kaum einschlägige Rechtsprechung.
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  Da kein festes Berufsbild mit konkreten Aufgaben und Pflichten existiert, kann nur auf allgemeine Regelungen zurückgegriffen werden. Anders als im Wohnungseigentum bedarf es aber keiner organisatorischen Beschlussfassung. Vielmehr kann der Vertrag unmittelbar zwischen den Vertragsparteien abgeschlossen werden.

  Bei der Laufzeit ist mangels einer Spezialvorschrift auf die allgemeine Regelung des § 309 Nummer 9 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurück zu greifen, wonach ein Vertrag unwirksam ist, wenn er

  länger als zwei Jahre läuft;

  eine Verlängerung um mehr als ein Jahr vorgesehen ist;

  die Kündigungsfrist länger als drei Monate gilt.

  Auch die Aufgaben des Mietverwalters müssen mangels gesetzlicher Regelung im Vertrag festgelegt werden. Grundsätzlich muss der Vertrag vorgeben:

  Welche Aufgaben werden übernommen?

  Welche Aufgaben werden nicht übernommen?

  Differenzierung Grund- und Zusatzleistung.

  Beispielhaft und nicht abschließend können folgende Aufgaben genannt werden:

  Abschluss von Mietverträgen;

  Einzug von Mieten, Zahlungsverkehr;

  Erstellung von Betriebskostenabrechnungen;

  Bearbeitung von Mängelrügen des Mieters;

  Kündigungen erklären (Zahlungsverzug);

  Mieterhöhungen (Mietspiegel, Modernisierung);

  Organisieren und Überwachen der Verkehrssicherung;

  Teilnahme an WEG-Versammlungen.

  Anders als bei der WEG-Verwaltung müssen die Vertragsparteien selber festlegen, welche Aufgaben als Grundpflichten und welche als Sonderleistung anzusehen sind. Beispielhaft könnte der Abschluss von Mietverträgen als eine Grundleistung benannt werden, während die Teilnahme an einer WEG-Versammlung eine Sonderleistung wäre.
  Bezüglich der Vergütung wird wie beim WEG-Verwaltervertrag zwischen Grund- und Sonderleistungen unterschieden.

  Eine monatliche Zahlung der Vergütung muss vereinbart werden, da sie sonst erst nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung fällig wird (§ 614 Absatz 1 BGB). Auslagen und Umsatzsteuer werden auch hier nur erstattet, wenn dies vereinbart wurde. Auch hier ist immer der vom Vertragspartner als Endverbraucher zu zahlende Endpreis anzugeben (§ 1 Absatz 1 Preisangabenverordnung).

  Unzulässig ist sicher die Vereinbarung einer Prozesstandschaft. Vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wurde sie in der WEG-Verwaltung für die Durchsetzung von Hausgeldrückständen genutzt, da dies als praktikabler Weg angesehen wurde, um Forderungen zu titulieren. Seitdem die Gemeinschaft teilrechtsfähig und damit partei- und prozessfähig ist, ist dies auch im Wohnungseigentum nicht mehr nötig. In der Mietverwaltung war dieser Umweg jedoch niemals erforderlich, da ein Eigentümer immer partei- und prozessfähig war.

  Außergerichtlich hängt der Forderungseinzug unmittelbar mit der Tätigkeit des Verwalters zusammen und gehört zu seinen Aufgaben(§ 5 Absatz 2 Nummer 2 Rechtsdienstleistungsgesetz). Für das gerichtliche Inkasso ist der Verwalter aber auch durch eine Vereinbarung nicht mehr gedeckt, da zum gerichtlichen Inkasso nur die rechtsberatenden Berufe und zugelassene Inkassonunternehmen befugt sind. Vor Gericht wäre der Verwalter zudem nicht vertretungsbefugt, sodass Forderungen – auch wegen der speziellen Anforderungen und der aktuellen Rechtsprechung – zusammen mit einem Fachanwalt durchgesetzt werden müssen.
  Soweit der einzelne Eigentümer als Verbraucher anzusehen ist, gilt der Verwaltervertrag als vom Verwender gestellt.

  Das heißt er unterliegt bei nur einmaliger Verwendung den strengen Regelungen der §§ 308, 309 BGB. Selbst bei gewerblicher Verwaltung sind Bestimmungen für Formularverträge zu beachten. Verstoßen die Klauseln des Vertrages gegen diese gesetzlichen Vorgaben, kann der Vertrag ganz oder teilweise unwirksam sein.

  Vor diesem Hintergrund ist den Vertragspartnern zu empfehlen

  geprüfte Vertragsformulare zu übernehmen;

  sich bei Vertragsabschluss auf wesentliche Fragen zu beschränken;

  an dem Vertragsformular keine gravierenden Änderungen vorzunehmen.

  Geprüfte Vertragsformulare gibt es unter anderem beim Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI) www.vnwi.de

  Ob der Vertrag wirksam vereinbart wurde oder nicht, kann oft erst im Zusammenhang beurteilt werden. Deshalb sollte im beiderseitigen Interesse auf unnötige Risiken verzichtet werden, damit sich Auseinandersetzungen um die Wirksamkeit von Verwalterverträgen erübrigen.

  Stand: 25.06.2012