Immobilienrecht

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Kein Ärger mehr mit dem Vermieter oder störenden Mitmietern. Doch auch die eigene Immobilie kann ihre Tücken haben.

• Grundstückspreise explodieren
  Grundstückspreise und Mieten klettern in Bayern weiter ? müssen die Einheimischen ?auswandern??
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  Bayern steht unter starkem Siedlungsdruck:

  Unser Grundgesetz garantiert in Artikel 11 allen Deutschen Freizügigkeit im ganzen Bundesgebiet. Jeder darf Aufenthalt, Arbeitsplatz und Wohnsitz frei wählen. Gleiche Rechte genießen inzwischen auch die anderen EU-Bürger.

  Der Freistaat Bayern, insbesondere Oberbayern, steht bei der Wohnsitz- und Arbeitsplatzwahl besonders im Fokus. Hightec und Lederhose, also industrieller Fortschritt und Tradition, sind ebenso wie unsere Landschaft und unsere Sehenswürdigkeiten (z.B. die Königsschlösser) ein besonderer Anreiz. Nach einer Statistik des Bayerischen Landesamtes wird die Bevölkerung in Bayern bis zum Jahr 2023 um mehr als 10 % wachsen, in einigen Landkreisen südlich von München sogar um 15 %. Die Zuwanderer kommen zu einem Drittel aus anderen Bundesländern, zu zwei Dritteln aus dem Ausland.

  Wohnungsmangel lässt die Preise steigen:

  Privateigentum, auch an Grund und Boden, ist ein wesentlicher Grundpfeiler unseres marktwirtschaftlichen Systems. Die Preise für Grundstücke und Eigentumswohnungen orientieren sich an der Nachfrage, gleiches gilt für die Mieten im freien Wohnungsmarkt.

  Im „Speckgürtel“ um München herum gibt es im Neubaubereich kaum mehr Einfamilienhäuser unter 900.000 Euro, der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung wird inzwischen mit 5.000 – 6.000 Euro gehandelt. Neubaumieten von 12 bis 15 Euro kalt für den Quadratmeter sind heutzutage üblich, selbst für Bestandsbauten müssen monatlich 9 Euro oder mehr für den Quadratmeter bezahlt werden.

  Abhilfe durch Ausweisung neuen Baugrundes:

  Um die steigende Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen, müsste mehr Wohnraum geschaffen werden. Dadurch würde sich das Angebot verbessern, die Nachfrage könnte befriedigt werden. Dies würde den Anstieg der Grundstückspreise ebenso bremsen wie das Niveau der Mieten.

  Die Schaffung von Wohnraum entspricht auch der gesetzlichen Aufgabe der Gemeinden. Jeder Bewohner Bayerns hat nach Art. 106 der Bayerischen Verfassung Anspruch auf eine angemes-sene Wohnung; der Bau billiger Volkswohnungen ist Aufgabe der Gemeinden. Auf der anderen Seite sind die Gemeinden aber dem Natur- und Umweltschutz verantwortlich und dürfen nicht beliebig neue Flächen als Bauland ausweisen.

  Der Freistaat Bayern fordert ein Flächenmanagement:

  Die Bayerischen Staatsministerien für Umwelt und Gesundheit und des Inneren haben die bayerischen Landratsämter als Baugenehmigungsbehörden schon im Jahr 2009 ausdrücklich zum Flächensparen aufgefordert. Vorrangig sollen vorhandene Potentiale genutzt werden, insbesondere leerstehende Bausubstanzen wieder bezugsfähig gemacht und bei den einzelnen Grundstücken durch Nachverdichtung weiterer Wohnraum geschaffen werden.

  So müssen die Kommunen künftig ihren Flächenbedarf konkret nachvollziehbar darlegen und erst vorhandene Reserveflächen nutzen, bevor sie neue Siedlungsgebiete ausweisen.

  Der Exodus einkommensschwacher Familien:

  Den Gemeinden verbleibt nur in geringem Umfang die Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen. Dieser wird dann wieder auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten. Aufgrund der weiterhin ungebremsten Nachfrage kommt die Preisspirale nicht zum Stehen.

  Die Preisentwicklung der Grundstücke, Eigentumswohnungen und Mieten kann also durch das den Gemeinden zur Verfügung stehende gesetzliche Instrumentarium nicht gebremst werden. Die Folge ist, dass viele sich das Wohnen in ihren Heimatgemeinden nicht mehr leisten können und wegziehen müssen. Das gilt vor allem für Jugendliche, die das Elternhaus verlassen und sich eine eigene Wohnung zulegen wollen, sowie für junge Familien, die sich eine Drei- oder Vierzimmerwohnung nicht leisten können.

  Wie dramatisch diese Entwicklung ist, kann am Beispiel meiner Heimatgemeinde Herrsching dargestellt werden. So gab es im Jahr 1997 noch 2.851 Bewohner zwischen 20 und 40 Jahren, im Jahr 2010 nur noch 1.999. Für die Gemeinde ist diese Bevölkerungsgruppe besonders wichtig. Aus ihr rekrutieren sich Unternehmer und Mitarbeiter in Gewerbe, Handel und Dienstleistungsbetrieben. Sie gründen Familien und stützen das Vereinsleben. Nicht umsonst gibt es erhebliche Nachwuchsprobleme, z.B. bei der Freiwilligen Feuerwehr.

  Der Ausweg: Das Einheimischenmodell

  Es war in der Vergangenheit ein bewährtes Mittel zur Wohnraumbeschaffung. Die Problematik, für die einheimische Bevölkerung bezahlbaren Baugrund und günstigere Mieten zu schaffen, ist nicht neu. Auch in den siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts gab es im bayerischen Oberland nur wenig günstigen Baugrund und die Mieten waren bereits überdurchschnittlich hoch. Initiatoren der Einheimischenmodelle waren die Baujuristen der Landratsämter, weshalb diese Modelle auch „Weilheimer Modell“ und „Traunsteiner Modell“ hießen. Damals kostete der Baugrund erschlossen zwischen 280 und 350 Mark, das entspricht etwa 140 bis 175 Euro. Inzwischen ist das Drei- bis Vierfache die Regel.

  Das Bundesverwaltungsgericht hatte noch 1971 die Ziele einer Bauleitplanung als rechtmäßig betrachtet, wenn die Sicherung von Baugrund für Ortsansässige Hintergrund für eine günstige Baugrundausweisung war.

  Deshalb wurde auch schon vor 40 Jahren von den Kommunen das Einheimischenmodell forciert. Vor der Aufstellung eines Bebauungsplans wurden Verträge mit den Grundstückseigentümern geschlossen, durch die Ortsansässige deutlich unter dem Verkehrswert Bauland erwerben konnten. Dazu mussten sich die Grundstückseigentümer für den Fall der Bebaubarkeit ihrer Grundstücke verpflichten. Alternativ war es auch möglich, dass die Gemeinde Teile einer solchen Fläche erwarb, um sie selbst an Einheimische weiter veräußern zu können.

  In der Europäischen Union wird das Einheimischenmodell abgelehnt:

  Die Modelle sind von der Europäischen Kommission als klarer Verstoß gegen EU-Recht eingestuft worden. Vergünstigungen würden nur denjenigen zugute kommen, die schon längere Zeit in der jeweiligen Gemeinde wohnen, nicht jedoch anderen EU-Bürgern. Dies verstoße gegen das Gebot der Niederlassungsfreiheit und der Freizügigkeit.

  Die EU-Kommission stellt sich damit ausdrücklich gegen deutsches Recht, nachdem in § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Baugesetzbuch die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen und der Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein darf.

  Im Jahr 2007 wurde wegen eines Einheimischenmodells nahe der holländischen Grenze (Selfkant in Nordrhein-Westfalen) ein Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet. Dieses wurde nach Einwendungen Deutschlands zunächst nicht betrieben. Im Juni 2010 wurde dieses Verfahren von der EU-Kommission aber förmlich fortgeführt und auf vier bayerische Gemeinden (Bernried, Seeshaupt, Weilheim, Voburg an der Donau) ausgedehnt.

  Der EuGH zeigt eine Kompromisslösung auf:

  Skeptiker, die die Wohnraumbeschaffung für Einheimische über ein entsprechendes Modell schon als undurchführbar abgehakt hatten, wurden glücklicherweise eines Besseren belehrt.

  Am 8.5.2013 hat sich auch der Europäische Gerichtshof (EuGH) zum Vorlagebeschluss der belgischen Anfrage erklärt.

  Grundsätzlich sieht der EuGH derartige staatliche Regelungen als Eingriffe in die Grundfreiheiten der Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit. Er lässt aber ein „Hintertürchen“ insoweit offen, als im Zusammenhang mit der Sozialwohnungspolitik eines Mitgliedsstaates zwingende Gründe des Allgemeininteresses eine solche Bevorzugung von Einheimischen rechtfertigen können.

  Allerdings lehnt es der EuGH rigoros ab, günstiges Bauland nur deshalb an Personen abzugeben, weil diese schon längere Zeit ihren Wohnort in der Gemeinde haben oder sonst für die Gemeinschaft wichtige Funktionen in der Gemeinde ausüben.

  Solche Modelle würden gegen Gemeinschaftsrecht verstoßen. Personen, die die finanziellen Möglichkeiten haben, am freien Markt angemessenen Wohnraum zu finden, dürften nicht in den Genuss günstigen Baugrunds oder herabgesetzter Mieten kommen.

  Grundsätzlich will der EuGH aber künftig Einheimischenmodellen zustimmen, wenn ein bestimmter Rahmen festgelegt wird, der die äußeren Grenzen der Zugangsberechtigung beschreibt.

  Es darf bei der Vergabe von Bauland zu vergünstigten Konditionen aber zu keinerlei ungerechtfertigten Beschränkungen für bestimmte Personen kommen, also nicht zu einem faktischen Verkaufsverbot. Ziel eines Einheimischenmodells muss es sein, junge Familien, die in der Regel nicht zu den einkommenstärksten Personengruppen gehören, die Möglichkeit zu bieten, an ihrem Heimatort ansässig zu bleiben und Bauland zu erwerben.

  Leitlinien für künftige Einheimischenmodelle:

  Dr. Angelika Niebler hat als Mitglied des Europäischen Parlaments im September 2013 von der EU-Kommission die Mitteilung erhalten, dass nicht die Absicht bestehe, Leitlinien oder Kriterien für die Ausgestaltung der Einheimischenmodelle zu veröffentlichen. Allerdings war schon mit dem zuständigen Verkehrsministerium in Berlin ein Kriterienkatalog ausgearbeitet worden, den man als Leitlinie bei der Bewertung künftiger Modelle heranziehen kann.

  Folgende Kriterien sind danach von Bedeutung:

  Einheimischen-Eigenschaft: Die Kommission will den Zeitraum auf 2 – 5 Jahre beschränken, die BRD auf 5 – 8 Jahre.
  Bedürftigkeit: Die Kommission zieht keine einheitliche Preisgrenze, sondern stellt auf das durchschnittliche Einkommen innerhalb der betreffenden Gemeinde ab.
  Anzahl der Kinder
  Zeitdauer und die Art der Beschäftigung in der Gemeinde
  Dienstleistungen, die für die Gemeinde wichtig sind, wie Handwerker oder Lehrer
  Tätigkeiten als Freiwilliger für die Gemeinde, z.B. bei der Feuerwehr.
  pflegebedürftige Familienangehörige

  Ein weiteres Problem wird auch die Festlegung sein, wie lange sich der Erwerber einer solchen vergünstigten Wohnung binden muss, und wann und in welchem Umfang die Gemeinde die Rückforderung des Objekts oder eine Nachzahlung auf den Kaufpreis verlangen kann.

  Fazit:

  Leider hat die Europäische Kommission bis heute keine detaillierten und verbindlichen Kriterien für die Kommunen vorgegeben.

  Bei den Gemeinderatswahlen im März 2014 haben viele bayerische Politiker versprochen, sich um Bauland für die einheimische Bevölkerung zu kümmern. Eine Reihe von Gemeinden hat schon in den letzten Jahren begonnen, Einheimischenmodelle zu initiieren und Richtlinien für die Vergabe von preisgünstigem Bauland für Einheimische festzulegen. Dabei wurden regelmäßig auch die Vorgaben berücksichtigt, wie sie sich aus der Entscheidung des EuGH vom 8.5.2013 ergeben.

  Es bleibt zu hoffen, dass diese Initiativen bayerischer Kommunen nicht erneut durch eine Vertragsverletzungsrüge der Europäischen Kommission behindert werden.

  Stand: 03.11.2014

• Altlasten
  Das Schreckgespenst eines jeden Eigentümers sind Altlasten, denn hinter diesem simplen Begriff steht das Risiko, dass der Boden verseucht sein könnte.
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  Das Schreckgespenst eines jeden Eigentümers sind Altlasten, denn hinter diesem simplen Begriff steht das Risiko, dass der Boden verseucht sein könnte.

  Wer ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, unterschreibt nicht selten eine Haftungsfreistellung des Verkäufers mit weitreichenden Folgen. Und wer gleichsam seit Ewigkeiten im Besitz eines Grundstücks ist, etwa durch Erbschaft, kann ebenfalls böse Überraschungen erleben. Besteht der Verdacht einer Altlast an einem Grundstück, so besteht dringender Handlungsbedarf, egal, ob es sich um ein privat, gewerblich oder landwirtschaftlich genutztes Anwesen handelt.

  Im Bundes-Bodenschutzgesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten wird unterschieden:

  Altablagerungen: Stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind.

  Altstandorte: Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstiger Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf.

  Von den kontaminierten Flächen können Schadstoffe austreten und auf Menschen, Tiere und Pflanzen schädigend einwirken. Eine Ausbreitung der Kontaminierung auf bisher noch unbelastete Flächen ist gleichermaßen möglich.
  Bei Altlasten ist der Eigentümer in der Pflicht.

  Vom Grundsatz her ist in erster Linie der Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand des Grundstücks verantwortlich, auch wenn er die Verseuchung des Bodens nicht selbst herbeigeführt hat. Um für sich selbst Klarheit und Sicherheit zu gewinnen, um (weitergehende) Schäden an Menschen und Natur zu verhindern sowie um strafrechtliche Konsequenzen zu vermeiden, empfiehlt sich eine fachkundige Bestandsaufnahme.

  Dabei ist es wichtig zu wissen, dass nicht alle altlastenverdächtige Flächen, zum Beispiel durch Bodenaustausch, umfangreich saniert werden müssen. Es können auch andere Maßnahmen, etwa eine Oberflächenabdichtung oder ein biologischer Abbau von Schadstoffen, durchaus sinnvoll sein.

  Bei einem Anfangsverdacht sollte zunächst eine Altlastenerkundung mit anschließender Sanierung derartiger Flächen systematisch betrieben werden:

  Untersuchung mit detaillierter Gefährdungsabschätzung;

  gegebenenfalls Planung weiterführender Maßnahmen bei festgestellten Altlasten;

  Durchführung der empfohlenen Sanierung;

  Erfolgskontrolle und nötigenfalls Nachsorgemaßnahmen.

  Stand: 28.08.2012
  

• Lüften
  Streitpunkt Lüften: Vom „Einwohnen” und richtigem Lüftungs- und Heizverhalten.
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  Feuchtigkeit in der Wohnung ist etwas ganz Normales. Täglich entsteht sie beim Kochen, Baden und Duschen, aber auch beim (Dampf)Bügeln. Sogar Zimmerpflanzen und Bewohner erzeugen Feuchtigkeit und das pro Tag bis zu einem Eimer Wasser. Bei einem Neubau kommt noch die Neubaufeuchte hinzu durch Wasser im Beton, Mörtel, Putz, Estrich und Anstrich. Zunehmend kürzere Bauzeiten geben „dem Gebäude“ aber keine Chance mehr zu einer Austrocknungszeit vor dem Einzug.

  Die heutigen Bauten haben jedoch durch die Wärmeschutzverordnung eine nahezu 100prozentige Luftdichtigkeit der Gebäudehülle und der Fenster. Sogar Altbauten entwickeln sich durch das Nachrüsten dichter Fenster gleichsam zu abgeschlossenen Klimakammern. Kann die – durchaus natürliche – Feuchtigkeit nicht entweichen, so erzeugt Sie in hohem Maße nicht nur physisches Unbehagen, sondern führt zwangsläufig zu Schäden an Holzeinbauten und Möbeln. Hinzu kommt es langfristig zu Schwitzwasser und Schimmelpilzbildung an den Innenseiten der Außenwände, was auch gesundheitliche Gefahren für die Bewohner bedeutet.

  Feuchtigkeit bekommen Sie nur durch Lüften aus den Räumen.

  Ursache für Schimmelbildung ist ein einfacher physikalischer Vorgang: warme Raumluft kühlt sich an den kälteren Wandoberflächen ab. Wird dabei eine kritische Oberflächentemperatur der Wand unterschritten, kondensiert der in der Raumluft enthaltene Wasserdampf auf und in der Wand zu Wasser. Davon können Sie sich selbst überzeugen. Wenn Sie von innen gegen eine Fensterscheibe hauchen, „beschlägt“ diese.
  Sechs goldene Regeln zum richtigen Lüften und Heizen:

  Sie sollten alle Räume regelmäßig mehrmals am Tage intensiv lüften; das gilt auch für wenig genutzte Zimmer. Es empfiehlt sich, alle Fenster und Türen zu öffnen und möglichst Durchzug zu schaffen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es regnet oder kalt ist.

  Beim Stoßlüften geht es darum, die feuchte Raumluft durch kalte, aber trockene Frischluft zu ersetzen. Dafür reichen bereits fünf Minuten. Ein längeres als zehnminütiges Lüften am Stück führt nur zum Auskühlen der Wände.

  Dauerlüftung ersetzt kein Stoßlüften. Insbesondere kosten gekippte Fenster unverhältnismäßig mehr Energie als wiederholte Stoßlüftung.

  Tipp: Sie sollten die Thermostatventile an den Heizkörpern während des Stoßlüftens abdrehen oder „überlisten“, da diese sofort auf Kaltluft reagieren. Wenn Sie die Ventile nicht abdrehen wollen, legen Sie einfach ein Tuch darüber, um sie über die niedere Temperatur der einströmenden Kaltluft zu täuschen

  Sie sollten auch in wenig benutzten Räumen, insbesondere im Schlafzimmer, die Heizkörper niemals ganz abstellen und im Winter die Raumtemperatur von etwa 15 Grad Celsius nicht unterschreiten. Bitte beachten Sie, dass auch das “Mitheizen” des Schlafzimmers, etwa durch das Öffnen der Tür mehr als problematisch ist, weil feuchte, wärmere Luft aus der übrigen Wohnung sich an den vergleichsweise kühleren Wänden niederschlägt – Schimmel droht.

  Größere Wasserdampfmengen etwa durch Kochen, Bügeln oder nach dem Baden/Duschen sollten Sie bereits beim oder sofort nach dem Entstehen gezielt „weglüften“. Bitte sorgen Sie dafür, dass sich der Wasserdampf gar nicht erst in der Wohnung ausbreiten kann.

  Natürlich geht beim Lüften Heizenergie verloren. Dies muss jedoch im Interesse gesunder raumklimatischer Verhältnisse und zur Vermeidung von Feuchteschäden hingenommen werden. Es kommt darauf an, diesen Verlust so gering wie möglich zu halten.
  Besondere Regeln bei Neubauten

  Wer einen Neubau bewohnt, hat es besonders schwer. Die Austrockungszeit kann bis zu zwei Jahre dauern. Während Austrockungszeit muss um so mehr gelüftet werden und Sie sollten alles unterlassen, was das Austrocknen der Wände behindert:

  Stellen Sie Möbel und Schränke nicht direkt an die Außenwand und lassen Sie etwa zehn Zentimeter Lüftungsabstand;

  Hinterlegen Sie Bilder mit ein Zentimeter dicken Korkscheiben;

  Es empfiehlt sich Wandverschalungen, Bespannungen, Wandteppiche und ähnliches erst nach völligem Austrocknen anzubringen;

  Bedenken Sie, dass schwere Vorhänge, besonders in Ecken, die Belüftung und Trocknung behindern;

  Versiegeln Sie Wandoberflächen nicht dampfdicht durch Vinyl-, Metall- und abwaschbare Tapeten oder Folien. Vermeiden Sie auch Anstriche mit wasch- und scheuerfesten Dispersionen oder Latexanstriche;

  Sie müssen ausreichend heizen. Nur sich erwärmende Luft kann wie ein klimatischer Schwamm Feuchtigkeit im Raum aufsaugen. Luft mit null Grad Celsius vermag nur fünf Gramm Wasser pro m³ aufzunehmen, bei 20 Grad Celsius bis zu 17,5 Gramm pro m³, dann ist jeweils der Sättigungspunkt mit 100 Prozent relativer Feuchte erreicht. Den Sättigungsgrad der Luft können Sie durch ein Hygrometer messen und als relative Feuchte ablesen. Raumklimatisch sind 50 Prozent bei 20 – 22 Grad Celsius Raumlufttemperatur der optimale Wert.

  Stand: 10.03.2012
  

• Nachbarn
  Es gibt unzählige Gründe, warum Nachbarn miteinander in Streit geraten.
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  Kaum etwas existiert im nachbarschaftlichen Miteinander, das nicht für Auseinandersetzungen sorgen kann. Bäume und Sträucher sind zum Beispiel ein beliebter Anlass. Ob es nun das Laub vom Baum jenseits des Gartenzauns ist, das in den eigenen Garten fällt oder Pflanzen auf der Grundstückgrenze – sie lösen einen erbitterten Streit aus, der bis vor einen Richter führt. Geräusche von der Geburtstagsfeier, Musik einer Party, der Rauch vom Grill und sogar die seit vielen Jahren erklingenden Kirchenglocken haben bereits die Gerichte beschäftigt, wenn sich Menschen gestört fühlen. Manchmal reicht schon die falsche Beleuchtung oder der Schattenwurf der Bäume und Sträucher aus.

  Bei so viel Anlass zu Ärger zwischen Nachbarn ist nachvollziehbar, dass Nachbarschaft zu den Bereichen des Lebens gehört, die die meisten Konflikte für die Beteiligten und Juristen beschert. Nachbarn sind verpflichtet, die aus dem Nebeneinander entstehenden Beeinträchtigungen bis zu einem gewissen Grad zu dulden. Die genaue Grenze, wann die Beeinträchtigung nicht mehr zu akzeptieren ist, hat der Gesetzgeber nicht näher ausgeführt. Die Meinungen sind verständlicherweise geteilt und viele Nachbarn überlassen die Entscheidung den Gerichten. Es sind eine ganze Reihe von Urteilen zum Thema Streit zwischen Nachbarn ergangen, von denen einige sicherlich sehr interessant sind.
  Pflanzungen

  Beeinträchtigen die Zweige vom Baum oder Strauch eines Nachbarn die Nutzung des eigenen Grundstücks, hat der Betroffene einen Anspruch darauf, dass die Zweige beseitigt werden. Sie müssen so entfernt werden, dass die Beeinträchtigung aufgehoben wird. Geschieht dies dadurch, dass sie abgeschnitten werden, gehört dies zu seinem Anspruch dazu.

  Für den Nachbarn, dessen Äste die Beeinträchtigung auslösen, bedeutet dies, dass er innerhalb einer angemessenen Frist Abhilfe schaffen muss. Verstreicht die Frist, können seine Nachbarn diese Aufgabe auch selbst übernehmen und die Äste absägen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen Fachbetrieb zu beauftragen, der das Zurückschneiden dann erledigt. Die Kosten fallen dem Nachbarn zur Last, der seiner Pflicht zur Beseitigung nicht nachgekommen ist.

  Fühlt sich ein Nachbar von Laub, Nadeln oder Blüten belästigt, die auf sein Grundstück fallen, muss er dies nach einem Urteil zumindest dann dulden, wenn er in einer Gegend mit Baumbestand wohnt.
  Baumwurzeln

  Wuchern Baumwurzeln in das Nachbargrundstück, heben sie manchmal die Platten eines Gartenwegs an. Stellt der Nachbar die Beschädigung fest, hat er ebenfalls einen Anspruch auf Beseitigung und Behebung der Schäden. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Nur die entstandenen Schäden dürfen auf Kosten des anderen Nachbarn ausgebessert werden. Den ganzen Weg darf er nicht neu verlegen lassen.
  Früchte

  Bei Früchten ist zu unterscheiden. Der Nachbar bleibt Eigentümer von Früchten wie Obst oder Nüssen, solange sie noch am Baum hängen. Erst wenn sie in den Garten fallen, gehören sie dem, dem auch der Garten gehört. Sie dürfen auch nicht von den Ästen abgesammelt werden, die über den Zaun ragen. Fallen sie auf ein öffentliches Grundstück oder einen Weg, bleibt der Eigentümer des Baumes auch weiterhin der Eigentümer der Früchte.
  Kirchenglocken

  Die Religionsausübung ist in Deutschland ein hoch schützenswertes Gut. Es gehört zum Ablauf der Religionsausübung dazu, dass die Kirchenglocken zu bestimmten Anlässen geläutet werden. Dies ist unter Nachbarn zu respektieren. Anders sieht es aus, wenn die Kirche in der Nachbarschaft mit dem Glockengeläut die Zeitansage übernimmt. Nachbarn haben in diesen Ausnahmefällen einen Unterlassungsanspruch.
  Hundegebell

  Dem Nachbarn wird deutlich weniger Geräuschpegel zugemutet, wenn es sich um Hundegebell handelt. Nicht länger als zehn Minuten ununterbrochen, eine halbe Stunde insgesamt und nur außerhalb der üblichen Ruhezeiten ist es erlaubt.
  Grillen

  In den Sommermonaten ist der Grillabend ein häufiger Streitpunkt unter Nachbarn. Es entstehen Rauch und Gerüche, die nicht von allen als angenehm empfunden werden. Dennoch sind diese Begleitererscheinungen zu ertragen. Die Einschränkung besteht darin, dass damit nach 22.00 Uhr Schluss ist. Ausnahmsweise und nicht öfter als vier Mal jährlich kann der Grillabend einschließlich Rauch und Geruchsbeeinträchtigungen bis Mitternacht andauern.
  Gartenteiche und Wildtiere

  Das Quaken der Frösche ist laut und im benachbarten Gartenteich besonders störend. Ist dieser Teich jedoch ganz offiziell als Biotop kartiert worden, haben die Nachbarn es hinzunehmen. Frösche und andere wild lebende Tiere stehen unter den naturschutzrechtlichen Schutzvorschriften. Sie dürfen nicht beeinträchtigt und ihre natürliche Lebensweise und Brutpflege mitsamt den Brutstätten nicht zerstört werden.
  Katzen

  Freilaufende Katzen halten sich nicht an Grundstücksgrenzen. Nachbarn, die jedoch mindestens vier Katzen halten und diese als Freigänger regelmäßig in die Nachbarschaft schicken, müssen mit Unterlassungsansprüchen rechnen. Zwei Katzen werden hingegen noch als zumutbare Beeinträchtigung angesehen.
  Tauben

  Bei Tauben ist die Duldungspflicht abhängig vom Charakter der Örtlichkeit. In Wohngegenden sind die Tauben des Nachbarn durchaus eine Beeinträchtigung. Dies ist in ländlichen Gegenden nicht im gleichen Umfang zutreffend.
  Straßenbeleuchtung und Lichtreflexionen

  Auch eine Straßenlaterne kann zur Beeinträchtigung werden, wenn sie nicht mehr zumutbar den nutzbaren Außenbereich erhellt. Dann kann der Eigentümer eine Abschirmung dieser Lichtquelle in unmittelbarer Nachbarschaft verlangen. Dies gilt ebenfalls für bloße Lichtreflexionen, wie sie von einer dem Nachbarn gehörenden Glaskuppel ausgehen und grell bis in die benachbarte Wohnung fallen.

  Stand: 20.05.2012
  

• Schrottimmobilien
  Die Zwangsvollstreckung der DKB wegen der Finanzierung einer Schrottimmobilie ist aufgrund einer Vertragslücke in vielen Fällen rechtswidrig.
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  Die Zwangsvollstreckung der DKB wegen der Finanzierung einer Schrottimmobilie ist aufgrund einer Vertragslücke in vielen Fällen rechtswidrig.

  Dem liegt folgende Fallkonstellation zu Grunde: Anleger investierten in eine Schrottimmobilie. Da die Mietzahlungen ausblieben, konnten sie Ihre Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Deutsche Kreditbank AG (DKB) nicht mehr erbringen. Die vom Vertrieb versprochene „Mietgarantie“ existierte nicht. Vermietungsaktivitäten wurden auch nicht durchgeführt. Manche Wohnungen waren noch nicht einmal vollständig ausgebaut.

  Die Vermögensanlage wurde daher notleidend, sodass der Kläger nach einer gewissen Zeit die Darlehensraten an die DKB nicht mehr zahlen konnte. Diese ließ sich insofern auf keinerlei Vergleichsverhandlungen mit dem geschädigten Anleger ein, sondern vollstreckte unter anderem durch Gehaltspfändung. Hiergegen wandte sich der Kläger mit der Begründung, dass die Vollstreckung unzulässig sei. Der DKB liege gar kein wirksamer Vollstreckungstitel vor. Der Kläger verwies drauf, dass die DKB eine Grundschuldbestellungsurkunde verwende, die nicht von ihm sondern von einer Notarangestellten unterzeichnet war. Die insofern erteilte Vollmacht war nichtig. Als Rechtsfolge ergab sich daraus, dass auch der Vollstreckungstitel nichtig und die Zwangsvollstreckung der DKB rechtswidrig war.
  Das Oberlandesgericht (OLG) Celle bestätigte diese Auffassung und erklärte die Zwangsvollstreckung der DKB für unzulässig (Urteil vom 8. August 2012).

  Dies deshalb, weil die DKB aufgrund ihres lückenhaften Vertragskonstruktes auch kein Recht darauf habe, eine Zwangsvollstreckungsurkunde von dem Kläger zu erhalten. Das Urteil, das in mehreren weiteren Verfahren durch das OLG Celle und die Instanzgerichte bestätigt wurde, zeigt, dass Anleger und DKB-Kunden durchaus erfolgreich gegen die Zwangsvollstreckung vorgehen können. Es ist noch nicht rechtskräftig, das OLG Celle hat jedoch die Revision nicht zugelassen.
  GMAC-RFC Servicing GmbH (nunmehr Paratus AMC GmbH) – Erfolg für Anleger bei Rückabwicklungsklagen.

  Im Jahre 2012 konnten Anleger, die Ihre Schrottimmobilien bei der GMAC-RFC Servicing GmbH über deren Vertriebssystem finanziert hatten, teilweise weitreichende Erfolge bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen wegen Aufklärungspflichtverletzung der GMAC-RFC Servicing GmbH erzielen. Herausragend ist dabei sicherlich die Entscheidung des OLG Dresden vom 28. Juni 2012 – Aktenzeichen 9 U 1758. Nach Maßgabe der Richter des OLG Dresden hat eine finanzierende Bank, die 100 Prozent des Kaufpreises oder mehr finanziert, von vornherein die Verpflichtung, die Immobilie zu prüfen. Der Käufer verlasse sich darauf, dass die Bank das Objekt bewerte und somit den Kaufpreis als real einstufe. Dies ist von der GMAC-RFC Servicing GmbH – wie in den meisten Fällen auch – nicht erfolgt. Eine Überprüfung der Werthaltigkeit der Immobilie war nicht Bestandteil des Geschäftskonzeptes der GMAC-RFC Servicing GmbH, vielmehr wurde von vornherein lediglich durch eine Internetbewertung ohne konkreten Bezug zum Verkaufsobjekt ein Quadratmeterpreis errechnet. Dieser stand oft in grobem Missverhältnis zum Ertragswert / Verkehrswert der Immobilie.

  Das OLG Düsseldorf hat daher in einem Verfahren gegen die GMAC-RFC Servicing GmbH darauf hingewiesen, dass die Bewertung der GMAC-RFC Servicing GmbH als „unsinnig“ zu betrachten sei. Es sei im Übrigen so, dass aufgrund der Mieteinkünfte die GMAC-RFC Servicing GmbH erkennen konnte, dass die Immobilie überteuert ist und somit ein Haftungstatbestand gegeben sei (OLG Düsseldorf vom 24. Oktober 2011 – I-17 U 107/11). Dieser Rechtsauffassung schloss sich das Landgericht (LG) Hildesheim im Urteil vom 27. März 2012 – 5 O 101/12 – an.

  Auch im dortigen Fall waren die Anleger arglistig über den Wert der Immobilie getäuscht worden, die sie bei der GMAC-RFC Servicing GmbH finanzierten. Eine Überprüfung des Kaufpreises fand nicht statt, vielmehr stützte sich die GMAC-RFC Servicing GmbH auf ihr Onlinebewertungssystem, das jedoch nicht ausreichend war. Das LG Hildesheim verurteilte die GMAC-RFC Servicing GmbH daher zum Schadenersatz und zur Rücknahme der Wohnungen (Urteil noch nicht rechtskräftig).
  Das LG Berlin verurteilte die GMAC-RFC Servicing GmbH ebenfalls zum Schadenersatz wegen Finanzierung einer Schrottimmobilie.

  Dabei leitete das LG Berlin die Haftung der GMAC-RFC Servicing GmbH aus einer Aufklärungspflicht wegen einer vertraglich versprochenen Besichtigung ab. Aufgrund dieser Besichtigung hätte die GMAC-RFC Servicing GmbH die sittenwidrige Überteuerung erkennen können und die dortigen Kläger aufklären müssen. Das Kammergericht stützte diese Auffassung, sodass das Urteil rechtskräftig ist.

  Hinzukommt noch, dass die GMAC-RFC Servicing GmbH ihr Geschäftsmodell ausschließlich auf die Generierung von Provisionszahlungen stützte und keinerlei Zinsgewinne erzielte. Es besteht daher möglicherweise ein Haftungsanspruch wegen Aufklärungspflichtverletzung über den Charakter des Darlehensgeschäftes, das die Anleger nicht kannten. Sie wussten insbesondere nicht, dass für Ihre Unterschrift sofort an die GMAC-RFC Servicing GmbH Provision gezahlt wird. Hätten die Anleger dies gewusst, so hätten sich die meisten das Geschäft nochmals gut überlegt. Insgesamt gesehen sind die Chancen zur Geltendmachung von Schadenersatz gegen die GMAC-RFC Servicing GmbH im Jahr 2012 deutlich gestiegen.

  Stand: 05.02.2013

• Winterdienst
  Besonders wichtig ist, den Winterdienst auf den Gehwegen zu leisten, die frei zugänglich für alle Bürger sind.
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  Dank der Klimaerwärmung werden die Winter immer milder. Dies bedeutet nicht, dass überhaupt kein Schnee mehr fällt. Die weiße Pracht erfreut vielleicht Kinder und Wintersportfreunde, für alle diejenigen, die mit der Streu- und Räumpflicht zu tun haben, ist sie Arbeit. Besondere rechtliche Aspekte regeln die Verpflichtung und können zu Konsequenzen führen, werden die Vorschriften nicht beachtet.

  Grundsätzlich ist vorgesehen, dass die Gemeinden für den Winterdienst zuständig sind. Für die Kommunen besteht allerdings die Möglichkeit, sich durch eine Satzung aus dieser Pflicht zu befreien. Die Räum- und Streupflicht ist deswegen in den meisten Gemeinden per Satzung auf die Anlieger übertragen. Anlieger ist, wem ein Grundstück gehört, das an die Gehwege angrenzt. Mit Rücksicht auf die vielen Kilometer Gehweg, die in jeder Gemeinde vorhanden sind, ist es nicht verwunderlich, dass die Gemeinden ihre Pflichten schon lange und sehr gerne auf die Anlieger übertragen haben.Die Regelungen in den Satzungen der Gemeinden unterscheiden sich bundesweit kaum oder gar nicht. Genaueres kann bei jeder Stadtverwaltung erfragt werden.
  Die Ausgestaltung der Streupflicht, die zum Schutz der Fußgänger vor Schnee und Glatteis besteht, ist sehr präzise.

  Betroffen ist zunächst jede Fläche, die als Bürgersteig benutzt werden kann. Ist diese Fläche entlang des Grundstücks drei Meter breit, ist wenigstens die Hälfte Richtung Straßenmitte eisfrei und schneefrei zu halten. Bei schmaleren Bürgersteigen oder Wegen reicht es, wenn jeweils die Hälfte des Weges geräumt wird. Damit sind die Breite und der Verlauf der zu räumenden Fläche für den Grundstückseigentümer, der als Anlieger eines öffentlichen Weges gilt, geklärt.

  Aber auch die Art und Weise, wie Glatteis verhindert wird, ist geregelt. Fußgänger dürfen davon ausgehen, dass bei einem ordnungsgemäßen Weg Streumittel benutzt werden, die die Gehfläche stumpf machen. Früher war Salz das Mittel der Wahl und wurde in großen Mengen verteilt, um die Streupflicht zu erfüllen. Inzwischen ist Streusalz fast überall verboten. Die Schäden für die Umwelt sind zu groß und die Beseitigung nach dem Ende des Winters aufwendig. Ausnahmen gehören allerdings dazu. Ist das Winterwetter extrem und sorgt für ebenso extreme Glätte, wie es bei überfrierendem Regen oft der Fall ist, darf der Anlieger auch zu Salz greifen. Andere Mittel dürften nicht vorhanden oder geeignet sein.

  Bei der Anwendung von Streusalz gilt die Regel, dass nur die nötige Menge auf dem Bürgersteig verteilt werden darf. Sie muss ausreichen, für die Fußgänger die erforderliche Sicherheit zu schaffen. Ist die Gefahrenlage durch das Winterwetter vorbei, verpflichtet die Satzung die Anlieger, das Streusalz wieder zusammenzukehren. Setzt Tauwetter ein, ist dies eine Arbeitserleichterung für die Anlieger. Denn genauso zulässig ist es, dass Salzrückstände zusammen mit dem Tauwasser über die Gullis abfließen. Die Kanalisation übernimmt dann die Pflicht zur Entsorgung.
  Um verbindliche Zeiten festzulegen, regelt die Satzung, dass der Winterdienst auf die Tagstunden begrenzt zwischen 7.30 Uhr und 20.00 Uhr an den Werktagen durchzuführen ist.

  Ausnahmen sind im Schwerpunkt an Geschäftsstraßen genutzte Gehwege, an denen die Öffnungszeit bis 20.30 Uhr reicht. Zum Schutz der Kunden vor Glatteis und Schnee verlängert sich der Winterdienst dann bis zum Ende der Öffnungszeit. An Sonntagen oder Feiertagen wird den Anliegern eine verlängerte Nachtruhe gewährt und sie dürfen den Winterdienst bis 9.00 Uhr erledigen.

  So wie die Gemeinden ihre Verpflichtung auf die Anlieger abwälzen, so ist diesen unter besonderen Umständen ebenfalls gestattet, ihre Pflicht weiterzugeben. Grundstückseigentümer, die zugleich Vermieter sind, haben dann Vorteile. Sie können den Winterdienst ihren Mietern auferlegen. Voraussetzung ist allerdings, dass dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wird. Gewöhnlich findet sich in einem Mietvertrag eine spezielle Klausel, die genau den Winterdienst betrifft. Genauso wirksam ist es, wenn die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht wird und in ihr die Pflichten bei Schnee und Glatteis enthalten sind. Vermieter regeln den Winterdienst häufig durch einen konkreten Winterplan, der verbindlich für die gesamte Hausgemeinschaft gilt.

  Hat der Vermieter schlechte Erfahrungen mit der Umsetzung durch die Mieter gemacht oder wohnen hauptsächlich ältere Mieter im Gebäude, wird auch oft ein professioneller Anbieter beauftragt. Die Kosten dafür legt der Vermieter in den Nebenkosten per vertraglicher Vereinbarung auf alle Mieter um. Der Vorteil für den Mieter liegt unter anderem darin, dass er nicht mehr selbst haftet, wenn ein Fußgänger bei Eis- und Schneeglätte auf dem Bürgersteig vor dem Haus zu Schaden kommt.

  Stand: 28.05.2012

Bau
Beim Bau von Häusern kommt es immer wieder zu bösen Überraschungen. Dann geht es an die Ursachenermittlung.

• Bauabnahme nur mit unabhängiger Qualitätskontrolle 2
  Bis zum Einzug in den Neubau haben Bauherren zahlreiche Hürden zu nehmen, angefangen bei der Finanzierung und Baugenehmigungen, über den Abschluss des Bauvertrags bis hin zur Bauabnahme. Die förmliche Bauabnahme ist für den Bauherrn eine riskante Sache, da sie zahlreiche rechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Was sich hinter dem juristisch schlanken Satz ?Mit der Bauabnahme übergibt der Bauunternehmer dem Bauherrn die fertige Bauleistung und der Bauherr erkennt die Leistung als vertragsgerecht an.? verbirgt, erkennen Bauherren meist erst, wenn sie die Abnahme (nicht selten) recht blauäugig unterschrieben haben.
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  Bis zum Einzug in den Neubau haben Bauherren zahlreiche Hürden zu nehmen, angefangen bei der Finanzierung und Baugenehmigungen, über den Abschluss des Bauvertrags bis hin zur Bauabnahme. Die förmliche Bauabnahme ist für den Bauherrn eine riskante Sache, da sie zahlreiche rechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Was sich hinter dem juristisch schlanken Satz ?Mit der Bauabnahme übergibt der Bauunternehmer dem Bauherrn die fertige Bauleistung und der Bauherr erkennt die Leistung als vertragsgerecht an.? verbirgt, erkennen Bauherren meist erst, wenn sie die Abnahme (nicht selten) recht blauäugig unterschrieben haben.

  Bis zum Einzug in den Neubau haben Bauherren zahlreiche Hürden zu nehmen, angefangen bei der Finanzierung und Baugenehmigungen, über den Abschluss des Bauvertrags bis hin zur Bauabnahme. Die förmliche Bauabnahme ist für den Bauherrn eine riskante Sache, da sie zahlreiche rechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Was sich hinter dem juristisch schlanken Satz „Mit der Bauabnahme übergibt der Bauunternehmer dem Bauherrn die fertige Bauleistung und der Bauherr erkennt die Leistung als vertragsgerecht an.“ verbirgt, erkennen Bauherren meist erst, wenn sie die Abnahme (nicht selten) recht blauäugig unterschrieben haben.

  Risikopotenzial im Überblick

  Für den Bauherrn hat die Abnahme zahlreiche Folgen, insbesondere

  • Der Werklohn des Unternehmers wird fällig.

  • Es findet eine Beweislastumkehr statt. Nach der Abnahme muss der Bauherr das Vorhandensein von Mängeln beweisen.

  • Die Frist für die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt zu laufen

  • Der Erfüllungsanspruch des Bauherren erlischt

  • Die Gefahr einer Beschädigung/Zerstörung der Bauleistung geht auf den Bauherren über

  Nicht umsonst drängen Bauunternehmer gerne auf Abnahme, die, wenn sie als mangelfrei vorgenommen wird, gleichsam einen Freibrief für den Unternehmer darstellt. Hierauf hat der Unternehmer aber auch einen einklagbaren Anspruch, wenn es nichts zu beanstanden gibt. Auf der anderen Seite muss der Bauherr spätestens bei der Abnahme eventuelle Mängel entdecken und sich vorbehalten, dass diese noch vom Bauunternehmer behoben werden.

  Hohes Risiko ohne Fachkunde

  Auch wenn die förmliche Abnahme nicht zwangsläufig schriftlich protokolliert werden muss, so wird doch meist ein Protokoll gefertigt, das sowohl vom Bauherrn als auch vom Bauunternehmer unterzeichnet wird. Allerdings verfügen „normale“ Bauherren im Regelfall nicht über die erforderliche Sachkenntnis, um sämtliche Mängel tatsächlich zu erkennen. Im Hinblick auf die rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung der Abnahme empfiehlt es sich daher, diesen Rechtsakt durch einen Bausachverständigen begleiten zu lassen. Dieser Fachmann sollte zuvor auch den Bauplan und die Baubeschreibung eingesehen haben. Das ist umso wichtiger, als mit der Bauabnahme zugleich auch quittiert wird, dass das Werk vollständig erstellt ist. Ohne entsprechende fachliche Begleitung besteht für den Bauherrn höchstes Risiko, dass die Abnahme zu seinem Nachteil ausfällt.

  Versäumnisse rächen sich später

  Der Spruch „Spreche jetzt oder schweige für immer“ gilt für die Bauabnahme im Besonderen und kann bei Nichtbeachtung fatale Folgen haben. So ist ein unvollständiges Protokoll nur einer der Fallstricke, in die man unbedarft geraten kann. Beispielsweise muss sich der Besteller, also der Bauherr, bei der Abnahme eine eventuell vereinbarte Vertragsstrafe sowie Beseitigungsansprüche für Mängel, die leicht allerdings erkennbar sind oder ihm bekannt waren, ausdrücklich vorbehalten. Versäumnisse können böse Folgen haben. All dies ist einem Bausachverständigen natürlich bekannt. Von daher ist es seine Aufgabe, sich vor Bauabnahme über den Vertrag und den vereinbarten Leistungsumfang zu informieren und den Termin in sachlicher Atmosphäre durchzuführen, wobei er aber auch mit Nachdruck auf bestehende Mängel hinweisen und protokollieren muss. Zugleich hat er mit dem Bauunternehmer die nächsten Schritte für die abschließende Mängelbeseitigung abzustimmen und, je nach Auftragsumfang, auch die Gewährleistungsfristen zu überwachen.

  Praxistipp:

  Der Einsatz eines Baugutachters bei der Abnahme lohnt sich schon allein deshalb, weil dieser dem Bauherrn dafür haftet, wenn er erkennbare Fehler nicht entdeckt oder protokolliert. Kommt es also später zum Streit mit dem Bauunternehmer, so wird der Gutachter dem Bauherrn gerne argumentativ zur Seite stehen, um nicht selbst in die Haftung zu kommen.

  Stand: 01.03.2016
  

• Rauchmelder für Hörgeschädigte
  Die Krankenkassen müssen die Kosten für die teuren Rauchmelder übernehmen
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  Die Krankenkassen müssen die Kosten für die teuren Rauchmelder übernehmen.

  In Nordrhein-Westfalen müssen seit dem 01.04.2013 alle Neubauten (Wohnungen und Häuser) mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Für bestehenden Wohnraum gilt eine Übergangsfrist bis zum 01.01.2017. Dabei muss laut der Landesregelung (§ 49 Abs. 7 Bauordnung NRW) in jedem Schlafzimmer, Kinderzimmer und in jedem als Fluchtweg dienenden Flur jeweils ein Rauchmelder angebracht sein. Ähnliche Regelungen gelten auch in den anderen Bundesländern.

  Kostentragung

  Der Eigentümer des Mietobjekts hat für die Anschaffung und Anbringung der Rauchmelder Sorge zu tragen. Die weiteren Kosten für die regelmäßige Wartung und Bereitschaft des Gerätes (ggf. Austausch der Batterien) hat dann der Mieter Sorge zu tragen. Diese Pflicht kann jedoch entfallen, wenn der Eigentümer sich dazu selbst verpflichtet, beispielsweise im Mietvertrag. Teure Geräte für Gehörlose. Für Gehörlose kommt erschwerend hinzu, dass die Wirkung akustischer Signale kaum oder keine Wirkung entfalten kann. Sie sind darauf angewiesen, dass Lichtsignale – wie auch bei Türklingeln – oder Vibrationsalarme sie auf die drohende Gefahr aufmerksam machen. Diese Geräte sind weitausteurer als die akustischen.

  Aktuelle Entscheidung des BSG

  Gleichwohl hat das Bundessozialgericht am 18.06.2014 in einem Urteil (Az. B 3 KR 8/13 R) entschieden, dass die Krankenkasse die Kosten für die Anschaffung von zwei Rauchwarnmeldern mit einer
  Lichtsignalanlage mit vier Blitzlampen, einem kombinierten Telefon- und Türklingelsender sowie einem Wecker zu tragen hat. Offen blieb die Frage, ob bei größeren Wohnungen auch für mehr Geräte die Kosten zu übernehmen sind. Der Anspruch des Gehörlosen gegen seine Krankenkasse beruht auf § 33 Abs. 1 S. 1 SGB V i.V.m. § 31 Abs. 1 Nr. 3 SGB IX, da es sich bei den begehrten Rauchmeldern um Hilfsmittel im Sinne des Gesetzes handelt. Die Geräte sind als bewegliche Gegenstände anzusehen, die bei einem Wohnungswechsel mitgenommen werden könnten. Denn sie können ohne nennenswerte Substanzbeeinträchtigung an Wänden, Decken und Fußböden ausgebaut und mit vertretbarem Aufwand in einer neuen Wohnung wieder eingebaut werden. Die Geräte sind nicht größer als die üblichen. Einziger Unterschied bei der Anbringung ist, dass sie auf einer Grundplatte befestigt werden, die wiederum an der Zimmerdecke angebracht wird. Wegen der Funkverbindung müssen keine Kabel dorthin verlegt werden.
  Der Anspruch besteht selbst dann, wenn der Gehörlose mit einer hörenden Person zusammen lebt.

  Verfahrenshinweis

  Die Kostenübernahme ist bei der Krankenkasse zu beantragen und sollte vor der Anschaffung und Montage abgeklärt sein. Damit der Eigentümer aber keine üblichen Rauchmelder anschafft, sollte
  auch mit diesem zuvor die Angelegenheit abgestimmt werden.

  Stand: 08.01.2015

• HOAI 2013
  Die neue HOAI 2013: mehr Vertragsfreiheit – mehr Honorar für die Planer mehr Leistungen.
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  Die neue HOAI 2013: mehr Vertragsfreiheit – mehr Honorar für die Planer mehr Leistungen.

  Die Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) ist die Rechtsgrundlage für das Honorar von Architekten und Ingenieuren.

  Seit dem 17. Juli 2013 ist eine neue HOAI in Kraft, durch welche das Honorar für die Planer im Durchschnitt um 17 % – 18 % angehoben wurde, aber auch Mehrleistungspflichten für die Planer geregelt wurden.

  Neuordnung der Leistungsbilder

  Die Leistungsbilder der HOAI waren früher überwiegend am Stand der Technik der 70er Jahre des letzten Jahrhunderts ausgerichtet. Die Planungsprozesse und Büroabläufe der HOAI 1976 erfassten Zeichnungen am Reißbrett, Berechnungen mit Rechenschiebern, Leistungsbeschreibungen per Schreibmaschine sowie Kommunikation mittels Brief und Telefon. Die aktuelle Planungswirklichkeit zeichnet sich hingegen durch den Einsatz des PC für Beschreibungen und Berechnungen des Planungsprozesses, CAD (computer aided design), E-Mail, Telefon, EU-weite Ausschreibungen und Vergaben über elektronische Plattformen aus.

  Auch die Anforderungen an die Planungsaufgaben haben sich gewandelt: Aspekte der Nachhaltigkeit sowie des Klima- und Umweltschutzes haben an Bedeutung gewonnen und die Ansprüche an Kosten- und Terminsicherheit sind gestiegen.

  Mit der Überarbeitung der Leistungsbilder hat der Gesetzgeber folgende Ziele verfolgt:

  eine gute Planung setzt eine gute Grundlagenermittlung voraus;
  eine gute Planung erfordert eine ständige Abstimmung mit dem Bauherren;
  der Planungsprozess muss so intensiv durchgeführt werden, dass mit Abschluss der Entwurfsplanung die Planungsaufgabe (fast) erledigt ist und die Kosten für das Projekt sicher feststehen;

  – damit das Projekt auf der Grundlage der projektierten Kosten und innerhalb des geplanten Zeitraumes ausgeführt werden kann müssen Kostenkontrolle und Terminüberwachung intensiviert werden.

  Mehr Verantwortung für Planer

  Der Planer muss bereits bei der Grundlagenermittlung – Leistungsphase (Lp) 1 – eine Ortsbesichtigung durchführen und das Ergebnis der Grundlagenermittlung zusammenfassen, erläutern und dokumentieren.

  Bereits ab Lp. 2 muss der Planer einen Terminplan mit den wesentlichen Vorgängen des Planungs- und Bauablauf erstellen. Dieser Terminplan muss im Rahmen der Entwurfsplanung fortgeschrieben werden und erneut im Rahmen der Ausführungsplanung angepasst werden.

  Neu: Der Planer muss zu einem sehr frühen Zeitpunkt einen Terminplan erstellen und diesen während der gesamten Bauphase fortschreiben und überwachen.

  Der Verordnungsgeber hat auch die Leistungen der Architekten und Ingenieure im Rahmen der Kostenermittlung und -verfolgung erweitert. In Lp. 2 muss nicht nur eine Kostenschätzung nach DIN 276 erstellt werden, sondern es muss auch ein Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen des Bauherren erfolgen.

  Im Rahmen der Vorbereitung der Vergabe, d. h. wenn die Angebote der Unternehmer eingeholt und die Preise miteinander verglichen werden, muss der Architekt dies auf der Basis eines von ihm erstellter „bepreisten Leistungsverzeichnisse“ tun und prüfen, welche Abweichungen zu den Angeboten der Baufirmen bestehen. Der Planer ist zur durchgängigen Kostenverfolgung während des gesamten Planungs- und Ausführungsprozesses angehalten.

  Neu: Der Planer muss sehr früh eine möglichst genaue Kostenschätzung erstellen und die projektierten Kosten mit der tatsächlichen Kostenentwicklung während der gesamten Bauphase vergleichen.

  Erhöhte Koordinationspflichten

  Neu ist auch die Verpflichtung des Planers die Leistung anderer Fachplaner, z. B. Statiker, technische Gebäudeausrüstung oder Brandschutz nicht nur, wie in der HOAI 2009 vorgesehen, zu integrieren, der Planer muss deren Leistungen auch koordinieren. Auch diese Aufgabe muss der Planer während der gesamten Bauphase erfüllen.

  Neu: Der Planer muss die Leistungen der anderen fachlich Beteiligten nicht nur integrieren, sondern auch koordinieren.

  Als Fazit kann festgehalten werden, dass insbesondere dem Objektplaner, aber auch den Fachplaner, projektsteuerungsähnliche Leistungen des Kosten- und Terminmanagements obliegen. Darin liegen neue Haftungsfallen für die Planer, wenn es zu Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen und Baumängeln während der Bauzeit kommt.

  Der Honorarerhöhung für Architekten und Ingenieure sind durch erhöhte Leistungsanforderungen gerechtfertigt. Jeder Bauherr sollte aber auch wissen, zu welchen Leistungen sein Planer verpflichtet ist. Die HOAI 2013 hat die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass dann, wenn Bauherr und Planer kooperativ zusammenwirken, Planungs- Termin- und Kostensicherheit für das Bauobjekt kein Wunschdenken mehr sind sondern Realität.

  Neuregelungen auch für Aus- und Umbauten

  Eine weitere wichtige Änderung hat es bezüglich der Honorierung beim Bauen im Bestand bzw. bei Umbauten gegeben. Der Gesetzgeber ist durch § 2 Abs. 5 HOAI zu der früheren Definition für einen Umbau zurückgekehrt. Ein Umbau ist nur dann gegeben, wenn dadurch ein wesentlicher Eingriff in Konstruktion oder Bestand erfolgt. Nur für solche Eingriffe kann der Umbauzuschlag gemäß § 6 Abs. 2 HOAI in Anspruch genommen werden. Bei unwesentlichen Eingriffen im Rahmen von „Erweiterungsbauten“, „Instandsetzungen“ oder „Instandhaltungen“ ist lediglich die mitzuverarbeitende Bausubstanz gemäß § 4 Abs. 3 HOAI angemessen zu berücksichtigen.

  Der Umbauzuschlag wurde für die Objektplanung wieder auf 33 % begrenzt. Sofern ein Architekt einen Umbauzuschlag fordert sollte man prüfen, von welcher Intensität der durch die Umbaumaßnahme erforderliche Eingriff in den Bestand ist. Im Gegensatz zur HOAI 2009 kann dieser Zuschlag nicht mehr für jede Art von Eingriff gefordert werden. Der Umbau- oder Modernisierungszuschlag ist unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads der Leistung schriftlich zu vereinbaren. Treffen die Parteien keine Vereinbarung kann der Planer ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad einen Zuschlag von 20 % fordern.

  Der Schwierigkeitsgrad der Baumaßnahme ergibt sich aus der Honorarzone, in welche das geplante Objekt einzuordnen ist. Bauherren beachten nicht, dass auch bei einem höheren Schwierigkeitsgrad ein Umbauzuschlag von 20 % vereinbart werden kann, bzw. bei einem geringeren Schwierigkeitsgrad ein Umbauzuschlag unter 20 %. Sofern der Architekt daher einen Umbauzuschlag fordert sollte jeder Bauherr prüfen, in welcher Höhe eine Vereinbarung getroffen wird.

  Neu: Der Umbauzuschlag erfordert einen wesentlichen Eingriff und ist für die Objektplanung wieder auf 33 % begrenzt. Die Höhe bedarf einer vertraglichen Vereinbarung.

  Neue Definitionen erhöhen Rechtssicherheit

  Auch die mitzuverarbeitenden Bausubstanz, durch die Novelle 2009 gestrichen, wurde wieder eingeführt. Der Verordnungsgeber hat erstmalig eine Definition der mitzuverarbeitenden Bausubstanz in die HOAI aufgenommen.

  Die mitzuverarbeitende Bausubstanz erfasst nur den Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird.

  Durch diese Definition ist zwar eine begriffliche Klärung erfolgt, das Praxisproblem aber nicht gelöst nach welchen Kriterien die mitzuverarbeitende Bausubstanz angemessen zu

  berücksichtigen ist. Obwohl dem Gesetzgeber auch dazu Vorschläge vorlagen, hat er diese nicht aufgegriffen, sondern das Problem den Vertragsparteien Bauherr und Architekt überlassen. Spätestens bei der Entwurfsplanung müssen die Parteien vereinbaren, in welchem Umfang die mitzuverarbeitende Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten Berücksichtigung findet.

  Wieder da: Die mitzuverarbeitende Bausubstanz muss bei Bauen im Bestand berücksichtigt werden, der Umfang ist durch Parteivereinbarung festzulegen.

  Vertragsfreiheit bleibt gewahrt

  Die größere Vertragsfreiheit, welche durch die HOAI 2009 eingeführt wurde, ist geblieben. Manchmal hat man den Eindruck, dass das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Oktober 1996 – VII ZR 283/95 immer noch nicht verstanden wurde.

  Was ein Architekt oder Ingenieur vertraglich schuldet, ergibt sich aus dem geschlossenen Vertrag, in der Regel also aus dem Recht des Werkvertrages. Der Inhalt dieses Architekten – Ingenieurvertrages ist nach den allgemeinen Grundsätzen des bürgerlichen Vertragsrechtes zu ermitteln.

  Die HOAI enthält keine normativen Leitbilder für den Inhalt von Architekten- und Ingenieurverträgen. Die in der HOAI geregelten „Leistungsbilder“ sind Gebührentatbestände für die Berechnung des Honorars der Höhe nach.

  Das bedeutet: zuerst ist vertraglich zu vereinbaren, welche Leistungen der Planer erbringen soll. Danach ist dann das dafür geschuldete Honorar zu ermitteln.

  In der Praxis werden dem Bauherren oft in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorformulierte Architektenverträge vorgelegt in denen angekreuzt wird, was der Planer zu leisten hat. Damit wird der Eindruck vermittelt, das Honorar könnte daraus automatisch ableitet werden. Wie falsch dies ist wird alleine daran deutlich, dass die §§ 3 – 15 HOAI in über 20 Fällen Raum für Honorargestaltung bieten, aber keiner kennt diese, erst recht nicht der Bauherr.

  Hinzu kommen die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten für die Fachplanerleistungen.

  Tipp für den Bauherren: die HOAI bietet zahlreiche Gestaltungsspielräume für eine Honorarvereinbarung. Der Bauherr sollte diese kennen und

  Vorsicht walten lassen, wenn er einen vorformulierten Planervertrag unterschreibt.

  Auch die Regelung für die Honorierung von geänderten bzw. wiederholten Grundleistungen wurde in § 10 HOAI 2013 neu geregelt.

  Ändert sich während der Baudurchführung der Umfang der beauftragten Leistungen, so ist die Honorarberechnungsgrundlage für Grundleistungen durch schriftliche Vereinbarung anzupassen. § 10 Abs. 1 erfordert eine doppelte Einigung: zum einen müssen Bauherr und Architekt sich darüber einig sein, dass sich der Leistungsumfang ändert, und zum anderen ist eine Einigung über das zusätzliche Honorar erforderlich. Diese Vereinbarung muss schriftlich erfolgen, sonst ist sie unwirksam.

  Bei unwesentlichen Zusatzarbeiten kommt eine Honoraränderung nicht in Betracht.

  Es empfiehlt sich im Vertrag festzulegen, ab wann eine honorarpflichtige Änderung vorliegt z.B. indem der zusätzliche Stundenaufwand für die zusätzlichen Leistungen festgelegt wird.

  Achtung: bei wesentlichen Änderungen des Leistungsumfangs müssen sich Bauherr und Planer über den Umfang und die Honorierung schriftlich einigen.

  Weiterhin ungeklärte Probleme

  Umstritten bleibt das Problem, wie zu verfahren ist, wenn diese Einigung nicht zustande kommt. Jedenfalls in Bezug auf die nach Auffassung des Planers vergütungspflichtigen Mehrleistungen dürfte ein Leistungsverweigerungsrecht bestehen. Müssen Grundleistungen wiederholt werden, z. B. mehrere Vorentwurfs- oder Entwurfsplanungen, müssen sich Bauherr und Architekt ebenfalls schriftlich verständigen. Das Honorar für die wiederholten Grundleistungen richtet sich nach dem Anteil der Grundleistung an der jeweiligen Leistungsphase. Auch bei mehreren Vor- und Entwurfsplanungen ist eine vertragliche Einigung notwendig.

  Planerhonorar erst nach Abnahme fällig

  Neu ist, dass der Verordnungsgeber in § 15 Abs. 1 HOAI 2013 festgelegt hat, dass das Planerhonorar erst dann fällig wird, wenn die Leistung abgenommen wurde. Nur die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung reicht nicht mehr aus. Juristen begrüßen den nunmehr hergestellten Gleichlauf zwischen Preisrecht und Werkvertragsrecht des BGB, dem der Architektenvertrag unterliegt.

  Dass die Architekten und Ingenieure der Abnahme ihrer Leistungen mehr Aufmerksamkeit widmen müssen, ist auch in ihrem Interesse, da – wie bisher – auch der Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen vom Abnahmezeitpunkt abhängt.

  Die Art und Weise der Abnahme der Planungsleistung bzw. der Umfang der Abnahme ist abhängig von dem erteilten Auftrag. Daher muss man, orientiert an den einzelnen Leistungsphasen, bestimmen, welcher werkvertragliche Erfolg in der jeweiligen Leistungsphase geschuldet ist.

  Der mit Abschluss der Lp. 4 – Baugenehmigung geforderte werkvertragliche Erfolg ist die Erteilung einer auf Dauer bestandkräftigen Baugenehmigung. Die Abnahme ist daher dann erfolgt, wenn die Baugenehmigung rechtskräftig geworden ist.

  Der Abschluss der Lp. 8 – Bauüberwachung – erfordert das mangelfreie entstehen lassen des Werkes auf der Grundlage der erteilten Genehmigung und den Ausführungsunterlagen unter Beachtung der allgemeinanerkannten Regen der Technik.

  Vertraglich können daher verschiedene Zeitpunkte als Abnahmezeitpunkte vereinbart werden z.B.

  die Planerleistung ist mit der Abnahme des letzten Gewerks ebenfalls abgenommen;
  die Planerleistung ist abgenommen, wenn alle bei der Abnahme vorbehaltenen Mängel beseitigt worden sind;
  die Planerleistung ist abgenommen, wenn das Objekt zur Nutzung übergeben wurde.

  Neu: Das Planerhonorar wird nur nach der Abnahme fällig; etwas anderes kann schriftlich vereinbart werden.

  Bauherren wird empfohlen, auf die Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung für das Honorar nicht zu verzichten. Weigert sich der Bauherr unberechtigt, die Architektenleistung abzunehmen, kann der Planer dem Auftraggeber gem. § 640 Abs. 1, Satz 3 BGB eine Frist zur Abnahme setzen, mit deren Ablauf die Architektenleistungen als abgenommen gelten. Architekten sind daher nicht der Willkür der Auftraggeber ausgesetzt.

  Fazit:

  Die HOAI 2013 hat alle Voraussetzungen dafür geschaffen, dass Bauvorhaben im Rahmen der vereinbarten Baukosten termingerecht erstellt werden. Die zahlreichen vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten verpflichten Bauherren und Planer zur ständigen Kooperation, auch während der Baudurchführung. Sofern man die Maxime setzt, dass eine faire und

  vertrauensvolle, die berechtigten Interessen der anderen Vertragspartei wahrende, Kooperation die Grundlage der Zusammenarbeit ist und nicht die Macht des Geldes das Vertrags- verhältnis bestimmt, dürfte einer harmonischen Zusammenarbeit nichts im Wege stehen.

  Stand: 23.10.2014

• Rahmenverträge
  Rahmenverträge für Wohnungsbaugesellschaften: Ideallösung oder Risiko ?
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  Rahmenverträge für Wohnungsbaugesellschaften: Ideallösung oder Risiko ?

  Was sind Rahmenverträge?

  Bei einem größeren Wohnungsbestand will der Eigentümer nicht jedes Mal, wenn ein Mieter einen Installateur braucht, wenn Malerarbeiten durchzuführen oder Grünflächen zu pflegen sind, in jedem Einzelfall einen separaten Auftrag mit dem Handwerker verhandeln und abschließen. Der Eigentümer möchte vielmehr für eine, vom Umfang her nicht genau feststehende, zukünftige Leistung einen Vertrag der ihm Kosten- und Kalkulationssicherheit bietet. Diese Möglichkeit bietet der Rahmenvertrag, der nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist, sondern sich aus der allgemeinen Vertragsfreiheit ableitet und den die Praxis schon lange kennt.

  Das Ziel bestimmt den Inhalt

  Der Inhalt des Rahmenvertrages ist von der gewünschten Zielsetzung des Verwenders abhängig.

  Um klar zu stellen, welche Art des Rahmenvertrages gewählt wurde empfiehlt es sich, den Zweck des Rahmenvertrages in einer Präambel zu beschreiben. Dadurch wird für beide Vertragsseiten klargestellt, welche Ziele mit dem Vertrag erreicht werden sollen.

  Beispiel für eine Präambel:

  Die Wohnungsbaugesellschaft ……. hat laufend Malerarbeiten/ Installationsarbeiten zu vergeben. Zur Vereinfachung bei der Auftragserteilung und um für beide Vertragsparteien Kostensicherheit bzw. Auftragssicherheit zu erlangen wird folgender Rahmenvertrag geschlossen:

  a) Rahmenverträge durch die nur die Bedingungen für die nachfolgenden Einzelverträge verbindlich festgelegt werden.

  Funktion des Rahmenvertrages: Erleichterung in der Abwicklung aller Verträge

  Wenn Sie nur regeln wollen,

  auf welche Art und Weise Aufträge in ihrem Unternehmen vergeben werden,
  wann und auf welche Art und Weise Nachträge gestellt werden können,
  in welchem Umfang der Handwerker haftet,
  in welcher Form seine Leistungen abgenommen werden,
  in welcher Form der Handwerker seine Rechnungen auszustellen hat,
  auf welche Art und Weise die Zahlungen erfolgen sollen,
  welche Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten, z. B. die VOB/B, die des beauftragten Unternehmens und
  wann der Vertrag gekündigt werden kann

  ist diese Art des Rahmenvertrages eine Hilfestellung, denn dadurch wird der Abschluss der später folgenden Einzelverträge, in denen konkret der erteilte Auftrag geregelt wird, vereinfacht.

  b) Rahmenverträge, durch welche Ihnen das Recht eingeräumt wird, jeweils durch einseitige Erklärung einen verbindlichen Einzelauftrag auf der Grundlage des Rahmenvertrages auszulösen.

  Funktion des Rahmenvertrages: begrenzte Kostensicherheit und flexible Leistungsbestimmung.

  Wenn Sie regeln wollen,

  dass der Handwerker Ihrem Unternehmen mit seiner Leistung für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung steht,
  müssen Sie zusätzlich im Rahmenvertrag regeln:
  welche Leistung der Handwerker zu erbringen hat,
  welche Qualitätsanforderungen an die Leistung gestellt werden
  innerhalb welches Zeitraums der Handwerker die Leistung erbringen muss
  welcher Handwerkerlohn dafür zu zahlen ist und
  welche Laufzeit diese Vereinbarung haben soll und
  ob der Vertrag für einen Zeitraum x optional verlängert werden kann.

  Beispiel: Malermeister X verpflichtet sich, für die Zeit vom …. bis …… Malerarbeiten in Wohnräumen und Treppenhäusern zu erbringen. Nach Leistungsaufforderung ist die beauftraget Arbeit innerhalb von …….. auszuführen. Auf der Basis des Angebots vom ……… wird pro m²/ pro Stunde ein Werklohn von……. € vereinbart.

  Diese Art des Rahmenvertrages garantiert, dass der Handwerker Ihnen für einen bestimmten Zeitraum zu einem verhandelten Preis zur Verfügung stehen muss. Sie haben daher die Sicherheit, dass der Handwerker die Leistung erbringen muss. Es wird für die Laufzeit des Rahmenvertrages eine auf den erteilten Auftrag beschränkte Kostensicherheit, denn der Arbeitspreis/ Stundenlohn festgeschrieben.

  Hier ist die Vertragsfreiheit beider Parteien am größten, denn der Vertrag kann auf den Einzelfall bezogen angepasst werden. Für Sie als Auftraggeber gibt es keine Verpflichtung, einen bestimmten Leistungsumfang tatsächlich zu beauftragen, die Leistung ist nur auf Abruf zu erbringen.

  Der Handwerker wird einen solchen Vertrag wohl nur abschließen, wenn darin auch ein bestimmtes Auftragsvolumen pro Jahr vereinbart wird.

  c) Rahmenverträge durch die bereits ein bestimmtes Volumen in Auftrag gegeben wird, die Erbringung der Teilleistungen aber von einem Abruf des Auftraggebers abhängig ist.

  Funktion des Rahmenvertrages: Kostensicherheit während der gesamten Laufzeit für eine bestimmte Vertragsleistung

  Wenn Sie regeln wollen, dass der Handwerker Ihrem Unternehmen mit seiner Leistung für einen bestimmten Zeitraum mit einem fest vereinbarten Leistungsumfang zu einem Pauschalpreis zur Verfügung steht, müssen Sie zusätzlich im Rahmenvertrag regeln:

  welchen Umfang die zu erbringende Leistung der Handwerker hat,
  welcher Pauschalpreis dafür gezahlt wird und
  wie sich der Werklohn gestaltet, wenn das vereinbarte Kontingent ausgeschöpft ist.

  Beispiel: Die Gärtnerei Y wird für die Dauer von 2 Jahren, beginnend am …… mit der Pflege der Grünflächen der AG beauftragt. Die AN ist verpflichtet, nach Aufforderung durch die AG, zwei Mal pro Jahr die Rasenflächen zu säubern und mähen und die Hecken zu schneiden. Baumpflegearbeiten werden jährlich in einem Umfang bis zu Stunden ausgeführt. Im Pauschalpreis enthalten ist auch die Bepflanzung von……….. .

  Diese Art des Rahmenvertrages dient dazu, für eine bestimmte Leistung während der Laufzeit des Vertrages Kostensicherheit zu erlangen und das Risiko abdecken, dass der tatsächliche Umfang der erforderlichen Leistung bei Vertragsschluss zwar abschätzbar ist, aber nicht sicher feststeht. Wie viele Stunden die Gärtnerei tatsächlich für die beauftragten Pflegearbeiten benötigt, spielt hier keine Rolle. Die Leistungs- und Kostensicherheit ist bei diesem Rahmenvertag für den AG am größten.

  Das diesem Rahmenvertrag immanente Preis- und Kalkulationsrisiko trägt grundsätzlich das Unternehmen. Je nach Vertragsdauer wird das Unternehmen zusätzlich eine Preisgleitklausel vereinbaren wollen.

  Der Auftraggeber sollte sich aber davor hüten, Rahmenverträge mit zu langen Laufzeiten abzuschließen. Z. B. werden im Reinigungssektor Rahmenverträge in der Regel nur noch für 2 Jahre abgeschlossen, weil die Angebote so zahlreich sind, dass nach dieser Zeitspanne auch Verträge mit günstigeren Konditionen möglich sind.

  Rahmenverträge mit Architekten und HOAI

  Zwar ist unter Juristen umstritten, ob Rahmenverträge auch für freiberufliche Dienstleistungen zulässig sind. Aber abgesehen davon, dass die Praxis sie kennt, sprechen deshalb mehr Gründe für ihre Zulässigkeit, weil Planerverträge in der Regel dem Werkvertragsrecht unterliegen und in diesem Bereich Rahmenverträge unbestritten möglich sind.

  Bereits in einemUrteil vom 30.04.1992 (VII ZR 159/91) hatte der BGH anerkannt, dass es auch Rahmenverträge zwischen Bauherren und Architekten geben kann.

  Ein solcher Vertrag kann vorliegen, wenn ein Wohnungsunternehmen mit einem Architekten für mehrere künftige Bauvorhaben eine Vereinbarung trifft. Er kann aber auch dann vorliegen, wenn Gegenstand des Rahmenvertrages die Vereinbarung ist, dass der Architekt innerhalb des gewählten Zeitraums ein bestimmtes Stundenkontingent für Planungs- und Bauüberwachungsleistungen für Umbaumaßnahmen oder für Modernisierungs.- und/oder Sanierungsmaßnahmen zu einem Pauschalpreis zur Verfügung stellt.

  Rahmenverträge sind auch mit Architekten möglich

  Beispiel:

  Architekt Z verpflichtet sich, nach Beauftragung, für Umbau-, Modernisierung- und/oder Sanierungsarbeiten des Immobilienbestands der Wohnungsbaugesellschaft……… Planungs- und Bauüberwachungsleistungen in einem Umfang bis zu 200 Stunden pro Jahr zu erbringen. Hierfür wird ein Stundensatz von ….. € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer vereinbart. Nebenkosten werden pro Auftrag auf Nachweis erstattet.

  Ein solcher Rahmenvertrag ist zulässig, wenn eine Nachkalkulation der erteilten Aufträge ergibt, dass dadurch die Honorarregelungen der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleitungen (HOAI) eingehalten wurden und kein Honorar gezahlt wurde, welches unter dem sogenannten Mindestsatz liegt.

  Eine Mindestsatzunterschreitung bei einem Rahmenvertrag mit einem Architekten ist möglich. Allerdings erfordert ein Ausnahmefall eine enge wirtschaftliche Beziehung, die einen gewissen Umfang erreicht haben muss. Allerdings ist unter der Voraussetzung, dass der Rahmenvertrag individuell ausgehandelt wurde – in AGB ist eine Mindestsatzunterschreitung unzulässig- eine Mindestsatzunterschreitung nach der Rechtsprechung des BGH und der herrschenden Auffassung in der Literatur dann möglich, wenn zwischen den Vertragsparteien enge Beziehungen, rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art vorliegen.

  Als wirtschaftlich ausreichende Beziehung genügt auch ein Rahmenvertrag zwischen einer Wohnungsbaugesellschaft und einem Architekten. Allerdings muss das Auftragsvolumen einen gewissen Umfang erreichen, wodurch für den Planer eine gewisse Sicherheit und Stabilität in wirtschaftlicher Hinsicht geschaffen wird.

  Ausreichend ist auch, wenn sich aus der ständigen Zusammenarbeit für den Architekten Erleichterungen für eine Planungs- und Bauüberwachungstätigkeit ergeben, weil er die Gebäude der Wohnungsbaugesellschaft kennt. Trotzdem ist bei der Frage, ob eine Mindestsatzunterschreitung zulässig ist, Vorsicht geboten.

  Ein einmaliger Rahmenvertrag, der dem Architekten z.B. 20 % seines Einkommens sichert, dürfte dafür nicht ausreichend sein. Der BGH betont in seiner Rechtsprechung, dass an Ausnahmefälle, und die Mindestsatzunterschreitung ist ein Ausnahmefall, besonders hohe Anforderungen zu stellen sind.

  Fazit:

  Rahmenverträge stellen eine erhebliche Erleichterung für beide Vertragsparteien dar wenn es darum geht, für einen gewissen Zeitraum hinreichend beschreibare Leistungen nebst Preis, in der Regel einem Pauschalpreis, zu vereinbaren. Die Gestaltungsmöglichkeiten für einen solchen Vertrag sind vielfältig und werden sowohl durch die Interessen des Auftraggebers als auch durch die Art der Leistung bestimmt. Die wechselseitigen Vor- und Nachteile sollten fair verteilt werden. Das Kosten- und Kalkulationsrisiko eines Rahmenvertrages trägt der Unternehmer. Auch mit einem Architekten kann ein Rahmenvertrag abgeschlossen werden. Eine Unterschreitung des Mindestsatzes beim Honorars ist nur in Ausnahmefällen möglich.

  Stand: 23.10.2014
  

• Abnahme
  Die Abnahme von Baumaßnahmen ist der Dreh- und Angelpunkt aller Gewährleistungsansprüche des Bauherrn.
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  Die Abnahme von Baumaßnahmen ist der Dreh- und Angelpunkt aller Gewährleistungsansprüche des Bauherrn.

  Jeder Baumaßnahme, sei es die Erstellung eines Neubaus oder auch „nur“ der Umbau eines Hauses oder das Decken eines Daches, liegt ein Werkvertrag zugrunde. Ist das Werk fertig, so will der Unternehmer natürlich sein Geld und der Bauherr möchte Geld nur für eine einwandfreie Leistung zahlen. Von daher muss der Bauherr die Leistung nach Fertigstellung abnehmen und der Bauunternehmer hat einen Anspruch auf Abnahme.

  Die Abnahme hat weitreichende Konsequenzen.

  Mit der Abnahme wird der Werklohnanspruch des Unternehmers fällig.

  Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln um. Vor der Abnahme war der Unternehmer beweispflichtig, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme ist der Bauherr für das Vorhandensein von Mängeln beweisbelastet.

  Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche.

  Mit der Abnahme geht die Gefahr einer zufälligen Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung auf den Bauherrn über.

  Sofern eine Vertragsstrafe vereinbart wird, so muss sich der Bauherr diese bei Abnahme vorbehalten.

  Sofern bei der Abnahme Mängel ersichtlich sind oder dem Bauherrn bekannt sind, so muss er sich die Mängelbeseitigung durch den Unternehmer ausdrücklich vorbehalten.

  Letztendlich geht es bei der Abnahme um weitreichende Folgen, wie Nachbesserung, Minderung des Werklohns, Aufwendungs- beziehungsweise Schadenersatzansprüche bis hin zu einem eventuellen Rücktritt vom Vertrag.
  Für die Abnahme gibt es keine gesetzlich bestimmte Form.

  Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, ein schriftliches Abnahmeprotokoll zu fertigen, das folgende Punkte beinhalten sollte:

  Benennung der Anwesenden;

  Bezeichnung der Werkleistung;

  Abnahmeerklärung des Bauherrn;

  gegebenenfalls eine Auflistung der noch vorhandenen Baumängel und zu erledigenden Restarbeiten nebst Fristsetzung und Angabe der Höhe von Einbehalten;

  gegebenenfalls Vorbehalte hinsichtlich einer Vertragsstrafe;

  gegebenenfalls Erklärungen des Unternehmers zu den Vorbehalten und den Baumängeln;

  Ort, Datum, Unterschriften.

  Kommt es zu keiner förmlichen Abnahme, so kann es aber auch zu einer „schlüssigen Abnahme“ kommen.

  Dies geschieht, wenn der Besteller durch sein Verhalten zeigt, dass er die erbrachte Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Das ist regelmäßig bei vorbehaltloser Zahlung des Werklohns oder durch die bestimmungsgemäße Inanspruchnahme der Fall, etwa durch Einzug in ein neu errichtetes Haus ohne Mängelrüge.
  Von einer fiktiven Annahme spricht man dagegen dann, wenn sich die Abnahmewirkungen ohne Willen des Bauherrn allein aufgrund bestimmter Ereignisse ergeben.

  So treten Abnahmewirkungen zum Beispiel dann ein, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer vom Unternehmer angemessen, gesetzten Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Hat der Unternehmer seine Leistung ordnungsgemäß erbracht, so kann er vom Bauherrn die Abnahme verlangen. Nicht selten möchte der Bauherr die Abnahme hinauszögern, um möglichst spät zahlen zu müssen. Dann kann der Unternehmer den Bauherrn unter Fristsetzung zur Abnahme auffordern. Verstreicht die gesetzte Frist, so treten die Folgen der Abnahme auch ohne Termin vor Ort ein. So weit sollte es der Bauherr jedoch unter keinen Umständen kommen lassen, denn dann gilt das Werk als „ohne Wenn und Aber“ abgenommen. Die Zahlung wird auch bei deutlich sichtbaren Mängeln fällig und der Bauherr riskiert, diese nicht mehr nachgebessert werden.

  Stand: 11.03.2012

• Architektenhaftung
  Haftung des Architekten, wenn eine ausreichende Dokumentation fehlt.
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  Im nachfolgenden Fall wird sich zeigen, wie wichtig die umfassende rechtssichere Dokumentation von Bauvorhaben ist. Können die Architekten nachweisen, alle etwaigen Risiken aufgeführt und verdeutlicht zu haben, haben sie es im Zweifel leichter. Kann die Bauherrenseite andererseits beweisen, dass die Architekten ihr ergänzende Risikoerkundungen gleichsam “ausgeredet” haben oder ähnliches, obwohl diese nahe lagen, kommt ihr dies zugute. Verlassen kann man sich also nur auf das, was zur richtigen Zeit am richtigen Ort in Protokollen schriftlich fixiert wurde.

  Dazu folgender Fall: Die Klägerin ist Eigentümerin von Grundstücken an einer Steilküste. Sie plante umfangreiche Bauten. In Baugrundgutachten wurde ein küstenseitig bebauungsfreier Korridor empfohlen. Der beantragte Bauvorbescheid wurde daher abschlägig erteilt. Nach ergänzenden Erörterungen wurde eine Baugenehmigung aber erteilt. Sie enthielt als Empfehlung einen bebauungsfreien Sicherheitskorridor und verlangte ergänzende Baugrundaufschlüsse.

  Die Baugrundaufschlüsse unterblieben, ein bestehender Altbau wurde saniert und die Neubauten bis Ende 2003 errichtet. Im März 2005 brach ein großer Abschnitt der örtlichen Steilküste weg. Die Gebäude blieben unbeschädigt, befanden sich jedoch teilweise in so großer Nähe zur Absturzstelle, dass sie in der Folgezeit abgetragen wurden.
  Die Klägerseite verlangt von den Architekten vollen Schadenersatz für Planung und Bau / Sanierung der in Rede stehenden Gebäude.

  Hätte, wie das Landgericht es sah, die Klägerseite auch als weitgehender Baulaie die Gefahren vor Ort nach der Vorgeschichte erkennen und bewerten können? Oder hat das Oberlandesgericht Recht, das sagte: Der Bauherr muss „nicht schlauer“ sein als seine Architekten. Alle Beteiligten haben die Risiken gekannt. Die Architekten hätten den Bauherrn aber ergänzend aufklären, warnen und auf die amtlich geforderten Baugrundaufschlüsse bestehen müssen.

  Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Sache zurückverwiesen (Urteil vom 20. Juni 2013 – Aktenzeichen VII ZR 4/12). Architekten und Planer, so das Gericht, haben ihre vertraglichen Pflichten in zweifacher Hinsicht verletzt. So haben sie es erstens unterlassen, die Risiken eines möglichen Steilhangabbruchs mit den Klägern hinreichend zu erörtern.

  Der BGH kommt zu dem Ergebnis, zu einem Schadenersatzanspruch könne auch eine fehlerhafte Grundlagenermittlung führen. Diese schließe eine Beratung zum gesamten Leistungsbedarf ein. Selbst wenn die Bauherrin tatsächliche Gefährdungsumstände gekannt habe, gestatte dies nicht den Schluss, dass sie deren gesamte Tragweite zutreffend bewertet hat. Zudem seien die ergänzenden Baugrunduntersuchungen / -aufschlüsse in vorwerfbarer Weise nicht veranlasst worden.
  Gewiss fragt man sich, wie es in einer solchen Konstellation, in der erhebliche Werte und Beträge im Spiel waren, zu einem solchen Ausgang kommen kann.

  Wohl richtig stellt der BGH die Angelegenheit vom Kopf wieder auf die Füße, indem er darauf aufmerksam macht, dass man hinterher immer schlauer ist, und betont, man müsse auf die Sicht der Beteiligten vor dem Küstenabsturz abstellen. Sicher wird man dann zu sehen haben, dass die Bauherrenseite das Projekt mit großer Wichtigkeit an gerade dieser Stelle realisieren wollte. Sicher wird man auch sehen müssen, dass die Neubauten an vergleichsweise ungefährdeter Stelle errichtet wurden und die Architekten für die Position des Altbaus (der auch nicht abgestürzt ist, sondern „nur“ sicherheitshalber stillgelegt wurde) nichts können. Aber wer genau was genau versäumt hat, wird dunkel bleiben.

  Stand: 22.01.2014

• Architektenvertrag
  Der Architektenvertrag: Soll ein Bauwerk entstehen und darüber ein Bauvertrag mit einem Unternehmer geschlossen werden, muss das Werk näher festgelegt werden
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  Also muss der Auftraggeber wissen, was er will. Insoweit bietet der Planer dem Auftraggeber eine Hilfestellung: Er entwirft durch Aufklärung und Beratung den Bauwunsch, das heißt die Zielvorstellungen und klopft diese auf ihre Realisierungsmöglichkeit mit Rücksicht auf die Kostenvorstellungen des Auftraggebers ab. Der Architektenvertrag ist deshalb ein Entwicklungs- oder Prozessvertrag. In der Interaktion zwischen dem Planer und dem Auftraggeber konkretisiert sich, was dann durch den Unternehmer in die Tat umgesetzt werden soll.

  Im Planervertrag übernimmt der Architekt / Ingenieur die Aufgabe, den Bauwunsch des Auftraggebers zu ermitteln, in Entwurfsform zu gießen und auf die Vor- und Nachteile aufmerksam zu machen. Dieser Vertrag unterscheidet sich von anderen Verträgen, in denen wie beim Kauf der Kaufgegenstand oder beim Mietvertrag das Mietobjekt bestimmt ist. Der Architektenvertrag kennzeichnet lediglich entsprechend der Natur der Sache eine gewisse Abfolge von Planungsschritten. Der Vertragsinhalt ist praktisch der Weg, der zum Ziel führen soll. Das Ziel herauszuarbeiten und dann mit den richtigen Mitteln zu verfolgen, ist maßgeblicher Inhalt. Es ist dabei jedoch nicht nur das maßgeblich, worüber sich die Vertragspartner geeinigt haben, sondern der Planer unterliegt einseitigen Vorgaben (Weisungen), zum Beispiel hinsichtlich der Kosten oder auch hinsichtlich der Art und Weise der Ausführung.
  Gleichzeitig ist der Architektenvertrag ein Werkvertrag.

  Kernstück des versprochenen Werkes ist das sogenannte Entstehenlassen eines mangelfreien Bauwerks. Um Konflikte zu vermeiden, ist der Architekt aufgrund seiner Sachwalterstellung gehalten, den Auftraggeber gleichsam vor sich selbst zu schützen, auf Bedenken hinzuweisen und notfalls sogar mit dem Auftraggeber eine Risikoübernahmevereinbarung abzuschließen.

  Planungs- und Ausführungsleistungen können auch zusammenfallen. Das hat Auswirkungen auf Haftung und Honorar. Derartige Paketlösungen sind bei einem Bauträger und einem „Schlüsselfertig“-Hersteller bekannt, kommen jedoch auch bei einem Generalunternehmer und Generalübernehmer vor. Übernimmt ein ausführender Unternehmer auch Planungsleistungen, dann schuldet er – im Gegensatz zum Architekt – nicht das mangelfreie Enstehenlassen des Bauwerks insgesamt, wenn der Leistungsteil des Unternehmers lediglich bestimmte Gewerke betrifft. Der „Schlüsselfertig“-Hersteller haftet jedoch nach den selben Grundsätzen wie der Planer, weil er die gesamte Planungsleistung für das Objekt übernimmt.

  Die Genannten schließen regelmäßig Verträge zu einem gerade nicht aufgeschlüsselten Festpreis ab, meist als Pauschale. Grundsätzlich werden Planungsleistungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet. Diese besteht aus Leistungsbildern und anderen Leistungen, bei denen der Begriff „Leistungsbild“ nicht verwendet wird. Die Pauschale wird als zwingendes Preisrecht gesehen, ist leistungs- und nicht berufsstandsbezogen und erfasst auch Planungsleistungen, die von Berufsfremden erbracht werden. Sie gilt nicht für solche Marktteilnehmer, die zugleich neben der Planungsleistung auch die Bauleistung anbieten.
  Sie sollten bei Ihrem Architektenvertrag noch einmal ganz klar Folgendes prüfen:

  Ist der Aufgabenbereich des Architekten klar definiert?

  Ist die Höhe des Honorars und vor allem sind auch die Zahlungsbedingungen aufgeführt und entsprechen sie Ihren Vorstellungen und der HOAI?

  Sind die Ihnen wichtigen Informationen zum Projekt Bestandteil des Vertrages und als solche auch dort aufgeführt, und zwar nach der Rangfolge ihrer Wichtigkeit?

  Gibt es einen detaillierten Terminplan?

  Sind die einzelnen Verantwortlichkeiten und die Projektorganisation an sich geklärt?

  Wer ist wem gegenüber weisungsberechtigt?

  Bis zu welchem Betrag darf der Architekt für Sie Entscheidungen fällen?

  Ist die aktuelle Berufshaftpflichtversicherung des Architekten nachgewiesen?

  Wie und wo soll mit Streitfällen umgegangen werden?

  Haben Sie das Recht, Honorar einzubehalten und wenn ja, in welcher Höhe?

  Auch sollten Sie mit Ihrem Architekten besprechen, ob dieser im Rahmen einer Bauleitung die letzte Leistungsphase – Leistungsphase 9 (Objektüberwachung, Abnahme der einzelnen Gewerke) – übernimmt. Diese beschäftigt sich mit der Mängelbeseitigung nach Abnahme im Zeitraum der Gewährleistung.
  Bedenken Sie: Kein Bau ist mangelfrei.

  Gewährleistungsmängel werden nur ungern von den Bauausführenden beseitigt, insbesondere wenn es sich dabei nur um sogenannte Kleinigkeiten handelt. Denn wer fährt schon gern nur wegen einem Riss in der Fliese nochmals nach vier oder fünf Jahren auf eine alte Baustelle? Die rechtzeitige Feststellung der Mängel nach der Abnahme innerhalb der Gewährleistungsfrist, die Benachrichtigung der entsprechenden Firmen und die Koordinierung der Behebung stellen den Umfang der Leitungsphase 9 für die bauüberwachenden Architekten dar. Diese wird im Verhältnis zu anderen Leistungsphasen der HOAI nur gering vergütet und deshalb gern weggelassen.

  Fazit: Mit dem Architektenvertrag und dem Architekten steht und fällt der vom Bauherren definierte Erfolg. Viel Ärger im Nachgang können Sie sich ersparen, indem Sie im Vorfeld einen vorgelegten Architektenvertrag durch einen dafür spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen. Die Mittel dafür sind allemal besser eingesetzt, als im Nachgang jahrelang vor deutschen Gerichten prozessieren zu müssen.

  Stand: 28.02.2014

• Bauabnahme
  Die förmliche Bauabnahme – Einsatz von Bausachverständigen.
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  Nach dem Abschluss des Bauvertrages ist die Bauabnahme der wohl bedeutendste Augenblick für den Bauherrn. In rechtlicher Hinsicht bedeutet die Abnahme, dass der Bauunternehmer dem Bauherrn die fertige Bauleistung übergibt und der Bauherr die Leistung als vertragsgerecht anerkennt.

  Damit hat die Abnahme zur Folge, dass

  der Werklohnanspruch des Unternehmens fällig wird;

  sich die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln umkehrt;

  die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt;

  der Erfüllungsanspruch des Bauherrn erlischt;

  die Gefahr einer Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung auf den Bauherrn über geht.

  Aus den vorgenannten Gründen wird also der Bauunternehmer auf Abnahme drängen. Auf der anderen Seite stellt sich für den Bauherren die Entscheidung, ob und in welchem Umfang er Mängel entdeckt und diese vom Unternehmer behoben haben will.
  Hohes Risiko ohne Fachkunde

  Bei der förmlichen Bauabnahme wird meist ein Protokoll erstellt, das von beiden Seiten unterzeichnet wird. Im Hinblick auf die Bedeutung der Bauabnahme empfiehlt es sich eindringlich, einen Bausachverständigen hinzu zu ziehen. Üblicherweise verfügt der normale Bauherr nicht über die Sachkenntnis, um sämtliche Mängel tatsächlich zu erkennen, ein Bausachverständiger hingegen schon. Auch sollte der Fachmann den Bauplan und die Baubeschreibung einsehen können. Letzteres ist deshalb so wichtig, weil mit vollendeter Bauabnahme zugleich auch die Vollständigkeit des Werkes quittiert wird. Ohne die fachkundige Begleitung eines Bausachverständigen besteht höchstes Risiko, dass die Abnahme zum Nachteil des Bauherrn ausfällt.
  Versäumnisse rächen sich später

  Einer der Fallstricke bei der Abnahme ist ein unvollständiges Protokoll. So muss sich der Besteller bei der Abnahme eine eventuell vereinbarte Vertragsstrafe sowie Mängelbeseitigungsansprüche für Mängel, die ihm bereits bekannt sind, ausdrücklich vorbehalten. Kommt es hier zu Versäumnissen, kann das später fatale Folgen haben. All dies weiß ein Bausachverständiger natürlich. Es ist seine Aufgabe, die Bauabnahme in sachlicher Atmosphäre durchzuführen, zugleich aber auch mit Nachdruck auf bestehende Mängel hinzuweisen, diese zu protokollieren und mit dem Bauunternehmer die nächsten Schritte für die abschließende Mängelbeseitigung abzustimmen.

  Übrigens: Der Einsatz eines Bausachverständigen lohnt sich allein schon deshalb, weil dieser dem Bauherrn dafür haftet, wenn er erkennbare Fehler nicht entdeckt oder protokolliert.

  Stand: 05.06.2013

• Keine Bauabnahme ohne unabhängige Qualitätskontrolle
  Manche Bauherren sind verzweifelt: bereits kurz nach dem Einzug in die eignen vier Wände wird der Keller feucht und der Schimmel zieht sich langsam durchs gesamte Haus. Die Baufirma lehnt eine Behebung der Mängel ab, mit dem Hinweis, dass die Bauabnahme mängelfrei erfolgt ist.
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  „So ein Horrorszenario lässt sich vermeiden, wenn man sich über die juristische Bedeutung der Bauabnahme im Klaren ist und ein paar Dinge beachtet“, versichern gestandene Baurechtsexperten.

  Vor dem Einzug ins Eigenheim müssen Bauherren manche Hürde nehmen. Eine davon ist die Bauabnahme. Jemand ohne Kenntnisse im Baurecht kann nicht wissen, was sich hinter an sich harmlosen Formulierung „Mit der Bauabnahme übergibt der Bauunternehmer dem Bauherrn die fertige Bauleistung und der Bauherr erkennt die Leistung als vertragsgerecht an.“ verbirgt.

  Welche rechtlichen Folgen hat die Bauabnahme?

  Für Bauherrn bedeutet die Abnahme ihres Hauses unter anderem, dass

  • der Werklohn des Unternehmers wird fällig.

  • es findet eine Beweislastumkehr statt. Nach der Abnahme muss der Bauherr das Vorhandensein von Mängeln beweisen; bis zur Abnahme muss der Unternehmer

  beweisen, dass seine Arbeit ordnungsgemäss, also mangelfrei ist

  • Die Frist für die generell 5-jährige Verjährung von Mängelansprüchen beginnt zu laufen.

  • Der Erfüllungsanspruch des Bauherren erlischt; Nach der Abnahme kann der Bauherr bspw. ein vereinbartes, aber nicht montiertes Waschbecken nicht mehr fordern,

  sofern das Fehlen nicht im Protokoll beanstandet ist

  • Die Gefahr einer Beschädigung/Zerstörung der Bauleistung geht auf den Bauherren über, so dass dem Bauherrn dringend anzuraten ist, das Risiko der Beschädigung
  bzw. Zerstörung zu versichern.

  “Es ist also wichtig, dass Sie sich als Bauherr von ihrem Bauunternehmer nicht zu einer Abnahme drängen lassen, wenn Sie denken, dass noch zu beseitigende Mängel vorhanden sind” – das jedenfalls raten spezialisierte Rechtsanwälte. Wenn jedoch der Hausbau gut verlaufen ist und Ihr Haus in Ordnung ist, hat der Unternehmer aber auch einen einklagbaren Anspruch auf eine Bauabnahme. Auf der anderen Seite muss der Bauherr spätestens bei der Abnahme eventuelle Mängel entdecken und sich vorbehalten, dass diese noch vom Bauunternehmer behoben werden.

  Hohes Risiko ohne Fachkentnisse

  Auch wenn die förmliche Abnahme nicht zwangsläufig schriftlich protokolliert werden muss, so wird bei der Bauabnahme eines neu gebauten Hauses meist ein Protokoll gefertigt. Dieses sollte zu Beweiszwecken sowohl vom Bauherrn als auch vom Bauunternehmer unterzeichnet werden.

  Vorschlag:

  Da mit der Bauabnahme zugleich auch quittiert wird, dass das Werk, also Ihr Haus, vollständig erstellt ist, empfiehlt es sich, zur Abnahme einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, dem Sie zuvor den Bauplan und die Baubeschreibung zur Kontrolle ausgehänddigt haben sollten. Ohne entsprechende fachliche Begleitung besteht für Bauherren höchstes Risiko, dass die Abnahme zu seinem Nachteil ausfällt.

  Versäumnisse bei der Bauabnahme rächen sich später

  Der Spruch „Spreche jetzt oder schweige für immer“ gilt für die Bauabnahme im Besonderen und kann bei Nichtbeachtung fatale Folgen haben. So ist ein unvollständiges Protokoll nur einer der Fallstricke, in die man unbedarft geraten kann. Beispielsweise muss sich der Besteller, also Sie als Bauherr, bei der Abnahme eine eventuell vereinbarte Vertragsstrafe sowie Beseitigungsansprüche für Mängel, die allerdings leicht erkennbar sind oder ihm bekannt waren, ausdrücklich vorbehalten.

  All dies ist einem Bausachverständigen natürlich bekannt. Von daher ist es seine Aufgabe, sich vor Bauabnahme über den Vertrag und den vereinbarten Leistungsumfang zu informieren und den Termin in sachlicher Atmosphäre durchzuführen, wobei er aber auch mit Nachdruck auf bestehende Mängel hinweisen und diese protokollieren muss. Zugleich hat er mit dem Bauunternehmer die nächsten Schritte für die abschließende Mängelbeseitigung abzustimmen und, je nach Auftragsumfang, auch die Gewährleistungsfristen zu überwachen.

  Praxistipp:

  Da die meisten Bauherren im Regelfall nicht über die erforderliche Sachkenntnis verfügen, um eventuell vorhandene Mängel tatsächlich zu erkennen, sollte beim Hausbau, wenn dies nicht schon während der Bauphase der Fall war, in jedem Fall und spätestens bei der Bauabnahme eine unabhängige Qualitätskontrolle durchgeführt werden. Achten Sie bereits bei der Auswahl Ihres Bauunternehmens darauf, dass das problemlos möglich ist. Bei manchen ist die Kontrolle durch einen Baugutachter bereits im Kaufpreis für ein Haus inbegriffen. Ist dies der Fall, so empfiehlt es sich, vertraglich sicherzustellen, dass Sie diesen Baugutachter auch wirklich selbst bestimmen können, denn sonst besteht die Gefahr, dass der Gutachter nicht wirklich neutral arbeitet.

  Gutachter haftet für Fehler und Versäumnisse

  Der Einsatz eines Baugutachters bei der Bauabnahme lohnt sich schon allein deshalb, weil dieser dem Bauherrn dafür haftet, wenn er erkennbare Fehler nicht entdeckt oder protokolliert.

  Leider kann beim Hausbau mal etwas schief gehen. Dies ist in der Regel aber kein Problem, wenn das Bauunternehmen ausreichende Vorkehrungen für den Fall eines Baumangels zur Verfügung gestellt hat. Hierzu gehört zum Beispiel eine ausreichend hohe Gewährleistungsbürgschaft. Diese sorgt für ein Finanzpolster zur Behebung von Mängeln. Kommt es im schlimmsten Fall doch zum Rechtsstreit mit dem Bauunternehmer, so wird der zur Abnahme eingeschaltete Gutachter dem Bauherrn gerne argumentativ zur Seite stehen, um nicht selbst in die Haftung zu kommen.

  Stand: 15.12.2014

• Blockheizkraftwerk
  Ein Blockheizkraftwerk ist eine modular aufgebaute Anlage zur Gewinnung elektrischer Energie und Wärme.
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  Es wird vorzugsweise am Ort des Wärmeverbrauchs betrieben, kann aber auch Nutzwärme in ein Wärmenetz einspeisen. Dafür nutzt ein Blockheizkraftwerk das Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung. Als Antrieb für den Stromerzeuger können zum Beispiel Verbrennungsmotoren verwendet werden. Das Blockheizkraftwerk weist einen höheren gesamten Nutzungsgrad gegenüber der herkömmlichen Kombination von lokaler Heizung und zentralem Kraftwerk aus, da die Abwärme der Stromerzeugung direkt am Ort der Entstehung genutzt wird. Im Idealfall ist der Netzbezug abgedeckt, sodass eine Überproduktion an Strom ins Stromnetz eingespeist werden kann. Die Wärme dient dann zu Heizzwecken und für die Warmwasserbereitung konkret in dem Objekt.

  Seit Januar 2009 werden Blockheizkraftwerke auch durch das Gesetz für die Erhaltung, die Modernisierung und den Ausbau der Kraft-Wärme-Kopplung gefördert. Dabei sind die Netzbetreiber verpflichtet, das Blockheizkraftwerk an ihre Stromnetze anzuschließen und den ins öffentliche Netz eingespeisten Strom zu vergüten.

  Im besonderen Maße werden in der am 19. Juli 2012 in Kraft getretenen Novellierung des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes (KWKG) die Bestrebungen des Gesetzgebers deutlich, die Beiträge zur Erhöhung der Stromerzeugung aus Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) und der damit verbundenen Nutzwärme beziehungsweise Nutzkälte zu optimieren. Es besteht nunmehr eine deutliche Verbesserung der Förderkonditionen für den Neubau von Wärmenetzen. Auch Zuschüsse für KWK-Anlagen sind nach dem vom Bundesumweltministerium herausgegebenen Förderprogramm „Richtlinien zur Förderung von KWK-Anlagen bis 20kWel“ möglich.
  Das Blockheizkraftwerk kann regelmäßig in jedem vorhandenen Keller eingebaut werden.

  Damit stellt es im Rahmen der Erneuerung der vorhandenen Heizungsanlage eine echte Alternative auch zu den gängigen Einspar- und Modernisierungsmaßnahmen dar. Denn auch bei höheren Investitionskosten, die durch Zuschüsse und Förderungen verringert werden können, kommt es in den Folgejahren zu sehr geringen, laufenden Energiekosten.

  Ein Blockheizkraftwerk dürfte für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur einen energetischen Einsparnutzen haben, sondern darüber hinausgehend auch Einkünfte aus der Einspeisung von Strom mit der Folge einer Kostenreduzierung ermöglichen. Für viele Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich aktuell die Frage, ob und inwieweit in Zukunft energetische Änderungen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden können.

  Welche Abstimmungsverfahren und Stimmenmehrheiten sind notwendig beziehungsweise ausreichend? Aufgrund der gesetzlichen Verschärfungen für energetische Maßnahmen aber auch aufgrund der Kostensteigerungen für Energie besteht in diesem Bereich großer Handlungsbedarf. Dabei kommt es im Rahmen der Beratungspraxis vermehrt zu Anfragen, welche Änderungen im Rahmen der Strom- und Wärmeversorgung durchgeführt werden können. Wie kann die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Installation eines Blockheizkraftwerks beschließen? Dabei ist zunächst zu klären, um was für eine Maßnahme es sich beim Einbau eines Blockheizkraftwerks handelt.

  Stand: 08.01.2013

• Fremdnachbesserung
  Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit dem Erstattungsanspruch im Werkvertragsrecht beschäftigt, wenn Fremdunternehmen die Nachbesserung übernehmen.
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  Speziell war die Frage zu klären, ob eine gesonderte Kündigung des Auftrags erfolgen und welchen Inhalt eine Mängelrüge haben muss. Die Entscheidung des BGH ist für alle Auftraggeber wichtig, die nach einer Mängelrüge ein Fremdunternehmen damit beauftragen, die festgestellten Mängel zu beseitigen. Der BGH hat seine Auffassung zu diesem Thema bestätigt und gewährt den Auftraggebern auch dann einen Erstattungsanspruch, wenn sie keine ausdrückliche Kündigung ausgesprochen haben. Voraussetzung ist allerdings, dass der im folgenden als Auftragnehmer bezeichneten Werkunternehmer die vorangegangene Aufforderung auf Nachbesserung trotz angemessener Frist ergebnislos hat verstreichen lassen.

  Gegenstand der Entscheidung war ein Rechtsstreit über einen zwischen den Parteien abgeschlossenen Werkvertrag und nicht behobene Baumängel. Dem Vertrag lagen die (VOB/B) zugrunde. Die Parteien haben also als allgemeine Vertragsbedingungen die gesetzlichen Richtlinien über die Ausführungen von Bauleistungen vereinbart. Bei der vereinbarten Bauleistung stellte der Auftraggeber Baumängel fest. Da der Auftragnehmer der Auffassung war, die vom Auftragnehmer zur Nachbesserung gestellten Baumängel seien nicht oder nicht in diesem Umfang vorhanden, scheiterten die Verhandlungen über die Nachbesserung.

  Zur Sicherung seiner Ansprüche und zur Besserung einer späteren Beweisführung ließ der Auftraggeber ein selbstständiges Beweisverfahren durchführen. Die dort vom Sachverständigen festgestellten Baumängel wurden dem Auftragnehmer in Form eines Gutachtens zugeschickt.
  Zugleich setzte der Auftraggeber dem Werkunternehmer eine Frist, die Mängelbeseitigung nach der Auflistung des Sachverständigen zu beseitigen.

  Der Werkunternehmer ignorierte das Gutachten und das Aufforderungsschreiben. Ebenso verhielt er sich, nachdem er ein zweites, anwaltliches Schreiben erhielt. In beiden Schreiben wurde jeweils auf den Bericht des Sachverständigen aus dem selbstständigen Beweisverfahren Bezug genommen. Nachdem der Auftragnehmer nicht reagierte, hat der Auftraggeber für die Nachbesserung Fremdunternehmen beauftragt. Die Kosten für diese Maßnahme verlangte er vom ursprünglichen Auftragnehmer erstattet. Außergerichtlich war eine Einigung nicht möglich und es kam zum Rechtsstreit.

  In den Vorinstanzen verteidigte sich der säumige Bauunternehmer damit, dass ihm keine ausreichende Mängelrüge vorgelegen hätte. Das Sachverständigengutachten aus dem isolierten Verfahren würde dafür nicht ausreichen. Dazu ist er der Auffassung, dass die VOB/B erst dann die Kostenübernahme wegen der Mängelbeseitigung durch ein Fremdunternehmen vorsieht, wenn der Werkvertrag zuvor ausdrücklich gekündigt wurde. Das Oberlandesgericht Oldenburg schloss sich der Auffassung des Auftragnehmers an. Der Rechtsstreit ging zum BGH, wo dann zugunsten des Auftraggebers auf einen Erstattungsanspruch entschieden wurde.

  In der Begründung geht auch der BGH davon aus, dass grundsätzlich der Werkunternehmer zunächst nach der VOB/B die Gelegenheit erhalten muss, das bisher mangelhafte Werk durch die Durchführung einer Nachbesserung in den vertraglich vereinbarten Zustand zu bringen. Dies wird gewöhnlich dadurch erreicht, dass der Auftraggeber erst dann mit der Nachbesserung Fremdunternehmen beauftragen darf, wenn er nach Verzug des Auftragnehmers ausdrücklich die Kündigung des Vertrages ausspricht. Damit soll verhindert werden, dass ursprünglicher Auftragnehmer und Drittunternehmen gleichzeitig auf der Baustelle arbeiten. In einem solchen Fall würde es an Überblick fehlen, welche Arbeiten von welchem Beteiligten ausgeführt werden. Diese unklare Sachlage ist immer zu vermeiden.
  Verweigert der Werkunternehmer allerdings endgültig seine Arbeit, so kann es auch nicht mehr darauf ankommen, dass der Auftraggeber noch einmal eine Kündigung ausspricht.

  Sie ist entbehrlich. Die Richter des BGH waren in ihrer Entscheidung der Auffassung, dass bei fehlender Reaktion seitens des Auftragnehmers auf die beiden Schreiben der Auftraggeber zu Recht davon ausgehen konnte, der Bauunternehmer würde endgültig seine vertraglichen Verpflichtungen verweigern. Unklarheiten über den Umfang der gerügten Mängel konnte der BGH ebenfalls nicht erkennen, nachdem das selbstständige Beweisverfahren durchgeführt wurde und dem Bauunternehmer das Gutachten zur Verfügung stand.

  Ergänzend stellte der BGH klar, dass die Schreiben mit dem Sachverständigengutachten eine ausreichende Mängelrüge im Sinne der gesetzlichen Vorschriften waren. Es ist ständige Rechtsprechung des BGH, dass unter bestimmten Voraussetzungen die Beschreibung der Mängelerscheinungen ausreichend ist. Der Auftraggeber kann also nur die Erscheinungsformen der festgestellten Mängel in seiner Mängelrüge beschreiben.

  Es ist nicht notwendig, dass er sich zusätzlich in der Mängelrüge im Einzelnen dazu äußert, woher die Mängel stammen. Ein vorangegangenes, selbstständiges Beweisverfahren ist ein derartiger Fall, in dem eine nähere Auflistung in der Mängelrüge entbehrlich ist. Das Gutachten und der Hinweis darauf reichen dann aus.

  Diese Art der Mängelrüge reicht auch aus, wenn der Vertrag zwischen den Parteien nicht nach der VOB/B geschlossen wurde. Verträge nach den Vorschriften zum Werkvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch folgen den gleichen Regeln und können für den Auftraggeber einen Kostenerstattungsanspruch auslösen, wenn für die Nachbesserung Fremdunternehmen beauftragt wurden. Entscheidend ist, dass überhaupt ein Baumangel vorliegt, der von dem beauftragten Fremdunternehmen behoben wurde. Um dies abzuklären, lohnt sich bei Streitigkeiten über Baumängel immer die Überlegung, zunächst in einem selbstständigen Beweisverfahren die Ursachen als Beweise zu sichern. Mit dem Ergebnis lässt sich in den meisten Fällen der Auftragnehmer schließlich doch bewegen, seinen vertraglichen Pflichten auch ohne eine kostenintensive Klage nachzukommen.

  Stand: 04.06.2012

• Fugenbildung
  Fugenbildungen bei Teppichfliesen und deren Ursache.
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  Ein Bankgebäude wurde im Laufe des Sommers bis zum Herbst 2003 umgebaut, wobei über 3 Etagen ein Doppelboden aus Calciumsulfat-Platten in den Abmaßen 60 x 60 Zentimeter eingebracht wurde. Im Laufe der weiteren Bauphase sind über alle 3 Etagen geometrisch gemusterte Teppichbodenfliesen unter Verwendung eines Haftvermittlers verlegt worden. Im Januar 2004 wurde das Bankgebäude feierlich eingeweiht und die Nutzung wurde über viele Monate ohne jede Beanstandung aufgenommen.

  Im Februar 2005 bemängelte der Bauherr beim Planer Fugenbildungen im Bereich der Teppichbodenfliesen. Der Planer prüfte die einschlägigen Datenblätter und Normen und kam zu dem Entschluss, dass die Fugenbildungen aufgrund von Maßänderungen beziehungsweise Schrumpfungen der Teppichfliesen herrühren. Demzufolge wurden die Teppichfliesen an ein Prüfinstitut gesandt. Die Teppichfliesen müssen laut DIN EN 1307 Einstufung von Polteppichen, Anhang A, eine Maßbeständigkeit laut EN 986 von +/- 0,2 Prozent aufweisen.
  Nach Abschluss der Materialprüfung, die die Einhaltung der vorgegebenen Toleranzen bestätigte, wurden weiterführende Überprüfungen im Bauvorhaben vorgenommen.

  Bei der Begehung der Kassenhalle im Erdgeschoss war zu erkennen, dass eine lineare Fugenbildung in der Breite von 3,0 – 3,5 Millimeter entstanden ist. Alle anderen Teppichbodenfliesen lagen absolut plan und zeigten einen hervorragenden Kantenschluss. Die mit Haftvermittler verlegten Teppichfliesen wurden rechts und links entlang der erkennbaren Fuge aufgenommen, um den Untergrund zu prüfen. Hierbei war festzustellen, dass die Doppelbodenplatten, auf denen die Teppichfliesen verlegt waren, ebenfalls zwischen den Plattenstößen eine Fugenbildung von 3,0 – 3,5 Millimeter aufweisen.

  Da die Teppichfliesen richtigerweise im Versatz zu den Doppelbodenplattenstößen verlegt wurden, ist durch die Eigensteifigkeit der Schwerschicht-Rückenausführung der Teppichfliesen die Fugenbildung versetzt zu den Plattenstößen der Doppelbodenplatten entstanden. Offensichtlich lagen die Doppelbodenplatten ursprünglich exakt aneinander und wurden vor der Verlegung beim Auftragen des Haftfixierers im Kantenbereich nicht abgeklebt. Der Haftvermittler spannt sich in einigen Fugenbereichen wie ein Gummiband über Fuge.
  Der planende Architekt ging davon aus, dass der Doppelboden nicht richtig eingebaut wurde.

  Bei der weiteren Prüfung in diesem Gebäude, war im 1. Obergeschoss zu erkennen, dass eine Bewegungsfuge des Bauwerks im Wandbereich ausgebildet und diese Bauwerkdehnungsfuge offensichtlich nicht im Fußbodenbereich übernommen wurde Vermisst man die Fugenbildung im Bereich der Bauwerkdehnungsfuge an der Wand, ist wiederum eine Fugenbreite von 3,0 – 3,5 Millimeter erkennbar. Auch in diesem Bereich weisen die Teppichfliesen eine Fugenbildung in dieser Breite auf. Bedingt durch das Teppichfliesenmaß von 60 x 60 Zentimeter verläuft die Fugenbildung im Bereich der Teppichfliesen um etwa 15 Zentimeter versetzt zu der Bauwerkdehnungsfuge.

  Nach dem Aufnehmen der Teppichfliesen ergibt sich das gleiche Bild wie im Erdgeschossbereich, da wiederum auch der Doppelboden diese Fugenbildung aufweist. Festzustellen ist, dass im 1. Obergeschoss die Teppichfliesen in den noch feuchten Haftvermittler eingelegt wurden und sich der Haftvermittler zum Teil von den Calciumsulfat-Doppelbodenplatten trennt. Bedingt durch die Einbauten im Bereich der Kassenhalle war die Bewegungsfuge des Gebäudes nicht zu erkennen.

  Da die lineare Fugenbildung keinesfalls auf Materialschrumpfungen oder Veränderungen sowohl im Bereich der Teppichbodenfliesen als auch des Doppelbodens herrühren konnte, stand fest, dass offensichtlich Verschiebungen entstanden sein müssen. Dies ist dann aufgrund der Überprüfungen im 1. und 2. Obergeschoss auch eindeutig nachvollziehbar und belegbar gewesen.
  Bei der Schlussbesprechung war der Architekt der Auffassung, dass bei einem lose liegenden System wie bei einem Doppelboden die Bewegungsfuge des Gebäudes nicht mit in den Bodenbelag übernommen werden muss, da keine Schäden und unkontrollierte Rissbildungen entstehen können.

  Die aufgetretene Fugenbildung wurde verständlicherweise vom Bauherrn nicht akzeptiert, sodass eine entsprechende Sanierung mit Übernahme eines dezenten farblich angepassten Dehnungsfugenprofils sowohl im Bereich des Doppelbodens als auch im Bereich der Teppichfliesen übernommen wurde. Generell sind Bewegungsfugen des Gebäudes, insbesondere wenn sie zum Beispiel quer durch eine Kassenhalle verlaufen, optisch störend. Daher tendieren viele Bauherren und Planer dazu, diese Gebäude-Dehnungsfugenprofile im Bereich von Doppelbodenkonstruktionen nicht auszubilden.

  Im vorliegenden Fall waren die Bewegungen des Gebäudes jedoch so groß, dass die Doppelbodenkonstruktion und die Teppichfliesen die entstandene Fugenbildung nicht kaschieren konnten. Aus diesem Grund sind Bewegungsfugen des Bauwerks sowohl im Bereich des Estrichs als auch im Bereich des Bodenbelages mit zu übernehmen und auszubilden.

  Stand: 11.09.2013

• Holzschutz
  Holzschutz wird durch moderne Baumethoden und ökologische Baumaterialien ein immer wichtigeres Thema.
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  Holz ist ein natürlicher Baustoff, der im Wald heranwächst. Nach dem Absterben eines Baumes wird das Holz von Mutter Natur in Humus umgewandelt. Diese Aufgabe übernehmen Pilze und Insekten. Da es sehr unterschiedliche Situationen für den Abbau von Holz gibt, gibt es auch sehr unterschiedlich agierende Pilze und Insekten. Dadurch wird die Frage laut, wie Holz geschützt werden kann vor dem völlig natürlichen Abbau durch Pilze und Insekten.

  Chemische Holzschutzmittel haben die Aufgabe, einen solchen Befall zu verhindern oder zu bekämpfen. Das funktioniert allerdings nur bedingt. In den letzten Jahren wird sehr viel Wert auf baulichen Holzschutz gelegt, also bautechnische Anordnungen die dazu führen, dass kein Befall auftreten kann. Bei Pilzen funktioniert das. Gegen Insekten gibt es hingegen praktisch keinen vorbeugenden baulichen Holzschutz außer der Wahl einer Holzart, die von Insekten nicht oder nur sehr selten befallen wird. In dem Bemühen, Holzkonstruktionen ohne chemische Holzschutzmittel dauerhaft herzustellen, wurden Hölzer erhitzt und getrocknet. Aktuelle Untersuchungen zeigen aber, dass die Hölzer trotzdem durch Insekten befallen werden. Das trifft auch auf Konstruktionsvollholz zu. Damit sind Spätschäden an Holzkonstruktionen vorprogrammiert, für die allerdings die Planer und Handwerker haften müssen.
  Die modernen Bauweisen wie zum Beispiel Sparrenvolldämmung, Wandinnendämmung und Wärmedämmverbundsysteme im Außenbereich führen zu völlig neuartigen Gefährdungen von Holz.

  Als Beispiel sei hier die Sparrenvolldämmung erwähnt, bei der rechnerisch kein Kondensat entsteht. Praktisch sieht das aber anders aus. Kondensat ist häufig anzutreffen und führt dazu, dass Sparren in der Dachkonstruktion durch Fäulnis geschädigt und zerstört werden. Entsprechende Erfahrungen von Dachstühlen mit einem Alter zwischen zehn bis 15 Jahren liegen vor.

  Auch alte Holzkonstruktionen, wie zum Beispiel Fachwerkhäuser, werden heute durch das geänderte Wohnverhalten und häufig auch durch eine nicht sachgemäße Bauwerksunterhaltung von Schädlingen bedroht. Ganz besonders der gescheckte Nagekäfer hat es auf die mit Pilz befallenen Fachwerkhölzer abgesehen. Genauso bekannt sind die Gefährdungen von Bauholz im Neubaubereich als auch im Altbaubereich und im Wasserbau. Dies sind nur wenige Beispiele aus einem Bereich, wo sich Schäden direkt über natürliche Ursachen darstellen und in vielen Fällen auch mit natürlichen Methoden bekämpfen lassen. Wenn Holz trocken ist, können keine Pilze wachsen. Ähnlich sieht es mit dem Insektenschutz bei vielen Insektenarten aus (Ausnahmen Hausbock, gescheckter Nagekäfer).

  Es sind sehr umfangreiche Erfahrungen über die Lebensgewohnheiten von Pilzen und Insekten notwendig, um entsprechende Strategien zu entwickeln, wie ein Pilzbefall verhindert oder bekämpft werden kann. Auch bei Insekten gibt es sehr häufig die Möglichkeit, über die Veränderung von Feuchtigkeiten einen vorbeugenden Schutz zu erzielen oder einen Befall zum Erliegen zu bringen. Es haben sich in der letzen Zeit bestimmte Verfahren herauskristallisiert, die unabhängig von der DIN 68 800 (Holzschutznorm) erfolgversprechend sind.

  Stand: 19.12.2013

• Innenrohrsanierung
  Spezialisierte Fachbetriebe bieten als Alternative zum Austausch der Trinkwasserleitung die Innenrohrsanierung.
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  Ist die Trinkwasserleitung (Gemeinschaftseigentum) in die Jahre gekommen, muss sie ersetzt werden. Ein großer Aufwand, der die Gemeinschaft mit Schmutz und hohen Kosten belastet. Demgegenüber soll die Innenrohrsanierung sauberer, schneller und sparsamer sein als der Komplettaustausch. Dabei wird die korrodierte Leitung nicht ausgewechselt, sondern mit einer eingespritzten Epoxidharzbeschichtung versehen. Viele Verwalter empfehlen diese Alternative aus wirtschaftlichen Gründen den Eigentümern. Allerdings bestehen große Zweifel, ob die Innenrohrsanierung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Gesundheitliche Risiken und deren rechtliche Folgen müssen berücksichtigt werden. Epoxidharz steht im Verdacht krebserregend zu wirken!

  Seit einer Entscheidung des Umweltbundesamtes aus dem Jahr 2010 kann ein im Jahr 2007 zugelassenes Dichtungsmittel auf Epoxidharzbasis nicht mehr als gesundheitlich unbedenklich gelten. Das DVGW-Lenkungskomitee für Wasserverwendung hat auf seiner Sitzung vom 24. Mai 2011 alle DVGW-Arbeitsblätter zur Epoxidharzsanierung zurückgezogen: Derzeit fehlten aus trinkwasserhygienischer und technischer Sicht wichtige Datengrundlagen.
  Somit kann die Rohrinnensanierung nicht mehr als eine Maßnahme angesehen werden, die den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

  Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 20. November 2011 (Aktenzeichen: 201 C 546/10) darf der Mieter nach einer Innenrohrsanierung die Miete um 20 Prozent mindern. Grund ist die abstrakte Gesundheitsgefährdung, die einen Mangel der Mietsache darstelle. Vermietende Eigentümer sollten die „beschlusswillige“ Gemeinschaft auch auf dieses Urteil hinweisen.

  Wird dennoch mehrheitlich die Innenrohrsanierung beschlossen, kann dieser Beschluss vor dem zuständigen Wohnungseigentumsgericht innerhalb einer Frist von einem Monat ab Beschlussfassung angefochten werden. Die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten ab Beschlussfassung erfolgen. Der Anfechtungsgrund ist der Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Kein Eigentümer muss das Risiko eigener gesundheitlicher Gefährdung oder der Gefährdung seiner Mieter in Kauf nehmen.
  Wurde die Innenrohrsanierung bereits durchgeführt, müssen das Trinkwasser und die Anlage regelmäßig auf Kontaminationen untersucht werden.

  Gibt es Gefährdungsanzeichen oder werden die gesetzlichen Grenzwerte nicht eingehalten, muss ein Austausch der „sanierten“ Leitungen erfolgen. Wer nicht ausreichend für den hygienisch einwandfreien Zustand der Leitungen und des Trinkwassers sorgt, kann sich neuerdings strafbar machen. Nach § 24 Absatz 1 Trinkwasserverordnung in der Fassung vom 1. November 2011 in Verbindung mit § 75 Infektionsschutzgesetz drohen nicht nur Geldstrafen, sondern Freiheitsstrafen bis zu zwei Jahren.

  Stand: 04.12.2013

• Klimaboden
  Ist Klimaboden eine Modeerscheinung oder ein System der Zukunft?
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  In den letzten Jahren ist festzustellen, dass immer mehr Verwaltungsbauten Fußbodenkonstruktionen erhalten, welche über den Bodenbelag klimatisiert werden können. Solche Konstruktionen verfügen über eine Vielzahl von Vorteilen gegenüber herkömmlichen Klimaanlagen. So kann bei der Klimatisierung über den Bodenbelag auf einer großen Fläche ein gleichmäßiger Luftaustritt mit wenig Druck erfolgen. Dies hat den Vorteil, dass eine vollkommen zugfreie Klimatisierung erfolgt.

  Bedenkt man, dass der gesamte Fußboden Lüftungsöffnungen aufweist, ist eindeutig nachvollziehbar, dass zum Beispiel beim Beheizen dieser Räume sehr schnell auf den gesamten Flächen eine gleichmäßige Erwärmung erreicht werden kann. Des Weiteren steigt die Wärme vom Fußboden zur Decke hin auf, so dass solche Gebäude / Räume keine „kalten und warmen Zonen“ aufweisen. Ein weiterer Vorteil ist die geringe Luftzirkulation und die damit verbundene auch geringere Staubverfrachtung. Auch der Kostenaspekt ist nicht zu vernachlässigen. Da in vielen Verwaltungsbauten ohnehin Doppelboden- oder Hohlbodenkonstruktionen geplant werden, um die nachträglichen Verkabelungen et cetera zu gewährleisten.
  Demzufolge ist die Fußbodenkonstruktion mehr oder weniger schon in der benötigten Grundkonzeption vorhanden.

  In den letzten Jahren wurden zwei Systeme eingebaut. Zum einen werden klassische Doppelbodenflächen (im Raster von 60 x 60 cm Platten) mit unterschiedlicher Ständerhöhe verlegt. In diese Doppelbodenflächen werden beispielsweise Stahllochplatten / Stahlschlitzplatten eingearbeitet, welche die Luftführung in verschiedenen Teilbereichen ermöglichen.

  Auf diese Lüftungsplatten kann der luftdurchlässige Teppichboden direkt appliziert oder aufgeklebt werden. Bei den klimafähigen Teppichböden gibt es verschiedene Systeme. Viele Hersteller von getufteten Bodenbelägen reduzieren die Latexierung des Teppichbodens so stark, dass der Luftaustritt über das Tuftingvlies ermöglicht wird. Die Luftdurchlässigkeit hängt demzufolge von einer gleichmäßigen, geringen, aber ausreichenden Auftragsmenge der Latexierung ab.

  Im Bereich von gewebten Teppichböden besteht zum Beispiel die Möglichkeit, die Luftdurchlässigkeit über eine spezielle Bindung oder über ein patentiertes Verfahren, bei dem Platzhalter eingewebt werden, durchzuführen. Bei diesem System werden sehr hohe Luftdurchlässigkeiten von bis zu 160 Kubikmeter pro Stunde und Quadratmeter bei einem freien Querschnitt von 23,7 Prozent erreicht. Häufig werden die Öffnungen des Teppichbodens in dem Raster angelegt, wie es die Stahllochplatten vorgeben. Die Lüftungsöffnungen können sehr leicht, zum Beispiel über einen Scheinwerfer, welcher unter die applizierte Stahllochplatte gesetzt wird, überprüft werden.
  Alle weiteren Doppelbodenplatten, welche keine Luftführung zulassen, können mit herkömmlichen Teppichböden, so genannten Stanzlingen, appliziert werden.

  Insbesondere in den letzten Monaten war festzustellen, dass Klimabodenbeläge in der Form ausgeführt werden, dass die gesamten Flächen Klimaöffnungen aufweisen. In diesem Fall werden häufig großflächige Platten, welche Nut- und Federverbindungen aufweisen, zu großen Flächen ausgelegt und sach- und fachgerecht verklebt. Aufgrund dessen verteilen sich die Lüftungsöffnungen und somit auch die Klimaaustrittsöffnungen auf der gesamten Fläche gleichmäßig. Dieses System hat den Vorteil, dass der Luftdruck unter der Fußbodenkonstruktion bei gleichem Wirkungsgrad der Klimatisierung erheblich reduziert werden kann. Das spart erheblich Energie und reduziert demzufolge die Betriebskosten.

  Die Planung und vor allem auch die Detailabstimmung für solche Systeme haben entscheidenden Einfluss auf die Wirksamkeit des Klimasystems. Die Fußbodenkonstruktion muss so erstellt werden, dass der Luftaustritt nur über die vorgesehenen Klimaöffnungen entsteht und keine weiteren Undichtigkeiten vorliegen. Dies erfordert ein äußerst passgenaues Arbeiten bei der Herstellung dieses Unterbodensystems.
  Die Schnittstelle zum Hersteller des textilen Bodenbelags ist ein sehr wichtiger Aspekt.

  Bedenkt man die Anforderung des Brandverhaltens, ist sehr schnell klar, dass nicht einfach nur ein „offener, luftdurchlässiger Teppichboden“ geliefert werden kann. Durch die Luftführung verändert sich das Brandverhalten aufgrund der veränderten, zusätzlichen Belüftung der textilen Bodenbeläge. Die angebotenen Teppichkonstruktionen müssen daher auch in Abstimmung zu diesen außergewöhnlichen Anforderungen angepasst werden.

  Es gibt Bauvorhaben, bei denen nicht nur das obligatorische Brandverhalten für Teppichböden der Klasse Cfl-s1 abgefordert ist, in einigen Fällen muss die Fußbodenkonstruktion nach planerischen Vorgaben die Feuerwiderstandsklasse „F 30“ erfüllen. Das bedeutet, dass die Fußbodenfläche in einem Prüfinstitut exakt so aufgebaut wird, wie dies später im Bauvorhaben der Fall ist. Demzufolge wird in dem Brandprüfstand die Metallstützenkonstruktion, das gelochte Plattensystem mit dem Teppichboden 1:1 wie bei der späteren Nutzung verlegt. In den darunter befindlichen Räumen werden dann nach normativen Vorgaben zwei Brenner entzündet, welche die Fußbodenkonstruktion von unten beflammen. Dies sind Extremanforderungen, die auch einen speziellen Klebstoff erforderlich machen. Letztendlich gibt es Bodenbeläge und Klebstoffe, die diese Anforderungen erfüllen.

  Stand: 11.09.2013

• Klimaboden II
  Der Verarbeiter von textilen Bodenbelägen für einen Klimaboden muss spezifische Gegebenheiten berücksichtigen.
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  Die luftdurchlässigen Teppichbodenbahnen sind auszulegen und sofern ein Musterrapport vorhanden ist, ist dieser in der Raummitte möglichst passgenau anzugleichen. Nach dem Schneiden der Nähte werden die Bahnen rechts und links entlang der geschnittenen Naht zurückgeklappt, so dass der speziell entwickelte Kleber mit Walze aufgetragen wird. Der Klebstoff muss in seiner Konsistenz so eingestellt sein, dass der Kleber mit der Walze aufgetragen werden kann, aber nicht so flüssig ist, dass er in die Öffnungen des Lüftungssystems einläuft oder keine ausreichende Menge stehen bleibt, um eine flächige Rückseitenbenetzung des Teppichbodens zu erreichen. Dies zeigt, dass die Systemanforderung von der Planung bis zur fertigen Verlegung durchgängig sein muss.

  Es versteht sich von selbst, dass der Kleber möglichst schnell aufzutragen ist, um die Teppichbahnen unmittelbar nach dem Kleberauftrag einzulegen. Hier ist sehr schnelles Arbeiten erforderlich, da das Auftragen des Klebers mit der Walze in aller Regel etwas mehr Zeit in Anspruch nimmt als der Kleberauftrag mit der Zahnspachtel (dies ist natürlich durch die Lochungen nicht möglich). Das Einlegen der Teppichbahnen, das Ausrichten des Musters und das Anreiben beziehungsweise das Anwalzen kann dann wie bei allen anderen textilen Bodenbelägen vorgenommen werden. Bezüglich des Musterausrichtens sind die Teppichböden meist elastischer und leichter anzugleichen als andere Teppichböden, bei denen zum Beispiel ein Textilrücken aufkaschiert ist. Denn dieser führt zu einer Versteifung der Konstruktion.
  Wie bei allen verlegten Teppichböden, ist die Fläche nach dem Verlegen des Teppichbodens vor Anschmutzungen in der Bauphase zu schützen.

  Ferner muss auch von Seiten des Gebäudenutzers die Reinigung des Teppichbodens besonnen und gründlich durchgeführt werden. Der Einsatz von objektgeeigneten Bürstsaugern mit motorbetriebener Bürstenwalze ist äußerst wichtig, um eine gleichmäßige Entstaubung der Fläche vorzunehmen. Darüber hinaus sind Zwischenreinigungen sehr wichtig, da Grundreinigungen im Shampoonier- und Sprühextraktionsverfahren, wenn überhaupt, nur eingeschränkt möglich sind. Eine Durchnässung des Systems kann je nach Bodenbelagkonstruktion zu Schäden führen.

  Vom Betreiber des Gebäudes muss auch darauf geachtet werden, dass die angesaugte Frischluft von außen über ein geeignetes Filtersystem in das Gebäude geführt wird. Meist werden so genannte Taschenfiltersysteme verwendet. Hierbei ist die Feinheit des Filtersystems ebenso wichtig wie das rechtzeitige Wechseln der Taschenfilter. Denn die Feinstaubdiskussion zeigt uns allen, dass in der Außenluft feiner Staub und Partikel vorhanden sind. Diese können durch das Ansaugen und durch das Weiterführen in den Unterboden über die Lüftungsschlitze in den Teppichboden gelangen. Dies kann zu Anschmutzungen im Bereich der Lüftungsschlitze infolge des Einschleusens der verunreinigten Luft führen.
  Zusammenfassend kann zum Ausdruck gebracht werden, dass die Klimatisierung über die Fußbodenkonstruktion aufgrund vieler Vorteile stetig zunehmen wird.

  Es handelt sich somit um ein System, mit dem sich nicht nur die Teppichbodenhersteller, sondern auch die Verlegebetriebe immer mehr auseinandersetzen müssen. Darüber hinaus ist aus den Fehlern der Vergangenheit zu lernen. Diese Fußbodensysteme erfordern exakte, planerische Vorgaben in Abstimmung des Klimaplaners bis hin zu umfangreichen Prüfzeugnissen des Teppichbodenherstellers.

  Auch in der Bauphase ist darauf zu achten, dass beispielsweise der Betonboden mindestens eine Imprägnierung, besser eine Beschichtung, erhält, um den Hohlraum zwischen dem Betonboden und dem aufgeständerten, luftführenden Hohlboden möglichst schmutzfrei zu halten. In der Bauphase dürfen keine Anschmutzungen in den Hohlraum gelangen, da sonst Anschmutzungen am Teppichboden erkennbar werden. Letztendlich muss auch das Heizsystem in bestimmten Zeitintervallen gewartet werden, so dass die Luftfiltersysteme rechtzeitig gewechselt werden, um Feinstaubverfrachtungen im System zu vermeiden.

  Darüber hinaus sollte die Frischluft so angesaugt werden, dass möglichst keine Autoabgase oder sonstige aggressive Luftbestandteile angesaugt werden. Dies alles ist in der Planungsphase zu berücksichtigen, um ein funktionsfähiges Klimasystem herzustellen. Bei der späteren Nutzung freuen sich alle über ein gleichmäßiges, ausgewogenes Raumklima.

  Stand: 26.09.2013
  

• Mängel
  >Überblick über die Mängelhaftung im Werkvertragsrecht.
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  Immer wieder kommt es vor, dass die erbrachte (Werk)Leistung nicht den Erwartungen der Auftraggeber beziehungsweise den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Wer allerdings wann für einen Mangel haften muss, ist nicht selten Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Dabei entscheidet oftmals die Beweislast über den Ausgang eines Prozesses, das heißt ob der Auftraggeber beweisen muss, dass Mängel vorliegen oder der Auftragnehmer zu beweisen hat, dass eben keine Mängel vorliegen.

  Häufig wird der Auftragnehmer aufgefordert, (vermeintliche) Mängel zu beseitigen. Wird dies binnen einer gesetzten Frist oder nach gewissem Zeitablauf nicht erledigt, legen Auftraggeber nicht selten selbst Hand an und beseitigen die Beeinträchtigungen. Oder sie beauftragen ein anderes Unternehmen, um die Fehler des Erstunternehmers zu korrigieren.

  Wichtig für den Auftraggeber ist allerdings, dass zunächst eine konkrete Mangelrüge mit der Aufforderung zur Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist notwendig ist, um die Voraussetzungen für einen Ersatzanspruch gegen den Erstunternehmer zu schaffen beziehungsweise gegen noch offene Werklohnansprüche aufzurechnen. Allerdings genügt dazu nicht allgemein die Aufforderung, dass Mängel zu beseitigen sind. Vielmehr muss gemäß der so genannten Symptomrechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zumindest das Mangelbild aus Sicht eines Laien beschrieben werden, damit der Auftragnehmer wenigstens die Mangelfolgen nachvollziehen kann.
  Darüber hinaus reicht es nicht aus, allgemein zur Beseitigung der Mängel innerhalb „einer angemessenen Frist“ aufzufordern.

  Es sollte jedenfalls eine konkrete Frist – also eine genaue Zeitspanne oder ein Endzeitpunkt – gesetzt werden. Um Schwierigkeiten beim Beweis des Zugangs der Aufforderung zu vermeiden, sollten Formulierungen wie „innerhalb 14 Tagen nach Zugang dieser Aufforderung“ vermieden werden. Für den genauen Fristbeginn beziehungsweise für den Zugang der Mängelrüge ist der Auftraggeber beweisbelastet. Hier empfiehlt es sich, ein genaues Datum anzugeben, bis wann die Mangelbeseitigung erfolgen muss. Dem Auftraggeber ist in der Regel an einer möglichst zeitnahen Beseitigung der Mängel gelegen. Vorsicht ist trotzdem hinsichtlich der Bemessung der Frist geboten, da eventuell Zeiten für Material-/Ersatzteilbeschaffung, allgemeine Auftragslage und so weiter dazu führen können, dass die vom Auftraggeber angesetzte Frist zu kurz ist. Entbehrlich ist die Fristsetzung hingegen nur in engen Ausnahmefällen.
  Läuft die Frist zur Nacherfüllung fruchtlos ab, so stehen dem Auftraggeber gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verschiedene Rechte zu.

  Es besteht wahlweise die Möglichkeit zur Selbstvornahme und Ersatz der dadurch entstandenen Kosten oder auf Vorschuss für die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten (§§ 634 Nr. 2, 637 BGB), zur Minderung des Werklohns (§ 634 Nr.3, 638 BGB) oder zum Rücktritt vom Vertrag (§ 634 Nr. 3 i. V. m. §§ 323 ff. BGB). Weiter stehen dem Auftraggeber auch Ersatzansprüche für solche Schäden zu, die nicht in der mangelhaften Leistung selbst liegen (beispielsweise Minderwert), sondern neben der Leistung entstanden sind (Kosten für Schäden an anderen Gewerken durch Mängel der Leistung).

  Wichtig ist, dass die Mangelhaftungsansprüche mit Ausnahme des Schadensersatzanspruchs kein Verschulden des Auftragnehmers erfordern, da er grundsätzlich für den Eintritt des durch Werkvertrag geschuldeten Erfolgs haftet. Gerade an dieser Stelle wägen sich die Auftragnehmer oftmals in Sicherheit, weil sie davon ausgehen, dass ohne ihr Verschulden hinsichtlich der Mangelhaftigkeit dem Auftraggeber auch kein Gewährleistungsanspruch zusteht. Jedoch gilt es zu beachten, dass zum Beispiel auch die fehlende Kenntnis bestimmter örtlicher Begebenheiten (etwa besonders hoher Grundwasserspiegel oder ähnliches) den Auftragnehmer nicht entlastet.
  Neuralgischer Punkt im Werkvertragsrecht ist die Abnahme, da sich mit ihr unter anderem die bereits erwähnte Beweislast umkehrt.

  Grundsätzlich besteht eine Pflicht zur Abnahme (Annahme des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß), wenn das Werk (mangelfrei) fertig gestellt wurde. Allerdings berechtigt nicht jeder Mangel zur Verweigerung der Abnahme, sondern allenfalls erhebliche Mängel. Ebenso wenig kann die Abnahme verweigert werden, wenn nur noch unwesentliche Restarbeiten zu erledigen sind.

  Während der Auftragnehmer im Zweifel bis zur Abnahme die Mangelfreiheit seines Werks beweisen muss, hat der Auftraggeber nach vorbehaltloser Abnahme die Mangelhaftigkeit zu beweisen. Dies ändert sich insbesondere auch im Fall der Selbstvornahme nicht. Das heißt bei entsprechender Mangelrüge des Auftraggebers vor Abnahme, Abnahmeverweigerung, fruchtlosem Ablauf der Nacherfüllungsfrist und anschließender Selbstvornahme muss der Auftragnehmer die Mangelfreiheit seines Werks beweisen, um die Ersatzansprüche abzuwehren.

  Dies wird ihm jedoch regelmäßig nicht oder nur unter erheblichen Schwierigkeiten gelingen.

  Dementsprechend ist der Auftragnehmer mit einer Dokumentation bereits während der Ausführung – spätestens jedoch nach Mangelrüge durch den Auftraggeber – gut beraten, um im Streitfall die Mangelfreiheit seiner Leistung beweisen zu können. Andernfalls läuft er Gefahr, dass er sich der Forderung des Auftraggebers ausgesetzt sieht, der aber nicht einmal einen Mangel beweisen muss.

  Oberstes Gebot für den Auftraggeber ist hingegen die umfassende und sofortige (möglichst schriftliche) Mängelrüge gemeinsam mit der Aufforderung zur Nacherfüllung unter Fristsetzung. Werden im Rahmen der Abnahme Mängel sichtbar, ist die Abnahme nur unter Vorbehalt der zu protokollierenden Mängel zu erklären, wenn die Mängel nicht sogar so erheblich sind, dass sie zur Verweigerung der Abnahme berechtigen.

  Stand: 24.10.2012

• Mängelbeseitigung
  Wer sich ein Haus bauen lässt, wirft natürlich ab und zu einen Blick auf die Baustelle und kann zu jeder Zeit eine Mängelbeseitigung einfordern.
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  Das geht aber nur, wenn im Vertrag die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) vereinbart wurde. Ist dies nicht der Fall, hat es der Bauunternehmer leicht, den Bauherrn darauf hinzuweisen, dass für die Mängelbeseitigung noch Zeit bis zur Abnahme des Baus sei. Vor der Bauabnahme oder dem Ablauf einer Fertigstellungsfríst bestünden für den Bauherrn keinerlei Ansprüche auf Mängelbeseitigung.

  In den VOB/B ist festgelegt, dass Bauherren für die Mängelbeseitigung vor der Abnahme eine Frist setzen können, nach derem Ablauf ein Drittunternehmer mit der Mängelbeseitigung beauftragt werden kann – auf Kosten des ursprünglich mit dem Bau beauftragten Unternehmers. Um dem Bauherrn die Bezahlung dieses Drittunternehmers zu ermöglichen, muss der Unternehmer sogar die voraussichtlich notwendigen Kosten auf Verlangen vorstrecken.
  Wenn aber die VOB/B nicht Vertragsbestandteil geworden ist, läuft der Bauherr mit seinem Anspruch auf Mängelbeseitigung vorerst ins Leere.

  Der Bauunternehmer hat anscheinend Recht. Er kann den Bauherrn zunächst auf den Termin der Fertigstellung verweisen. Der Grund dafür liegt im reformierten Schuldrecht, das seit 2002 in Kraft ist. Alle Bauverträge, die nach dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden und in denen die Geltung der VOB/B nicht vereinbart wurde, richten sich ausschließlich nach den Neuregelungen des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB), die in den Vorschriften über Werkverträge Ansprüche auf Mängelbeseitigung – mit der Möglichkeit einer Fristsetzung – vor Werkabnahme nicht beinhalten. Müssen bis zur Abnahme Bauherren also zusehen, wie auf ihrem Grundstück unverändert weitergebaut wird – und sich der Mangel mit dem fortschreitendem Bau beginnt „festzusetzen“? Das Gesetz scheint hier die „Häusle-Bauer“ unangemessen zu benachteiligen.

  Das Oberlandesgericht Koblenz legt das Gesetz jetzt aber zu Gunsten der Bauherren aus. Zur Begründung verweist das Gericht auf einen Paragrafen des BGB, der allgemein für alle Schuldverhältnisse gilt: § 280 Absatz 1 Satz 1. Die in dieser Vorschrift normierten Nebenpflichten, an die sich alle Vertragsbeteiligten halten müssen und die sich zumeist aus dem gegenseitigen Vertrauen ableiten lassen, können auch bei Werkverträgen zu einer Pflicht auf Mängelbeseitigung schon vor der Fertigstellung führen. Bei Werkverträgen sei eine Mängelbeseitigung in Bezug auf Fehler, die sich auf den Weiterbau auswirken können, auch zeitlich geboten und deshalb im Interesse der Vertragsbeteiligten als eine Nebenpflicht anzusehen.
  Im konkreten Fall bestand die Pflicht darin, die im Keller und bei der Bodenplatte vorliegenden Fehler auszugleichen.

  Der Bau hatte im Frühjahr begonnen. Eine zeitnahe Mängelbeseitigung sei geboten gewesen, um vor dem Einbruch der kalten Jahreszeit einen winterfesten Rohbau herstellen zu können. Für diese Auffassung spreche auch eine weitere Vorschrift, die allgemein für alle Vertragsverhältnisse gilt: Nach § 323 Abs. 4 BGB kann nämlich schon vor Fälligkeit von einem Vertrag zurückgetreten werden, sobald die Voraussetzungen für einen Rücktritt erkennbar werden. Wenn es einem Bauherrn aufgrund von diversen Mängeln nicht mehr zumutbar sei, an dem Vertrag festzuhalten, stehe einem Bauherr dieses Recht zu – auch wenn die Neuregelungen des Schuldrechts beim Werkvertrag eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung explizit nicht vorsehen.

  Stand: 16.03.2012

• Mindestvergütung HOAI
  Die von der HOAI mit umfasste gesetzliche Mindestvergütung darf nur in absoluten Ausnahmefällen unterschritten werden.
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  Sollten Sie also beabsichtigen, Pauschalpreise für Planungsleistungen mit einem Architekten weit unter der gesetzlichen Mindestvergütung zu vereinbaren, sind Schwierigkeiten vorprogrammiert. Sie müssen dann damit rechnen, dass sich der Architekt spätestens bei Stellung der Schlussrechnung nicht mehr an diesen, mit Ihnen ursprünglich vereinbarten Pauschalpreis gebunden fühlen muss beziehungsweise darf. Letztendlich müssen Sie den Preis zahlen, der in der HOAI als gesetzliche Mindestvergütung für die erbrachten Leistungen vorgesehen ist. Darüber sollten Sie sich im Vorfeld klar sein.

  Seit dem 17. Juli 2013 gibt es eine neue HOAI. Bezüglich privater Bauvorhaben bedeutet dies für das sogenannte „Leistungsbild Gebäude und Innenräume“, dass sich die Honorare im Vergleich zur HOAI 2009 um bis zu 45,83 Prozent erhöhen. Bei anrechenbaren Kosten (Herstellungskosten) von beispielsweise 300.000 Euro ist das Honorar der Architekten um 17,88 Prozent (Honorarzone 2, unten) gestiegen.
  Was erhält der Bauherr dafür im Gegenzug?

  Der verantwortungsvolle Umgang mit finanziellen Mitteln, die Kostentransparenz und die Einhaltung von Baukosten war ein zentrales Anliegen, das der Verordnungsgeber mit der Neuordnung der HOAI 2013 umsetzen wollte. Kosteneinhaltung und Kostentransparenz ist daher das zentrale Thema der neuen HOAI.

  In der Praxis gibt es regelmäßig Baukostenüberschreitungen. Sie können vom Bauherren verursacht werden, ebenso von den Planern oder auch übergeordneten Umständen geschuldet sein, welche weder Bauherr noch Planer direkt beeinflussen können. Für diejenigen, die das Bauen letztendlich zu bezahlen haben, ändert sich nun Grundlegendes und zwar zum Besseren. Neu ist, dass insgesamt fünfmal pro Projekt die Baukosten, und zwar ab der Leistungsphase (Vorplanung) durch den Architekten zu ermitteln und mit der jeweils vorhergehenden Ermittlung zu vergleichen sind. Im Einzelnen sind das:

  Leistungsphase II HOAI Kostenschätzung;

  Leistungsphase III HOAI Kostenberechnung;

  Leistungsphase VI HOAI verpreistes Leistungsverzeichnis;

  Leistungsphase VII HOAI Ausschreibungsergebnis;

  Leistungsphase VIII HOAI Kostenfeststellung.

  Architektinnen und Architekten arbeiten üblicherweise mit vorgefertigten Verträgen.

  Trotzdem lohnt es sich, zu überprüfen, ob die wichtigsten Vertragspunkte enthalten sind. Dabei sollte zunächst geprüft werden, ob die neue HOAI als Vertragsgrundlage explizit genannt wird oder ob der Architekt bereits an dieser Stelle – sei es bewusst oder unbewusst – Fehler macht.

  Den Architekten soll hier ausdrücklich nicht unterstellt werden, dass sie sich von dem neuen Kostencontrolling bewusst lösen möchten, wenn sie dem Bauherren (versehentlich) noch einen alten Architektenvertrag vorlegen. Das neue Controlling bringt ein wesentliches Umdenken für die Architekten mit sich und birgt ein deutlich höheres Haftungspotential. Es soll auch nicht unterstellt werden, dass die Architekten zum Zeitpunkt der Vereinbarung eines Pauschalhonorares weit unterhalb der gesetzlichen Mindestvergütung von Anbeginn an die Auftragserteilung im Sinn haben. Letztendlich können sie ja mit der Schlussrechnung gemäß HOAI doch noch ein wesentlich höheres Honorar erlangen. Die Erfahrung zeigt leider, dass die beiden genannten Punkte aktuell nicht unüblich sind.

  Stand: 28.02.2014

• Mobilfunkanlagen
  Derzeit gibt es in Deutschland über 100.000 Standorte für Mobilfunkanlagen.
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  In den nächsten Jahren sollen nach dem Wunsch der Mobilfunkbetreiber für den Ausbau ihrer UMTS-Netze noch weitere Standorte hinzu kommen. Für die Lizenzen wurden schon über 60 Milliarden Euro bezahlt. Damit sich diese Ausgabe rechnet, muss das Handygeschäft erweitert werden. Die Mobilfunkbetreiber sind bei den Grundeigentümern gern gesehen, da für die Vermietung eines Dachs über 3.000 Euro und bei besonders guten Standorten sogar bis zu 20.000 Euro jährlich bezahlt werden.

  Mit ihren Mietern müssen sich Eigentümer der Immobilien nicht abstimmen, da die Rechtsprechung bei Einhaltung der Grenzwerte im Rahmen der 26. Bundes-Immissionsschutzverordnung (BImSchV) Mietminderungen ablehnt. Darüber hinaus muss der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum diese Einnahme auch nicht in seine Wirtschaftlichkeitsberechnung einfließen lassen, sondern kann sie als Sondereinnahme behalten. Durch die ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und durch Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ist festgestellt, dass keine nachbarrechtlichen Ansprüche auf Unterlassung des Betreibens einer Mobilfunkanlage oder auf Schadenersatz bestehen.
  Was kann eine Gemeinde im Vorfeld tun?

  a) Der Flächennutzungsplan

  Er ist nur ein Instrument zur Bauleitplanung. Er unterliegt der Anpassungspflicht, dass heißt er kann sich nicht über bestehende Bebauungspläne oder die Innenbereichsbebauung hinwegsetzen und kann auch privilegierte Bauvorhaben im Außenbereich nicht verhindern. Im Flächennutzungsplan muss sichergestellt sein, dass die Gemeinde sich ausreichend und flächendeckend mit Mobilfunkanlagen versorgen kann. Es wird schwer nachzuvollziehen sein, warum durch das grundsätzliche Verbot von Mobilfunkstationen im Rahmen eines Flächennutzungsplan für die gemeindliche Bauplanung über Jahrzehnte hinweg „weiße Flecken” festgelegt werden.

  b) Der Bebauungsplan

  Auch hier ist die Gemeinde in ihren planerischen Freiheiten eingeschränkt. Ein pauschales Verbot von Mobilfunkanlagen wird einer gerichtlichen Überprüfung im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens nicht standhalten. In geringem Umfang bleiben der Gemeinde Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 Baugesetzbuch. Dazu gehört aber nicht etwa, die Grenzwerte für Immissionen zu bestimmen, etwa diese unter die nach der BImschV festgelegten Werte zu drücken.
  Grundsätzlich eröffnet aber die Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Möglichkeit, bestimmte Vorhaben auszuschließen, darunter auch Mobilfunkanlagen als gewerblich genutzte Anlagen.

  Dies gilt jedoch gleichermaßen für deren Eigenschaft als fernmeldetechnische Nebenanlage im Sinn der BauNVO, bei der wieder keine Ausschlussmöglichkeit besteht. Deshalb erstellen manche Kommunen inzwischen Standortkonzepte für Mobilfunkbasisstationen. Dabei sollen sensible Gebiete freigehalten werden, andererseits darf die flächendeckende Versorgung mit Mobilfunk nicht in Gefahr geraten. Voraussetzung für derartige Planungsspiele bleibt aber immer, dass dies durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist. So sprechen die wirtschaftlichen Interessen der Mobilfunkbetreiber und die Belange des Telekommunikationswesens eher gegen eine Beschränkung.

  Der Gemeinde bleiben zwei Bereiche für die Ablehnung:

  Die Gesundheitsvorsorge: Es sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung besonders zu berücksichtigen. Dabei kann festgelegt werden, bis zu welcher Grenze Anlieger Immissionen noch hinnehmen müssen. Das kann durch Sicherheitsabstände verwirklicht werden.

  Besondere örtliche Gegebenheiten können berücksichtigt werden. Ist ein bestimmter Bereich durch andere Immissionen schon stark belastet, etwa durch ein Industriegebiet, kann durch die Bauleitplanung das Maß des Hinnehmbaren gesteuert werden. Zum Beispiel kann ein Interessenausgleich dadurch erfolgen, dass diesem bereits belasteten Gebiet die zusätzliche Errichtung einer Mobilfunkanlage erspart wird.

  Nach wie vor gilt aber, dass grundsätzlich nicht damit argumentiert werden kann, durch die elektromagnetische Strahlung gingen generell gesundheitliche Risiken aus.
  Im Ergebnis muss die Gemeinde ihre Ohnmacht erkennen.

  Bei bestehenden Bebauungsplänen benötigt sie für eine Befreiung oder eine Ausnahmeregelung schon das Plazet der Bauaufsichtsbehörde für eine Änderung oder Ausnahmeregelung. Im Außenbereich kann sie die Anlage aufgrund deren Privilegierung nur bei einem einschneidenden Eingriff in die Landschaft verhindern, im Innenbereich bedarf es schon einer besonders hohen oder hässlichen Anlage, damit diese verhindert werden kann.

  Der Flächennutzungsplan ist bei bestehenden, rechtskräftigen Bebauungsplänen oder im Innenbereich als Bauleitplan sowieso keine Hilfe. Selbst ein Bebauungsplan muss seine Festsetzungen immer wieder durch städtebauliche Gründe rechtfertigen und die flächendeckende Versorgung der Bevölkerung mit Einrichtungen der Telekommunikation berücksichtigen.

  Stand: 07.02.2014

• Mobilfunkanlagen II
  Kann die Gemeinde den Bau von Mobilfunkanlagen baurechtlich verhindern?
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  Inwieweit eine Mobilfunkanlage ihrer Größe, Höhe oder durch die Massierung mehrerer Anlagen das Ortsbild prägen kann, ist entscheidend dafür, ob eine solche Anlage genehmigungspflichtig ist. Soweit Anlagen nicht oder kaum wahrnehmbar sind, sind sie auf die Prägung des Ortsbildes ohne Einfluss. Die Frage, ob die Gesundheit der Bevölkerung oder deren Sicherheit durch solche Anlagen gefährdet ist, hat mit dem Ortsbild nichts zu tun und fällt daher nicht unter das gemeindliche Planungsrecht.
  Mobilfunkanlagen innerhalb eines Bebauungsplans

  a) Innerhalb eines Bebauungsplans ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Mobilfunkstationen als gewerblich genutzte Anlagen gelten als nicht störende, gewerbliche Nutzung, soweit sie die Grenzwerte einhalten.

  Die zulässige Nutzung von Baugebieten regelt die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Mobilfunkanlagen sind als gewerbliche Nutzung allgemein zulässig mit folgenden Ausnahmen:

  in Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden;
  bei reinen Wohngebieten ist eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich.

  b) Die Gemeinde kann aber nicht nach Belieben eine Ausnahmeregelung oder eine Befreiung vom Bebauungsplan verweigern. Sie muss vielmehr abwägen, ob eine Mobilfunkanlage dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke dient und ob Sende- oder Empfangsanlagen für die Versorgung der Bevölkerung notwendig und Bestandteil eines flächendeckenden, gebietsübergreifenden Kommunikationssystems sind. Hierbei muss sie sich auch an den Vorgaben Artikel 87 f Grundgesetz orientieren, wonach angemessene und ausreichende Dienstleistungen im Bereich der Telekommunikation zu gewährleisten sind.

  Nur dann, wenn ohne Verlust der flächendeckenden Versorgung und ohne erheblichen Mehrkostenaufwand an anderer Stelle eine Mobilfunkanlage errichtet werden kann und diese auch tatsächlich zur Verfügung steht, kann die Gemeinde eine Ausnahme in Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen Wohngebieten versagen oder in reinen Wohngebieten eine Befreiung ablehnen.

  c) In der Regel wird es schwierig sein, ein solches Vorhaben abzulehnen. Das Bundesverwaltungsgericht verlangt gewichtige, öffentliche Interessen. Hierzu gehört zum Beispiel die Absicht der Gemeinde, den bestehenden Bebauungsplan zu ändern, wenn eine Befreiung mit der vorgesehenen Planänderung nicht vereinbar ist. Es muss aber bereits eine konkrete Änderungsabsicht ernsthaft und hinreichend konkretisiert sein. In diesem Fall bietet sich der Erlass einer Veränderungssperre an.

  Wie schwierig die Durchsetzung eines solchen Wunsches ist, zeigt das Verhinderungskonzept einer Gemeinde. Dieses sah vor, dass mobile Funkanlagen im Umkreis von 100 Metern um Kindergärten, Altenheime und Schulen nicht gebaut werden dürften. Das Oberverwaltungsgericht Koblenz behandelte dieses Konzept als nicht sachgerecht. Es sei nicht dargelegt, warum gerade diese Einrichtungen im Gegensatz zu anderen Wohngebieten einen gesteigerten Schutz genießen müssten, außerdem seien auch die Grenzwerte eingehalten. In einem anderen Fall lehnte das Verwaltungsgericht Karlsruhe Bedenken von Anwohnern ebenso ab.

  Im Ergebnis macht es wenig Sinn, wenn sich die Gemeinde im Vorfeld eines aufzustellenden Bebauungsplans oder im Rahmen einer vorgesehenen Änderung eines Bestehenden ohne Begründung um die Verhinderung weiterer Mobilfunkanlagen bemüht. Sie muss planungsrechtlich greifbare Argumente, die ortsplanerischer oder städtebaulicher Natur sind, vorlegen. Gleichzeitig muss es Alternativstandorte geben, die, ohne die Versorgung der Bevölkerung mit Telekommunikation einzuschränken, geeignet sind.

  d) Die Entscheidung muss letztlich durch die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde getroffen werden. Im Nachgang wird sie nochmals von erfahrenen Baujuristen des Landratsamts überprüft. Die Ablehnung eines Antrags zur Errichtung einer Mobilfunkanlage ist ein Verwaltungsakt und kann vom Bauwerber mit Widerspruch und gegebenenfalls auch mit einer Klage vor dem Verwaltungsgericht durchgefochten werden. Gemeinderat und Verwaltung müssen von ihren Bürgern also Verständnis erwarten können. Aus den genannten, rechtlichen Gründen können sie den verständlichen Wünschen auch Versagung einer Ausnahmegenehmigung oder einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans von Fall zu Fall nicht nachkommen.
  Mobilfunkanlage im Innenbereich

  Hier sind solche Bauvorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Mobilfunkanlagen sind hier wohl kaum zu verhindern, es sei denn, die Antennenanlage überragt die Umgebungsbebauung derart, dass sie sich nicht mehr einfügt. Liegt der Ort des Bauvorhabens in der Nähe eines bereits vom Bebauungsplan geregelten Baugebiets, bietet sich eine Annäherung an die Nutzung des bereits verplanten Bereichs an.
  Mobilfunkanlage im Außenbereich

  Im Außenbereich gehören Mobilfunkanlagen zu den privilegierten Vorhaben. Im Hinblick auf die Bedeutung der Anlage in ihrer besonderen Versorgungsfunktion wird sie regelmäßig zu genehmigen sein. Eine Verunstaltung des Orts- und Landschaftsbildes kann nur ausnahmsweise bei besonderer Schutzwürdigkeit angeführt werden, da schon aus der Tatsache, dass das Vorhaben privilegiert ist, eine bestimmte Beeinträchtigung des Landschaftsbildes von vornherein in Kauf genommen wird.

  Stand: 07.02.2014

• Montage
  In Streit stehen die gegenseitigen Pflichten aus dem Vertrag, der den Erwerb und die Montage einer Einbauküche zum Gegenstand hat.
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  Bestandteil des Vertrages sind die Teileliste und vier Installationspläne. Der Vertrag sieht eine Anzahlung vor, die der Kunde A erbracht hat, und bestimmt im vorgedruckten Vertragsformular „Restzahlung…vorab per Überweisung oder bar bei Lieferung“. Zudem ist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Händlers B, die dem Vertrag beigefügt waren, bestimmt: „Der Kaufpreis ist spätestens bei Anlieferung der Kaufgegenstände ohne Abzug zu bezahlen“.

  Die Einbauküche wurde geliefert und eingebaut, jedoch erfolgte die Montage nicht vollständig fachgerecht. B listete die Mängel und erforderlichen Nacharbeiten auf und sicherte umgehende Abhilfe zu, sobald alle benötigten Teile geliefert worden seien. In der Folgezeit kam es zu mehreren Terminen, bei denen die Küche wiederholt ausgemessen wurde. Zu einer Beseitigung der Mängel kam es jedoch nicht.
  A kann wegen der mangelhaften Montage Schadenersatz statt der Leistung von B verlangen.

  B beruft sich jedoch auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages. Er hält sich nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet, solange die vereinbarte Vergütung nicht bezahlt ist. B steht aber kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Bei einem gegenseitigen Vertrages kann jede Vertragspartei ihre Leistung bis zum Bewirken der Gegenleistung verweigern, wenn sie nicht zur Vorleistung verpflichtet ist.

  Im Werkvertragsrecht, das im vorliegenden Fall anwendbar ist, ergibt sich eine Vorleistungspflicht des Unternehmers. Danach entsteht der Werklohnanspruch erst mit der Abnahme des Werkes. Gemäß dem Kaufrecht kann der Verkäufer den Kaufpreis Zug um Zug gegen Lieferung und gegebenenfalls Montage einer mangelfreien Sache verlangen. Danach darf der Unternehmer beziehungsweise der Verkäufer eine Mängelbeseitigung nicht von der vorherigen, vollständigen Bezahlung der Vergütung abhängig machen, wenn er diese nicht wirksam mit dem Besteller oder Käufer vereinbart hat. A und B haben durch die Einbeziehung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen von B und durch die nachträgliche Vereinbarung abweichende Regelungen getroffen. A wird so die Verpflichtung auferlegt, zumindest den wesentlichen Teil des Kaufpreises beziehungsweise des Werklohns spätestens bei Lieferung zu zahlen.
  Diese Vereinbarungen haben die gesetzliche Regelung aber nicht wirksam abbedungen.

  Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen von B halten einer Wirksamkeitskontrolle nicht stand. Nach der „Zahlungsvereinbarung“ im vorgedruckten Vertragsformular sowie der Regelung in den AGB war A verpflichtet, spätestens bei Anlieferung der Küche den „Komplettpreis“ zu entrichten. Diese Regelungen sind unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren sind. Für diese Art der Abweichung besteht unter Berücksichtigung der Interessen von A kein sachlicher Grund. Die AGB sind nicht mit § 641 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu vereinbaren. Diese Regelung ist Ausdruck eines formularmäßig nicht abänderbaren Gerechtigkeitsgebots. Der Besteller soll grundsätzlich erst zur Zahlung verpflichtet sein, wenn das Werk und / oder die Montage vollständig hergestellt ist.

  Der Verstoß der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegen das gesetzliche Leitbild führt im Zweifel zu deren Unwirksamkeit. Etwas Anderes gilt nur, wenn die Leitbildabweichung sachlich gerechtfertigt ist und der gesetzliche Schutzzweck auf andere Weise sichergestellt wird. Die Klauseln in den AGB sind unwirksam, weil B die berechtigten Interessen ihrer Kunden in keiner Weise berücksichtigt hat. Der Schutz des § 641 Absatz 1 Satz 1 BGB und des § 320 Absatz 1 Satz 1 BGB entfällt ersatzlos und ohne Kompensation. Die Kunden werden verpflichtet, vor dem Einbau der anzuliefernden Gegenstände die volle Vergütung zu zahlen.
  Sie verlieren auf diese Weise jedes Druckmittel, falls die Montage mangelhaft ist.

  Das ist eine unangemessene Benachteiligung des Kunden, mit der B ihre Absichten einseitig durchsetzt und nicht für einen sachgerechten Interessenausgleich Sorge getragen hat. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung verliert ihren Charakter als nach §§ 305 ff. BGB der Inhaltskontrolle unterliegender Klausel nicht allein dadurch, dass sie von den Parteien nachträglich geändert wird. Vielmehr muss die nachträgliche Änderung in einer Weise erfolgen, die es rechtfertigt, sie wie eine von vornherein getroffene Individualvereinbarung zu behandeln.

  Stand: 04.07.2013

• Privatgutachten
  Immer wieder kommt es vor, dass schon vor einem formellen Rechtsstreit (vom Bauherrn) ein so genanntes Privatgutachten in Auftrag gegeben wird.
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  Die Mehrzahl der Streitigkeiten auf dem Gebiet des Baurechts drehen sich um Baumängel. Ob ein Baumangel vorhanden ist oder nicht, welcher Art der Mangel ist oder wem er letztlich zuzurechnen ist – das alles sind Fragen, die erhebliche finanzielle Bedeutung haben können. Zur Klärung dieser Fragen werden regelmäßig Sachverständige eingesetzt, die Gutachten erstellen.

  Dabei wird der Begriff „Privatgutachten“ häufig missverstanden. Keinesfalls handelt es sich um ein Gutachten minderer Qualität, denn häufig wird sogar ein vereidigter und öffentlich bestellter Gutachter der Industrie- und Handelskammer mit der Erstellung eines Privatgutachtens beauftragt. Einem solchen Experten fehlt es weder an Erfahrung noch an Sachverstand – der Unterschied ist lediglich, dass er hier in privatem und nicht in gerichtlichem Auftrag handelt.
  Ist ein Privatgutachten immer ein Gefälligkeitsgutachten?

  „Wes Brot ich ess, des Lied ich sing!“ – diese Redewendung mag sich aufdrängen, wenn man an ein privat in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten denkt. Deshalb ist auch so oft von einem „Gefälligkeitsgutachten“ die Rede – denn ist ein Privatgutachten nicht notwendigerweise parteiisch? Welcher Bauherr wird für ein Sachverständigengutachten bezahlen, das nicht die von ihm monierten Baumängel bescheinigt? In der Tat gibt es nicht wenige Gerichte, die einem Privatgutachten in der Regel keinen Beweiswert zusprechen und es deshalb für unbeachtlich halten. Aber diese pauschale Abwertung ist falsch – das hat der Bundesgerichtshof in einem jüngeren Urteil erneut unmissverständlich festgestellt (Aktenzeichen IV ZR 57/08).

  Die höchstrichterliche Rechtsprechung verpflichtet jeden Richter, ein privat in Auftrag gegebenes Gutachten – erkennbar! – zu verwerten, wenn dessen Ergebnisse einem von Gericht bestellten Gutachten widersprechen. Es reicht nicht aus, wenn als Begründung zur Nichtbeachtung des Gegengutachtens behauptet wird, dass der gerichtlich bestellte Gutachter sich in der Vergangenheit stets als fachlich kompetent erwiesen habe.
  Die Verwertung des Privatgutachtens muss auch im Urteil erkennbar sein.

  Ein pauschaler Hinweis darauf, dass Erkenntnisse des Privatgutachtens in die Urteilsfindung mit eingeflossen sind, reicht keinesfalls aus. Das Gericht muss sich inhaltlich mit den Ergebnissen des Privatgutachtens auseinandersetzen und sogar – wenn dadurch Feststellungen des Gerichtsgutachtens zweifelhaft werden – ein weiteres Gutachten einholen (§ 412 ZPO).

  Ein privat bestelltes Sachverständigengutachten lässt sich demnach sogar als Verteidigungsmittel einsetzen, um das Gericht zu einer erneuten Begutachtung zu veranlassen. Wertlos ist es in keinem Fall. Es darf auch vom Gericht nicht ignoriert werden, wenn es um die Prüfung eines streitentscheidenden Gesichtspunkts geht.

  Der Nachteil eines Privatgutachtens liegt auf der Hand: die Kosten. Denn zunächst ist selbstverständlich der Auftraggeber für die Bezahlung des Sachverständigen verantwortlich, schließlich wurde ein gegenseitiger Vertrag geschlossen. Eine Erstattung der Kosten ist jedoch bei einer Niederlage vor Gericht unmöglich und selbst bei einem 100-prozentigen Sieg nur dann denkbar, wenn die Erstellung des privat in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachtens „unabwendbar notwendig“ war. Eine Erstattungsfähigkeit beschränkt sich im Immobilienrecht folglich auf absolute Ausnahmefälle – der Auftraggeber bleibt in der Regel auf seinen Kosten sitzen.
  Es ist also in erster Linie das Kostenrisiko, das das ansonsten recht nützliche Privatgutachten zur Feststellung von Baumängeln zu einer unsicheren Sache macht.

  Zwei Ausnahmen gibt es jedoch: Zum einen die einvernehmliche (private) Beauftragung eines Sachverständigen, zum anderen die private Gutachtenerstellung als Verteidigungsmittel gegen ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten.

  Wenn sich beide Parteien darauf einigen, ein Sachverständigengutachten zu erstellen, das von einem gemeinsam ausgewählten Gutachter angefertigt wird, sollte auf jeden Fall darauf geachtet werden, dass dessen Ergebnis für beide Seiten schon im Voraus als verbindlich anerkannt wird. Vor Gericht ist es dann kaum noch möglich, Beweisergebnisse dieses, von beiden Parteien in Auftrag gegebenen, Sachverständigengutachtens anzuzweifeln.

  Entscheidet man sich für ein Privatgutachten, um Feststellungen eines gerichtlich in die Wege geleiteten Sachverständigengutachtens zu widerlegen, ist Folgendes wichtig: Man sollte von vornherein – schon durch die Auswahl des Gutachters und detaillierte Instruktionen – sichergehen, dass der Gutacher sein Ergebnis für das Gericht nachvollziehbar und auch in Fachfragen verständlich formuliert. Dadurch kann man sichergehen, dass auch das Gericht Zweifel über die Richtigkeit der bisher vorliegenden Gutachtenerkenntnisse bekommt.
  Immer eine Überlegung wert: das selbständige Beweisverfahren

  Mit der Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens lassen sich auf jeden Fall die Kosten für ein Privatgutachten sparen. Deshalb sollte dieses Verfahren stets in die strategischen Überlegungen beim Streit über Baumängel mit einbezogen werden. Beim selbständigen Beweisverfahren leitet das Gericht ein Sachverständigengutachten in die Wege, gegen dessen Beweisergebnisse in einem eventuell folgenden Prozess nur noch sehr schwer angegangen werden kann. Es entstehen hier zwar Anwalts- und Sachverständigen-, aber wenigstens keine Gerichtskosten.

  Fazit: Den Sachverständigen möglichst gemeinsam bestimmen. Der Makel des Gefälligkeitsgutachtens ist beim privat in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten nie ganz wegzuwischen. Ein gemeinsam ausgewählter Gutachter ist in aller Regel die bessere Lösung – erspart dieser Weg doch Kosten und garantiert eine größere Rechtssicherheit. Vor allem für die Abfassung des Schiedsvertrags und die Auswahl des Gutachters sollte jedoch auf jeden Fall anwaltlicher Rat hinzugezogen werden.

  Stand: 29.04.2012

• Sicherheitsleistung
  Mängelgewährleistung versus Sicherheitsleistung im privaten Baurecht.
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  Das private Baurecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) behandelte viele Bauunternehmer und Bauhandwerker über Jahrzehnte mit Blick auf die Besicherungsmöglichkeiten ihrer Forderungen nur stiefmütterlich. Erst mit § 648 a BGB wurde der Werkleistende im Jahre 2009 als schützenswertes Wesen entdeckt.

  Bis dahin war mit einer Handwerkersicherungshypothek (auf einstweiligem Verfügungsweg in Form einer Vormerkung) nur jener Auftragnehmer geschützt, der seinen Auftrag direkt vom Grundstückseigentümer erhielt. Nun kann nun der Anspruch auf Sicherheitsleistung für die Werklohnforderung gegenüber jedem Auftraggeber, egal ob Generalunternehmer, Hauptauftraggeber, Hausverwalter und so weiter erhoben werden. Dies gilt für Bauhandwerker des Bauhauptgewerbes ebenso wie für jene des Baunebengewerbes oder Architekten, Ingenieure, Garten- und Landschaftsbauer et cetera. Einzige Ausnahmen mit Blick auf die Pflicht zur Sicherheitsleistung sind die Öffentliche Hand und Privatpersonen, die Aufträge für ihr Einfamilienhaus (mit oder ohne Einliegerwohnung) oder ihre Eigentumswohnung vergeben. Hier geht der Gesetzgeber von einer hinreichenden Bonität aus, die ein Sicherungsinteresse hinfällig macht.
  Die Sicherheit kann aus einer Hinterlegung, einer Hypothek oder einer Bürgschaft bestehen.

  Dieser Anspruch besteht auch noch unmittelbar vor einer Fertigstellung oder Abnahme, nämlich bis zur vollständigen Zahlung. Der Anspruch auf eine Sicherheitsleistung umfasst die gesamte, noch ungesicherte Restforderung, einschließlich Zusatzaufträgen – die streitig sein können – und Nebenforderungen, zum Beispiel Zinsen bis zehn Prozent. Hierunter fällt auch die unverbindliche Auftrags- oder Angebotssumme aus dem Beginn des Vertragsverhältnisses. Vereinbarte Abschlagszahlungen ändern am Anspruch ebenfalls nichts. Lediglich berechtigte Minderungen, Auftragskürzungen oder Abzüge sind zu berücksichtigen. Die Frist zur Beibringung der Sicherheit sollte acht bis zehn Arbeitstage nicht unterschreiten.

  Besonders erfreulich ist, dass eine überhöhte Sicherheitsforderung oder eine zu kurze Fristsetzung nicht zu einer Unwirksamkeit der Forderung führt sondern zur Pflicht des Auftraggebers, die korrekte Sicherheit zu leisten. Der Auftragnehmer muss lediglich die Kosten der Sicherheitsleistung, maximal zwei Prozent der Sicherheitssumme an den Besteller erstatten. Soweit die Sicherheit verwertet wird und sie zu hoch ausfiel, ist die Überzahlung zu erstatten und ein eventueller weiterer Finanzierungsschaden vom Auftragnehmer zu ersetzen. Die Verwertung der Sicherheitsleistung ist nach vereinbarter Fälligkeit, spätestens nach Forderungsanerkenntnis oder Titulierung möglich.

  Das Inkrafttreten des § 648 a BGB hat zudem erhebliche Auswirkungen auf die zur Verfügung stehenden Vorgehensweisen und die Prozesssituation in den typischen Streitfällen, wenn mit der Fristsetzung die Folgen bereits angedroht werden.
  1) Sind noch Restarbeiten offen, kann der Handwerker die sofortige Arbeitseinstellung vornehmen.

  Sodann kann er nach § 642 BGB oder § 6 Nr. 6 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) vorgehen und die angemessene Entschädigung, den Verzögerungsschaden, bei Fremdausführung durch den Auftraggeber auch Schadenersatz (pauschal fünf Prozent) sowie Gewinnausfall geltend machen. Eventuell gilt eine Ausführung der Arbeiten durch einen Dritten dann ebenfalls als Teilkündigung (§ 2 Nr.4 VOB, im Einzelnen streitig).
  2) Klarheit schafft man hier durch Kündigung nach Nachfristsetzung zur Sicherheitsleistung mit Kündigungsandrohung.

  Danach kann der Bauhandwerker nach § 645 BGB seinen Anspruch auf Vergütung der erbrachten Arbeiten sowie seinen Vertrauensschaden verlangen. Gegebenenfalls geht dies auch mittels einer Pauschale in Höhe von fünf Prozent der nicht mehr ausgeführten Arbeiten. Die vom Gesetzgeber vorgegebene pauschale Lösung ist nicht üppig, trägt aber den Charme zügigen Prozessierens in sich.
  3) Der Minderungsfall

  Macht der Auftraggeber gegen Ende des Bauvorhabens oder nach Abnahme Mängel geltend und zahlt die letzte Abschlags- oder Schlussrechnung nicht, kann der Bauunternehmer nun immerhin Sicherheitsleistung verlangen. Das wird vor allem jene Besteller treffen, die die Masche vom Einbehalten wegen angeblicher oder deutlich überzogen dargestellter Mängel nutzen wollen, müssen sie nun doch auf die eine oder andere Art in die Tasche greifen.

  Bekanntlich umfasst ein Mängeleinbehalt das Recht, auf die Forderung das Dreifache dessen zurück zu halten, was eine Mängelbeseitigung kosten würde. Dies bedeutet bei so manchem Auftrag für den Handwerker den vollständigen Gewinn oder gar mehr. Leistet aber nun der Auftraggeber die geforderte Sicherheit nicht, entfällt das Zurückbehaltungsrecht des Auftraggebers. Es entsteht ein Abrechnungsverhältnis.

  Bekanntlich tut zwar so mancher Mitmensch auch Dinge, die er nicht darf, jedoch verbessert das die Prozesssituation bei der Zahlungsklage auf Restwerklohn erheblich. Auch kann die Prozessdauer, die bis zu einer Titulierung des Werklohnes durch Beweisaufnahmen verstreicht, erheblich verkürzt werden, da das Gericht so manches Sachverständigengutachten in dieser Situation gar nicht mehr einholen muss, kommt es doch auf Mängel nicht mehr an. Der redliche Kunde muss sich nicht grämen.
  Stellt er Sicherheit, hat er die vollen Zurückbehaltungs-, Minderungs- oder Schadenersatzrechte, je nach konkreter Situation.

  Insbesondere kann er bei seinem Rechnungseinbehalt dann auf den komfortablen Faktor Drei seiner geschätzten Mängelbeseitigungskosten zurückgreifen.

  Achtung: Umgekehrt läuft das Verlangen nach Sicherheitsleistung ins Leere, sobald der Auftraggeber berechtigterweise Frist gesetzt hat zur Beseitigung von Mängeln oder bereits ein Grund zur Kündigung durch den Auftraggeber aus wichtigem Grund vorlag. Dann bestehen die „Druckrechte“ des Auftraggebers fort.

  Wichtig zu wissen ist schließlich, dass das Recht, Sicherheit nach § 648 a BGB zu fordern, nicht ausgeschlossen werden kann. Nicht einmal ein Verzicht kann wirksam vereinbart werden. Der Gesetzgeber hat sich hier schützend vor den Bauhandwerksbetrieb gestellt, der, um zum Zuge zu kommen, keine Schutzvorschriften abbedingen soll.

  Stand: 05.02.2013

• Zusagen des Bauunternehmers
  “Barrierefrei” – Zusagen des Bauunternehmers beim Wohnungsbau.
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  Senioren werden immer älter. Mit fortschreitendem Alter sind auch Mobilitätseinschränkungen nicht zu vermeiden. Von der Politik unterstützt und gefördert und in vielen Fällen auch von den Bauherren gewünscht ist daher, dass dieser demografischen Veränderung in unserer Gesellschaft Rechnung getragen wird, insbesondere Wohnungen barrierefrei und damit behindertengerecht errichtet werden.

  Die allgemeinen Regeln der Baukunst oder andere DIN-Normen verlangen grundsätzlich kein behindertengerechtes Bauen. Dem Bauherrn ist aber nach § 633 Absatz 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich eingeräumt, eine bestimmte Beschaffenheit des Bauwerks zu vereinbaren. Er kann sich einzelne Eigenschaften des Bauobjekts zusichern lassen, wie Baumaterial oder den Energieverbrauch und zwar ohne Rücksicht auf den allgemeinen Qualitätsstandard, wie er sonst bei einem Bauvorhaben üblich ist.
  Die Begriffe „barrierefrei“ und „behindertengerecht“ sind in rechtlicher und baulicher Hinsicht nahezu inhaltsgleich.

  Die bautechnische Beschreibung für barrierefreie Wohnungen finden wir in der DIN 18025. Deren Teil 1 befasst sich mit der notwendigen Ausstattung bei Wohnungen für Rollstuhlbesitzer, der Teil 2 allgemein mit barrierefreien Wohnungen. So wird zum Beispiel gefordert, dass vor Türen, Aufzügen und Treppen eine Bewegungsfläche von 1,5 m in der Breite und Tiefe vorzusehen ist. Türen innerhalb der Wohnung müssen eine lichte Breite von mindestens 80 cm haben, Haus- und Wohnungseingangstüren von 90 cm.

  Wünscht der Bauherr eine behindertengerechte Wohnung, muss er dies in den Werkvertrag oder in die Baubeschreibung aufnehmen. Durch die Verwendung des Begriffs „behindertengerecht“ kann der Bauherr die Beschaffenheit erzielen, die das Bauvorhaben barrierefrei und behindertengerecht gemäß der DIN-Norm 18025 macht.
  Stellt nun die Zusage eines „seniorengerechten“ Bauens auch eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, auf die sich der Bauherr berufen kann?

  Mit einem solchen Fall musste sich das Oberlandesgericht Koblenz im Urteil vom 25. Februar 2011 befassen. Der Bauherr hatte für den Auftraggeber Neubauwohnungen errichtet und dabei in einem Prospekt mit einer „seniorengerechten Bauweise“ geworben. Als er den restlichen Werklohn vom Bauherrn haben wollte, zahlte dieser nicht. Er berief sich auf sein Recht zur Minderung des Werklohns, die Wohnungen seien nicht wie vereinbart „seniorengerecht“ errichtet worden. Er bemängelte eine Austrittsstufe zu den Balkonen, fehlende Haltegriffe im Bad und fehlende Glastrennwände bei den Duschen.

  Das Gericht gab aber dem Bauunternehmer recht. Dieser schulde dem Bauherrn weder einen stufenfreien Austritt zur Dachterrasse noch Haltegriffe an der Dusche. Auch außerhalb eines schriftlichen Vertrages könnten zwar in Prospekten oder sonstigen Werbematerialien Versprechen gemacht werden, die möglicherweise Vertragsinhalt werden. Als Beschaffenheitsvereinbarung könnten dabei jedoch nur solche Angaben angesehen werden, aus denen sich auch eine bestimmte Ausstattung entnehmen lasse. Es gäbe aber kein allgemeines Verständnis dafür, welche bestimmten Baumaßnahmen vorgenommen werden müssten, damit ein Objekt „seniorengerecht“ gebaut werde.
  Anders als das Wort „Barrierefreiheit“, das ein behindertengerechtes Wohnen erforderlich mache, sei „seniorengerecht“ kein Rechtsbegriff gleichbedeutender Art.

  Nicht jeder Senior sei aufgrund seines fortgeschrittenen Alters als körperlich behindert anzusehen und zum Beispiel auf einen Rollstuhl angewiesen. Daher sei die Zusage eines „seniorengerechten“ Bauens lediglich eine werbemäßige Anpreisung ohne konkreten Inhalt hinsichtlich der Beschaffenheit und damit verbundener, bestimmter Ausstattung.

  Fazit: Mit dieser Entscheidung verliert bei einem Kauf- oder Werkvertrag künftig der Begriff „seniorengerecht“ jede Bedeutung für den Käufer. Seriöse Verkäufer und Bauträger sollten daher diesen Begriff nicht verwenden.

  Einem Käufer oder Bauherrn ist anzuraten, sich die Beschaffenheitszusage eines „behindertengerechten“ Bauens machen zu lassen und die DIN-Norm 18025 aufzunehmen. Im Bauvertrag selbst oder in der Baubeschreibung sollten im Detail auch die Ausstattungsmerkmale enthalten sein, die sich der Bauherr oder Käufer im Einzelnen wünscht.

  Stand: 07.02.2014

Kauf
Beim Hauskauf kann man viele Fehler machen. Selbst beim Traumhaus heißt es Ruhe bewahren und alles genau prüfen.

• Maklercourtageklauseln in Immobilenkaufverträgen und Amtspflichten des Notars.
  In Immobilienkaufverträgen, die aufgrund einer Maklertätigkeit zustande kommen, finden sich häufig Klauseln, in denen sich der Erwerber verpflichtet, an den Makler eine Courtage zu zahlen. Der außenstehende Dritte stellt sich dann die Frage, wie solche Klauseln in den Vertrag hineingelangen.
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  Maklercourtageklauseln in Immobilenkaufverträgen und Amtspflichten des Notars.

  In Immobilienkaufverträgen, die aufgrund einer Maklertätigkeit zustande kommen, finden sich häufig Klauseln, in denen sich der Erwerber verpflichtet, an den Makler eine Courtage zu zahlen. Der außenstehende Dritte stellt sich dann die Frage, wie solche Klauseln in den Vertrag hineingelangen. Welche Motivation hat ein Erwerber, eine solche Verpflichtung gegenüber einem Dritten, der an dem eigentlichen Geschäft gar nicht beteiligt ist, einzugehen und hierdurch auch noch höhere Kosten zu generieren? Der Anspruch des Maklers auf die Courtage besteht unabhängig von einer solchen Klausel.

  Der Bundesgerichtshof hatte sich nunmehr mit dieser Thematik im Zuge eines Amtsenthebungsverfahrens gegen einen Notar zu befassen. Der Notar hat in einer Vielzahl von Verträgen über Jahre hinweg folgende Klausel verwendet:

  „Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung des/der ….. zustande gekommen. Daher verpflichtet sich der Erwerber zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer des in der Urkunde vereinbarten Kaufpreises an den vorgenannten Vermittler. Die Courtage ist sofort mit der Rechtswirksamkeit dieses Vertrages zur Zahlung fällig. Der Notar soll dem vorgenannten Vermittler eine Abschrift dieser Urkunde zuleiten. Auf die Bedeutung dieser Klausel hat der Notar hingewiesen, insbesondere auch darauf, dass hierdurch kein Vertrag zu Gunsten Dritter begründet wird.“

  Der Notar hatte diese Klausel verwendet, nachdem er in der Vergangenheit wegen einer anderen Klausel mit folgendem Wortlaut gerügt worden war:

  „Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung des/der …. zustande gekommen. Daher verpflichtet sich der Erwerber zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von …. einschließlich Umsatzsteuer des in dieser Urkunde vereinbarten Kaufpreises an den vorgenannten Vermittler. Die Courtage ist sofort fällig. Der Notar soll dem vorgenannten Vermittler eine Abschrift dieser Urkunde zuleiten.“

  Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 24.11.2014 NotSt (Erfg) 1/14) bestätigte zunächst die Rechtsauffassung der Vorinstanz, wonach die Klausel inhaltlich widersprüchlich ist. Zum einen entstehe durch die Verpflichtungserklärung der Eindruck, dass der Käufer zur Zahlung der Maklercourtage rechtlich verpflichtet ist. Durch den weiteren Zusatz, durch die Klausel werde kein Vertrag zugunsten Dritter begründet, ohne dies näher zu erklären, werde gerade ausgeführt, dass die Klausel keine Verpflichtung des Käufers begründet.

  Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass ein Notar gemäß § 17 Beurkundungsgesetz verpflichtet ist, darauf hinzuwirken, dass Widersprüchlichkeiten in einer zu beurkundenden Erklärung vermieden werden. Er hat weiter ausgeführt, dass der Notar die Aufgabe hat, wichtige Rechtsgeschäfte vorab einer qualifizierten rechtlichen Überprüfung zu unterziehen. Zu seinen Aufgaben gehöre des Weiteren, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäftes zu unterrichten und dafür Sorge zu tragen, dass rechtlich ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Der Notar nehme Aufgaben der Rechtspflege wahr. Erforsche der Notar nicht oder unzureichend den Willen der an der Beurkundung Beteiligten, sei die vorsorgende Rechtspflege in Frage gestellt. Durch die vorbeschriebene Klausel werde der nicht unmittelbar an dem zu beurkundenden Vertrag beteiligte Makler gegenüber dem Erwerber begünstigt, da durch die Klausel trotz ihrer Widersprüchlichkeit der Eindruck entstehe, als ob der Erwerber eine Schuld gegenüber dem Makler anerkennt.

  In dem zu entscheidenden Fall kam der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis, dass der Notar in den Fällen der Verwendung dieser Klausel die Willensrichtung der an der Beurkundung beteiligten Erwerber entgegen seiner Verpflichtung nach § 17 Beurkundungsgesetz gerade nicht hinreichend erforscht hat.

  In der Tat stellt sich die Frage, warum ein Erwerber bereit sein sollte, in einem Immobilienkaufvertrag, bei dem der Makler nicht unmittelbarer Beteiligter ist, ein Schuldanerkenntnis gegenüber dem Makler hinsichtlich dessen Maklercourtage abzugeben. Die Verpflichtung zur Maklercourtage besteht unabhängig von einem solchen Schuldanerkenntnis aufgrund des Maklervertrages. Maklerverträge enthalten üblicherweise keine Klauseln, in denen sich der Auftraggeber verpflichtet, im Falle des Erfolgs der Maklertätigkeit dem Makler einen sofort vollstreckbaren Titel zu verschaffen.

  Es bleibt abzuwarten, ob im Hinblick auf die vorgenannte Entscheidung Maklerklauseln in Immobilienkaufverträgen künftig seltener Verwendung finden.

  Stand: 15.04.2015
  

• WEG-Verwalter ist nicht zur Fördermittelberatung verpflichtet!
  Eine Eigentümergemeinschaft verklagte ihren Verwalter auf Schadensersatz, weil er die Frist für den Antrag auf Fördermittel zur Umstellung der Wärmeversorgung auf Fernwärme versäumt und die nicht gezahlten 2.000,00 Euro zu erstatten habe.
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  Eine Eigentümergemeinschaft verklagte ihren Verwalter auf Schadensersatz, weil er die Frist für den Antrag auf Fördermittel zur Umstellung der Wärmeversorgung auf Fernwärme versäumt und die nicht gezahlten 2.000,00 Euro zu erstatten habe.

  Das Amtsgericht Oberhausen (Urteil vom 07.07.2013 – 34 C 79/12) wies die Klage zurück, da eine Pflichtverletzung des Beklagten bei der Umstellung der Wärmeversorgung und Beantragung von Fördermitteln nicht nachgewiesen sei.

  Ohne konkrete Beschlüsse der Wohnungseigentümer sei der Verwalter nicht gemäß § 27 Abs. 1 Nr. WEG zu Handlungen verpflichtet. Eine bloße Einbindung des Verwalters in die Umrüstung der Heizungsanlage reiche für eine rechtliche Verantwortlichkeit nicht aus. Eine Hinweispflicht auf Förderungspflichten ergebe sich hieraus nicht, da der Verwalter kein Finanzberater sondern nur zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet sei. Eine darüber hinausgehende Unterstützung der Gemeinschaft bei finanziellen Angelegenheiten unter Ausnutzung von Fördermitteln, Steuervorteilen etc. wäre eine Rechtsberatung, die ihm nur als Nebenleistung mit der Haus- und Wohnungsverwaltung erlaubt sei (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG).

  Die Fördermittelberatung sei in § 5 Abs. 2 Nr. 3 RDG aber selbständig geregelt, sodass er gerade nicht zur Fördermittelberatung befugt sei. Aus diesem Grunde folgte das AG Oberhausen nicht der entgegenstehenden Entscheidung des LG Mönchengladbach (ZMR 2007, 402)

  Stand: 14.03.2015

• Handelt der Verkäufer eines Hauses arglistig, wenn er nicht auf einen Blitzeinschlag hinweist?
  Die Verkäuferin schloss in einem notariellen Kaufvertrag mit dem Käufer die Gewährleistung wegen Sachmängeln am Haus aus und erklärte, ihr seien verborgene Mängel nicht bekannt.
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  Handelt der Verkäufer eines Hauses arglistig, wenn er nicht auf einen Blitzeinschlag hinweist?

  Die Verkäuferin schloss in einem notariellen Kaufvertrag mit dem Käufer die Gewährleistung wegen Sachmängeln am Haus aus und erklärte, ihr seien verborgene Mängel nicht bekannt. Bei
  der Durchführung von Renovierungsarbeiten stellte der Kläger an der Mittelpfette des Daches einen Brandschaden fest. Dieser war nach einem Blitzeinschlag in den 50er Jahren von der
  Mutter der Verkäuferin als Rechtsvorgängerin instand gesetzt worden, ohne dass es danach zu weiteren Beeinträchtigungen an dem Haus gekommen war.

  Die Klage auf Ersatz der Instandsetzungskosten des einsturzgefährdeten Daches und Verzugskosten wurde abgewiesen.

  Im Berufungsverfahren wies das OLG Koblenz, Beschluss vom 13.02.2013 – 3 U 1122/12 darauf hin, dass für die Verkäuferin eines Hauses keine Offenbarungspflicht besteht, dass es in den 1950″er Jahren zu einem Blitzeinschlag in den Dachstuhl des Hauses gekommen war, der Sanierungsarbeiten erforderlich machte; insbesondere wenn in Folge die Schadhaftigkeit der damals durchgeführten Sanierung nicht offenkundig wurde, andererseits ausweislich des Exposés das Haus insgesamt als renovierungsbedürftig beschrieben worden ist.

  Stand: 14.03.2015

• Ergibt sich aus der Bestätigung der Flächenangabe im Notartermin eine Beschaffenheitsvereinbarung?
  Die Verkäuferin ließ ein Zweifamilienhaus mit einer Gesamtfläche von 342,02 m² durch eine Maklerin vermarkten und gab in deren Formular die Fläche des Hauses zutreffend an.
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  Ergibt sich aus der Bestätigung der Flächenangabe im Notartermin eine Beschaffenheitsvereinbarung?

  Die Verkäuferin ließ ein Zweifamilienhaus mit einer Gesamtfläche von 342,02 m² durch eine Maklerin vermarkten und gab in deren Formular die Fläche des Hauses zutreffend an. Die Maklerin wich in ihrer Internetpräsentation hiervon ab und bezifferte die Gesamtfläche mit ca. 491 m². Bei der Besichtigung des Objekts hatten die Käufer die Flächenangaben im Internetauftritt bezweifelt und fragten die Verkäuferin beim Beurkundungstermin, ob die Zahlen des Exposés zutreffend seien, die dies bejahte. Der schließlich geschlossene Kaufvertrag enthält unter anderem einen Ausschluss der Haftung wegen Mängeln der Kaufsache.

  Das OLG Bremen, Urteil vom 21.11.2013 – 3 U 23/12 wies in seiner nicht rechtskräftigen Berufungsentscheidung darauf hin, dass hieraus noch keine Beschaffenheitsvereinbarung zu entnehmen sei.

  Wenn sich die Käufer eines Grundstücks erst am Rande des Notartermins bei der Verkäuferin allgemein nach der Richtigkeit der Zahlen im Maklerexposé erkundigen, ohne

  konkrete Bedenken bezüglich der Flächenangaben offenzulegen, kann der betreffenden mündlichen Bestätigung der Verkäuferin keine bindende Erklärung zur Fläche des Objektes im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung entnommen werden.

  Stand: 14.03.2015

• Wird auf die durchgeführte Besichtigung hingewiesen, liegt darin keine Beschaffenheitsangabe.
  Die Käuferin erwarb mit notariellem Kaufvertrag von den Verkäufern ein Grundstück mit einem Haus von 1920. Der beauftragte Makler besichtigte mit ihr das Kaufobjekt. Sie macht wegen des arglistigen Verschweigens von Mängeln gegen die Verkäufer und den Makler Schadensersatzansprüche geltend.
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  Wird auf die durchgeführte Besichtigung hingewiesen, liegt darin keine Beschaffenheitsangabe.

  Die Käuferin erwarb mit notariellem Kaufvertrag von den Verkäufern ein Grundstück mit einem Haus von 1920. Der beauftragte Makler besichtigte mit ihr das Kaufobjekt. Sie macht wegen des arglistigen Verschweigens von Mängeln gegen die Verkäufer und den Makler Schadensersatzansprüche geltend. Die Mängel bestanden in einer starken Durchfeuchtung der Wände im Keller und im Erdgeschoss, Schimmelpilzbildung (innen) an den Außenwänden von Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer und Bad sowie Holzwurmbefall an vier Dachbalken im Dachgeschoss. Diese seien bei der Besichtigung vor Vertragsabschluss und bei Übergabe des Hauses wegen der warmen und trockenen Witterung sowie wegen des Neuanstrichs der Hausfassade nicht zu erkennen gewesen.

  Das Landgericht wies die Klage auf Schadensersatz ab.

  Das OLG Brandenburg, Urteil vom 08.08.2013 – 5 U 75/12 wies die Berufung zurück und stellte klar, dass grundsätzlich selbst eine grob fahrlässige Unkenntnis vom Vorliegen eines Mangels Ansprüche wegen arglistigen Verschweigens dieses Mangels nicht ausschließt. Allerdings kann in der Formulierung “Vertragsbesitz von außen und innen besichtigt” keine Vereinbarung einer konkreten Beschaffenheit der Kaufsache gesehen werden.

  Ist für den Käufer die zutreffende Angabe des besichtigten Zustandes so wichtig, sollte er diese Feststellungen bzw. Beobachtungen entweder ausdrücklich im Vertrag als Beschaffenheit vereinbaren oder aber durch entsprechende nachweisbare Erklärungen deutlich machen, dass er von einer rechtsverbindlichen Angabe und davon ausgeht, dass der Verkäufer für die Richtigkeit der Angabe die Haftung übernehmen und für die Folgen des Fehlens der betreffenden Eigenschaft einstehen wird.

  Stand: 14.03.2015

• Aufklärungspflicht
  Eine Aufklärungspflicht gibt es in vielen Bereichen und Situationen, so auch beim Immobilienverkauf.
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  Augen auf beim Immobilienkauf. Ein Kaufinteressent ist gut beraten, sich eine Immobilie vor dem Kauf genau anzuschauen, der Verkäufer ist gut beraten, nichts zu verschweigen, was den Kaufinteressenten in seiner Entscheidung beeinflussen kann. Ist eine Immobilie mit Asbest belastet, obliegt dem Verkäufer eines Grundstücks eine Aufklärungspflicht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27. März 2009).

  Asbestfasern wurden früher auch gerne als „Wunderfaser“ bezeichnet, da sie besonders hitze- und säurebeständig waren, gut isolierten und in der Bauindustrie (zum Beispiel Eternitplatten) vielseitig verwendbar waren. Erst später stellte sich heraus, dass bei der Bearbeitung von Asbestmaterial feinste Fasern freigesetzt werden, die ein Arbeiter zwangsläufig einatmen musste. Über lange Zeiträume von bis zu 30 und 40 Jahren können sich Lungen- und Rippenfelltumore entwickeln, die zumeist tödlich verlaufen. In Deutschland ist Asbest seit 1993 verboten, in der EU seit 2005. Derzeit sterben nach Schätzungen bis zu 6.000 Menschen jedes Jahr in Deutschland an den Auswirkungen von Asbest.
  Wurde beim Bau eines Objekts Asbestmaterial verwendet, liegt nach heutiger Einschätzung objektiv ein Baumängel vor.

  Der Käufer eines Objektes, in dem Asbest verbaut wurde, hat Gewährleistungsrechte und kann, da eine Nachbesserung faktisch ausgeschlossen ist, in einem solchen Fall vom Kaufvertrag zurücktreten. Haben die Parteien des Kaufvertrages jedoch einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vereinbart, haftet der Verkäufer trotzdem, wenn ihn eine Aufklärungspflicht trifft. Der Bundesgerichtshof ging in seinem Urteil von einer solchen Aufklärungspflicht aus, nachdem das Landgericht Lüneburg und das Oberlandesgericht Celle diese noch abgelehnt hatten.

  Der BGH führte aus, dass früher in der Bauindustrie gebräuchliche Baustoffe einen offenbarungspflichtigen Baumangel darstellen, wenn sie sich im Nachhinein als gesundheitsschädlich herausstellen. Auf jeden Fall gelte dies, wenn diese Stoffe schon in geringen Mengen karzinogen wirken und die ernsthaft begründete Gefahr bestehe, dass diese Stoffe bei der üblichen Nutzung, Umgestaltung oder Sanierung eines Objekts in die Umwelt austreten. Damit werde die Nutzbarkeit des Objekts erheblich eingeschränkt, da übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne Schädigung der Gesundheit erfolgen könnten.

  Demzufolge könne in einem notariellen Kaufvertrag die Gewährleistung wegen Baumängeln nicht ausgeschlossen werden, wenn der Veräußerer den Käufer arglistig über die Verwendung von Asbestmaterial als Baumaterial getäuscht hat. Auf dieser Grundlage verwies der BGH das Verfahren zurück an die Vorinstanz.

  Das LG Lüneburg muss nun klären und insbesondere Beweis erheben, ob und inwieweit der frühere Eigentümer den Erwerber tatsächlich arglistig getäuscht hat.

  Ist diese Frage zu bejahen, kann der Erwerber vom Kaufvertrag zurück treten, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz fordern. Das Recht auf Nacherfüllung in Form einer Mängelbeseitigung dürfte faktisch ausscheiden, da sich verbaute Materialien in einem Bauwerk kaum umgestalten lassen.

  Allerdings wird sich der Erwerber in diesem Fall auch fragen lassen müssen, ob er die Verwendung von Asbestmaterial bei einer sorgfältigen und pflichtgemäßen Untersuchung des Objekts hätte erkennen können oder den Veräußerer zumindest danach hätte befragen müssen. War das Dach des Objekts beispielsweise mit Eternitplatten bedeckt, wird sich der Käufer den Vorwurf gefallen lassen müssen, dass er diesen Umstand leicht hätte erkennen können. Im Übrigen kommt es bei der Ausübung des Rücktrittsrecht auch darauf an, dass der beanstandete Mangel erheblich ist. Das Instanzgericht wird also Feststellungen treffen müssen, in welcher Form und in welchen Ausmaßen Asbestmaterial tatsächlich verbaut wurde.
  Der Schaden, der den Käufer einer solchen Immobilie trifft, besteht auch darin, dass er als Privatperson asbesthaltige Materialien nicht mehr selbst entsorgen darf.

  Er ist verpflichtet, eine Fachfirma mit der Entsorgung zu beauftragen. Andernfalls riskiert er, sich wegen Verstoßes gegen die Umweltschutzgesetze strafbar zu machen. So dürfen beispielsweise Eternitplatten nicht zerbrochen, zerkleinert oder geworfen, abgeschliffen, abgebürstet oder druckgereinigt werden. Asbestmaterial muss auf eigens dafür vorgesehenen Müllkippen speziell eingelagert oder beseitigt werden.

  Veräußerer und Erwerber, vor allem von älteren Objekten, sind gut beraten, Kaufverträge vor der notariellen Beurkundung anwaltlich und Objekte gegebenenfalls sachverständig überprüfen zu lassen. Rechtsstreitigkeiten in Bausachen sind sehr komplex, sehr schwierig in der Beweisführung und angesichts der Streitwerte sehr teuer.

  Stand: 16.03.2012

• Eigenheim
  Der Traum vom Eigenheim – Tipps, damit Ihr schöner Traum nicht zum Alptraum wird.
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  Das eigene Heim ist in Deutschland nach wie vor eines der meistverfolgten Ziele, versprechen doch das Häuschen oder die Eigentumswohnung Unabhängigkeit und auch ein Stück Vorsorge fürs Alter. Damit sich aber der Traum nicht zum Alptraum entwickelt, sollten einige Dinge beachtet werden.
  Qualitäts-Check

  Unabhängig, ob Sie eine neu errichtete oder gebrauchte Immobilie erwerben wollen, so stellt sich stets die Frage nach – meist versteckten – Mängeln, deren Beseitigung Sie später möglicherweise teuer zu stehen kommt. Diese kann im Regelfall nur ein Gutachter entdecken. Bei den heute doch recht üppigen Kaufpreisen ist die Einschaltung eines Sachverständigen bei Stundensätzen von cirka 60 – 80 Euro eine gut angelegte Investition. Entdeckt der Gutachter Mängel, so hilft dies vielfach, den Kaufpreis zu verhandeln.
  Kostenfalle

  Dass bei neu errichteten Gebäuden noch Erschließungsbeiträge anfallen können, insbesondere in Neubaugebieten, ist hinlänglich bekannt und sollte in der Finanzierung mit kalkuliert sein. Böse Überraschungen kann es allerdings in „älteren“ Gebieten geben, von denen man als selbstverständlich davon ausgehen sollte, dass die Erschließungen längst abgerechnet sind. So wurde in Köln jüngst ein Gebiet erst nach weit über zehn Jahren abgerechnet und in anderen Fällen sind es dann nicht mehr Erschließungs-, sondern nachträglich entstandene Ausbaukosten, die Sie als Erwerber häufig unverhofft belasten können. Wer hier auf Nummer sicher gehen möchte, verschafft sich Gewissheit durch eine Nachfrage bei der Kommune.
  Kauf vom Bauträger

  Nach wie vor beliebt ist der Kauf vom Bauträger. Das sind Bauprojekte, bei denen ein Unternehmen ein Grundstück mit der gleichzeitigen Verpflichtung zur Errichtung einer Immobilie beziehungsweise von Eigentumswohnungen veräußert. In diesen Fällen haben Sie es in der Hand, die Qualität Ihres Traums schon während der Bauphase überwachen zu lassen. Baubegleitende Betreuung heißt das Zauberwort und ist Garant dafür, dass Sie bereits während der Bauphase Mängel anmelden und so verhindern können, dass Sie sich später nicht mit Nachbesserungen herumschlagen müssen.

  Hinzuweisen ist leider auch noch darauf, dass die meist vom Bauträger angeregten Notarverträge nicht unkritisch sind. Schließlich ist der Bauträger – wirtschaftlich betrachtet – der Auftraggeber des Notars mit der Folge, dass sich in diesen Verträgen nicht selten Passagen finden, die den Bauträger begünstigen. Von daher kann es durchaus Sinn machen, einen solchen Vertrag von einem versierten Anwalt prüfen zu lassen. Verhandeln Sie mit dem Anwalt einen Stundensatz!
  Erwerb einer Eigentumswohnung

  Gebrauchte Eigentumswohnungen sind eine wertvolle und häufig günstige Alternative zu Einfamilienhäusern. Wichtig für den Erwerber ist, dass die Hausgemeinschaft nicht zerstritten ist und es keine baulichen Besonderheiten oder Instandhaltungsstaus gibt.
  Harmonische Hausgemeinschaft

  Auch wenn eine Hausgemeinschaft nicht unbedingt familiäre Züge aufweisen muss, so ist es doch wichtig zu wissen, dass in der Gemeinschaft nicht ständig „um alles“ prozessiert wird. Wie es um den Rechtsfrieden der Gemeinschaft bestellt ist, können Sie auch dem so genannten Beschlussbuch entnehmen. Gemäß § 24 Absatz 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Verwalter ein Beschlussbuch zu führen, in das alle Beschlüsse mit Ort und Datum der Versammlung aufzunehmen sind.

  Ebenso sind die Urteilsformeln von gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Angabe des Datums, des Gerichts und der Parteien im Beschlussbuch aufzunehmen. Die Aufhebung eines Beschlusses zum Beispiel durch Anfechtung ist zu dokumentieren. Da einem jeden Eigentümer auf Verlangen Einsicht in das Beschlussbuch zu gewähren ist, können Sie vom Verkäufer erwarten, dass er ihnen eine Kopie des Beschlussbuches zur Einsichtnahme und Prüfung verschafft.
  Bauliche Veränderungen

  Bauliche Veränderungen ohne Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft darf kein Eigentümer vornehmen. Im Zweifel muss er sie zurückbauen. Das hat im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung aber auch zur Folge, dass auch Sie als Erwerber für Rückbauten von unerlaubten Maßnahmen in Anspruch genommen werden können, selbst wenn diese Ihr Verkäufer oder gar sein Vorgänger vorgenommen haben. Sorgen Sie hier für klare Formulierungen im Kaufvertrag.
  Instandsetzungsstau und -rücklage

  Ob es im Objekt Instandhaltungsstaus gibt und die – hoffentlich – vorhandene Rücklage ausreicht, kann auch der Veräußerer meist nicht eindeutig beurteilen. Von daher ist eine fachkundige Beurteilung durch einen Gutachter in keinem Fall rausgeschmissenes Geld.
  Vermietete Eigentumswohnung

  Wenn Sie eine vermietete Wohnung erwerben möchten, so ist dringend die Prüfung des bestehenden Mietvertrags angeraten. Wollen Sie nämlich selbst in die Wohnung einziehen, so muss man wissen, dass eine Eigenbedarfskündigung

  nicht in jedem Fall zulässig ist;

  erst ab dem Zeitpunkt zulässig ist, ab dem Sie im Grundbuch eingetragen sind und Kündigungsfristen beachtet werden müssen;

  zeitlich ausgeschlossen ist, wenn der Mieter die Wohnung bereits zum Zeitpunkt einer eventuellen Umwandlung des Hauses in Eigentumswohnungen bewohnt hat und die Umwandlung noch keine (je nach Kommune) drei bis zehn Jahre zurück liegt. Hinzu kommen die gesetzlichen Kündigungsfristen, die natürlich auch noch einzuhalten sind.

  In diesen Fällen kann der Traum vom Einzug in die „eigenen vier Wände“ schnell platzen.

  Im Regelfall werden die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent), Makler (3,5 bis 6 Prozent), Notar- und Gerichtskosten (1,5 Prozent) meist mit finanziert. Dann fallen ein Prozent für Gutachter- und Anwaltskosten kaum noch ins Gewicht und geben Ihnen die notwendige Sicherheit, dass aus dem Traum vom Eigenheim kein Alptraum wird.

  Stand: 05.06.2013

• Eigentumswohnung
  Immobilien als Altersvorsorge – die Eigentumswohnung als Alternative zum Haus.
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  Immobilien als Altersvorsorge steigen in der Beliebtheit immer mehr. Im Stadtgebiet, das nur einen eng begrenzten Raum für die dort lebenden Menschen hat, gehört ein Grundstück mit einem eigenen Haus zu den sehr hochpreisigen Investitionen. Eine eigene Wohnung als Eigentum eröffnet deswegen einen weiteren Weg, dieses Ziel zu erreichen und sich für das Alter abzusichern.

  Aber es bestehen rechtliche Unterschiede zwischen einem Haus und einer Eigentumswohnung. Geregelt sind sie im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von 1951, das 2007 geändert und den modernen Erfordernissen angepasst wurde. Danach wird Wohnungseigentum, ähnlich wie beim Haus, entweder bereits beim Bau der Wohnungen, ihrer Umwandlung von Mietwohnung zu Eigentum oder durch den Kauf bereits bestehenden Wohnungseigentums vom Eigentümer begründet.

  Durch die immer existierende Eigentümergemeinschaft in einem Haus mit Eigentumswohnungen sollten bestimmte Merkmale und Besonderheiten beachtet und geprüft werden.Dazu gehört der Überblick, welche Grundstücksteile tatsächlich Sondereigentum sind und welche im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stehen. Diese Regeln, die das Wohnungseigentumsgesetz zunächst vorgibt, können Änderungen durch die Eigentümer erfahren. Eine genaue Prüfung der Verkaufsdokumente ist also unverzichtbar.
  Rechtliche Besonderheiten beim Neubauprojekt

  Fällt die Entscheidung für ein Bauprojekt, kommt ein Vertrag zwischen dem Wohnungskäufer und zumeist einem Bauträger zustande. Dieser hat zuvor ein Grundstück gekauft und die Bauplanung nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes durchgeführt. Auch die Umwandlung und Sanierung eines bereits bestehenden Mietshauses ist so zu behandeln.

  Zu welchem Zeitpunkt der Wohnungskauf erfolgt ist unwichtig, der Bauträger hat sich an die Makler- und Bauträgerverordnung zu halten und bietet damit Schutz für den Kaufinteressenten. Wie für jede Immobilie ist auch bei einer Eigentumswohnung ein notarieller Vertrag erforderlich. In ihm werden die Einzelheiten der Bauleistungen, Rechte bei Mängeln und mögliche Vollmachten für den Bauträger genau festgehalten.
  Die notwendige Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft

  Mit dem Kauf einer neuen oder bereits existierenden Eigentumswohnung wird der Käufer Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Die Mitgliedschaft ist zwingend und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz unauflöslich in ihr zusammengefasst. Keiner der Wohnungseigentümer kann seinen Grundstücksanteil vom Wohnungseigentum trennen.

  Diese Gemeinschaft aufzuheben ist mit großem und kostspieligem Aufwand verbunden. Bevor also die Kaufentscheidung fällt, gibt ein Blick auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, ihren Umgang miteinander, mögliche Rechtsstreitigkeiten untereinander und die Verwaltung der Gemeinschaft in den Protokollen der Versammlungen einen Ausblick wie die zukünftige Zusammenarbeit sein wird.

  Kaufinteressenten benötigen vor ihrer Entscheidung deshalb auch Einblick in die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse. Aus ihnen ergibt sich, welche Regeln die Gemeinschaft rechtlich zulässig über das WEG hinausgehend für ihre Zusammenarbeit und die Verwaltung des Gesamtobjekts getroffen hat.
  Die Teilungserklärung

  Mit dieser Erklärung und der Gemeinschaftsordnung wird im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten verbindlich geklärt, wie die Wohnungseigentümer rechtlich zueinander stehen. Sie wirkt auch beim Weiterverkauf der Wohnung. Aus ihr ergibt sich, wie die gesamte Immobilie in Wohnungseigentum und Teileigentum der jeweiligen Käufer aufgeteilt wird. Sie legt fest, welche Bestandteile Gemeinschaftseigentum sind und in welchem Verhältnis diese einzelnen Bestandteile als Bruchteile zum Grundstück stehen. Das Eigentum an Garagen, Stellplätzen und die Sondernutzung von Gärten und Terrassen wird ebenso darin geregelt. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch, dass der darin festgelegte Zustand auch korrekt hergestellt wird.

  Die Aufgabe der Gemeinschaftsordnung bezieht sich dagegen mehr auf die Verwaltung und den rechtlichen Umgang der Eigentümergemeinschaft miteinander und gegenüber Dritten. Dort finden sich Regelungen zu den Versammlungen, Stimmrechte, die Kostenverteilung bei notwendigen, von allen beschlossenen Maßnahmen und die Vorgaben für den Wohnungsverwalter.

  Änderungen der Teilungserklärung erfordern die Zustimmung der Eigentümer. Bei Erstkauf kontrolliert der Bauträger entweder noch durch unverkauftes Eigentum oder Vollmacht der Erwerber die meisten Stimmen. Kaufinteressenten erhalten aber die Erklärung vom Bauträger zur Prüfung oder können sie direkt beim Grundbuchamt anfordern.

  Stand: 25.03.2012

• Schriftform
  Aufweichung des Schriftformerfordernisses des § 550 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)?
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  Der Bundesgerichtshof hatte unlängst zu entscheiden, ob folgende vertragliche Regelung in einem Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt:

  „Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe / Übernahme der Mietsache gemäß § 3. Verzögert sich die Übergabe / Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit, beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjektes in Verzug, so beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges.“

  Die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache zu laufen beginnt, erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB in ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Hier ist zweifelsfrei geregelt, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache zu laufen beginnt. Zweifel mussten aber hinsichtlich der weitergehenden Regelungen bestehen.
  Für den Erwerber ist nicht überschaubar und kaum klärbar wann das Mietverhältnis nach den dort geregelten Voraussetzungen beginnt.

  Entsprechend hatte das mit der Sache befasste Berufungsgericht die Auffassung vertreten, der Mietbeginn sei nicht hinreichend bestimmbar vereinbart worden. Der Bundesgerichtshof sieht dies anders. Die Parteien hätten genaue Regelungen über den Beginn des Mietverhältnisses vor der tatsächlichen Übergabe getroffen. Sie hätten das, was sie gewollt haben, vollständig und zutreffend in der Urkunde niedergelegt. Maßgeblich sei, dass der Vertragsbeginn für den Käufer bestimmbar sei. Darauf, dass er weitere Nachforschungen anstellen müsse, um den tatsächlichen Beginn des Mietverhältnisses zu ermitteln, komme es nicht an.

  Es gebe auch andere Konstellationen, in denen ein Grundstückserwerber alleine aus der Urkunde heraus den tatsächlichen Vertragsbeginn nicht bestimmen könne und er darauf verwiesen sei, sich bei Verkäufer oder Mieter zu erkundigen. Namentlich nennen die Bundesrichter die Konstellation, dass in der Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters vereinbart ist oder der Beginn des Mietvertrages an den Eintritt einer künftigen Bedingung geknüpft ist. Für die Erfüllung des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB müsse sich der konkrete Zeitpunkt des Beginns des Vertrages nicht unmittelbar aus der Urkunde selbst ergeben. Dem Erwerber sei es zuzumuten, sich zu erkundigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Juli 2013, XII ZR 104/12).

  Stand: 24.10.2013

• Ersteigerung einer Immobilie
  Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung – Chancen und Risiken.
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  Im Jahr 2011 wurden in Deutschland 73.038 Immobilien zwangsversteigert. Davon waren 34,1 Prozent Ein- und Zweifamilienhäuser, 32,2 Prozent Eigentumswohnungen, 26 Prozent Wohn- und Geschäftshäuser, 5,9 Prozent Grundstücke und 1,7 Prozent Garagen. Für Kaufinteressenten, die von den eigenen vier Wänden träumen oder ein Renditeobjekt für die Altersvorsorge im Auge haben, bieten Immobilien aus der Zwangsversteigerung günstige Gelegenheiten zum Erwerb.

  Wer in einer Zwangsversteigerung bieten möchte, muss sich klar sein, dass einer anderen Person die Immobilie zwangsweise weggenommen wird und er mit seinem Gebot dazu einen Beitrag leistet. Blindes Bieten ist gefährlich. Jeder Bietinteressent sollte abklären, woran der Voreigentümer gescheitert ist, ob er die Spielregeln einer Zwangsversteigerung versteht, die tatsächliche und rechtliche Situation des Objekts abgeklärt hat und finanzielle und zeitliche Reserven hat, um eine sich aus dem Erwerb eventuell ergebende, problematische Situation zu überbrücken.
  Die Grundlage der Einschätzung ist das gerichtliche Wertgutachten eines Sachverständigen, das die Werthaltigkeit des Objekts und den Verkehrswert festlegt.

  Ein solches Wertgutachten ist öffentlich einsehbar. Abschriften sind gegen Kostenerstattung bei Gericht erhältlich. Der ermittelte Verkehrswert entspricht in aller Regel nicht dem Wert, den der Eigentümer im freihändigen Verkauf erzielen könnte und liegt bei einer Zwangsversteigerung in der Praxis meist zwischen 50 und 200 Prozent des Marktwerts. Konnte der Gutachter das Objekt nicht von innen besichtigen, erfolgt die Einschätzung nach Gutdünken. Im Wertgutachten schließt der Gutachter jegliche Gewährleistung aus und haftet nach der Rechtsprechung auch nicht für grobe Fehleinschätzungen.

  Bietinteressenten sind gut beraten, ein ins Auge gefasstes Objekt vor einem Gebot in der Zwangsversteigerung zu besichtigen. Verweigert der Eigentümer den Zutritt, kann der Bietinteressent kein Besichtigungsrecht durchsetzen. Der Eigentümer oder ein eventuell bestellter Zwangsverwalter müssen auch keinerlei Auskünfte erteilen.

  Als Bieterinteressent muss man wissen, dass der Hauseigentümer bis zur Erteilung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren faktisch mietfrei im Objekt wohnt. Zwar ist der Zuschlag zugleich Vollstreckungstitel, bedingt aber trotzdem, dass der Eigentümer unter Umständen zwangsweise aus dem Objekt geräumt werden muss. Ist das Objekt vermietet, muss der Ersteher ordentlich kündigen und gegebenenfalls auf Räumung klagen und zwangsweise räumen.
  Wichtig ist, Gutachten und Objekt abzugleichen.

  Oft lassen zur Zwangsversteigerung erstellte Gutachten wichtige Aspekte wie Feuchtigkeit, Hausbock, absackender Untergrund, Lärm- und Geruchsbelästigungen in der Umgebung oder die Lage in einem sozialen Brennpunkt außer acht. Eine unzureichende Baugenehmigung, der fehlende Anschluss an die Straße beziehungsweise an die Kanalisation oder Altlasten im Boden werden im Gutachten teils nur angerissen oder unzureichend beschrieben. Für rückständige Grundsteuern haftet der Ersteher zusammen mit dem bisherigen Eigentümer.

  Problematisch sind Bestandteile und Zubehör des Grundstücks. Nicht immer ist klar, ob diese mit ersteigert werden oder infolge eines nur vorübergehenden Einbaus vom Voreigentümer entnommen werden dürfen. Typischer Streitfall sind die Einbauküche oder das Gartenhaus, die Markise auf der Terrasse und der Holzofen im Wohnzimmer.

  Der Ersteher wird in der Zwangsversteigerung mit dem Zuschlag Eigentümer. Wenn sich der frühere Eigentümer allerdings zur Wehr setzt oder Mieter den Auszug verweigern, kann der Käufer auf das Objekt oft erst sehr viel später zugreifen. Er riskiert, mit seinem Finanzierungsplan in Verzug zu geraten. Vielleicht muss er aus seiner Mietwohnung vorzeitig ausziehen, kann aber in das erworbene Haus nicht einziehen.

  Vorteilhaft ist, dass der Erwerb in der Zwangsversteigerung durch Gerichtsbeschluss erfolgt und keine notarielle Beurkundung erforderlich ist. Die Grunderwerbsteuer ist zu bezahlen. Ein Gebot in der Zwangsversteigerung wird nur erteilt, wenn der Bietinteressent zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswerts als Sicherheitsleistung bei Gericht hinterlegt. Barzahlungen sind nicht mehr erlaubt, allenfalls bankbestätigte Schecks, Bankbürgschaften oder die vorherige Überweisung an die Gerichtskasse. Wer für andere bietet, benötigt eine notariell beglaubigte Vollmacht.

  Die Gebote müssen sich an gesetzlich bestimmten Wertgrenzen orientieren. Das Mindestgebot im ersten Termin beträgt 50 Prozent des Verkehrswertes, sofern der Gläubiger das Gebot nicht zurückweist. Im zweiten Termin entfallen die Wertgrenzen, so dass ein Objekt faktisch zu jedem Gebot versteigert werden kann.

  Stand: 16.03.2012
  

Wohneigentum
Als Besitzer einer Eigentumswohnung sollte man generell kompromissfähig sein. Sonst ist Streit vorprogrammiert.

• Die WEG Abrechnung
  Es klingt so einfach: ?Mit der WEG Abrechnung werden alle Einnahmen und alle Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Zeitraum eines Kalenderjahres aufgestellt sowie der auf jeden Eigentümer entfallende Zahlbetrag berechnet und dargestellt. Gebildete Rücklagen und die Kontostände werden aufgelistet.?
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  Wie immer liegt aber auch hier der Teufel im Detail, weshalb die Grundsätze einer WEG Abrechnung im Folgenden einmal systematisch dargestellt werden sollen.
  Gesetzlich geregelt ist die WEG Abrechnung in § 28 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz(WEG), sowie in § 16 Abs.1 und 2 WEG:

  „Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen.“ In §16 WEG ist angeordnet, dass die Einnahmen dem Einzeleigentümer anteilig zustehen und er ebenso anteilig an den Kosten zu beteiligen ist. Mehr ist im WEG zur Aufstellung, Abrechnung, Art und Weise oder Form der Abrechnung nicht geregelt. Das BGB liefert in § 259 noch allgemeine Grundsätze, nämlich die Pflicht zur Aufstellung einer geordneten Abrechnung aller Einnahmen und Ausgaben und die Vorlage der dazu gehörenden Belege.
  Durch die Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs(BGH), sind diese allgemeinen Vorschriften konkretisiert worden. Hervorzuheben ist dabei die zusammenfassende Darstellung in der Entscheidung BGH V ZR 44/09. In der Fachliteratur sind daraus Musterabrechnungen entwickelt worden; allen voran durch Beiträge von Astrid Schultheis, WEG Verwalterin in Brühl und Dr. Michael Casser, Rechtsanwalt und WEG Verwalter in Köln (ZMR Sonderheft 1/2011)

  Die Grundsätze der Aufstellung einer Jahresabrechnung werden im Folgenden dargestellt:

  Sinn und Zweck der Abrechnung ist es, die Einnahmen und Ausgaben festzustellen und anteilig, rechtverbindlich auf die Wohnungseigentümer zu verteilen. Auch soll eine Kontrolle des Verwalters ermöglicht werden, ob dieser alle Einnahmen und Ausgaben realisiert hat. Die Eigentümer erhalten Aufschluss über die Vermögenssituation der WEG. Es handelt sich aber nicht um eine Bilanz oder eine Gewinn- und Verlustrechnung. Als Struktur der Abrechnung ergibt sich deshalb
  1.Liste aller Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft, aufgegliedert nach Kostenarten (Hausgeld, Erlöse aus Vermietungen, Waschmarkenerlöse u.s.w. einerseits und Versicherungskosten, Gartenpflege, Heizkosten, Allgemeinstrom u.s.w. andererseits)
  2.Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die Eigentümer nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, meistens Miteigentumsanteile)
  3.Angaben über die Höhe und Entwicklung der Rücklagen und der Kontostände der Gemeinschaftskonten.

  Einnahmen und Ausgaben

  An dieser Stelle werden ausschließlich die tatsächlich erzielten Einnahmen aufgeführt, ebenso die tatsächlich in dem Kalenderjahr getätigten Ausgaben. Nicht in diese Darstellung gehören Solleinnahmen oder noch nicht bezahlte Forderungen. Die tatsächlichen Geldbewegungen sind hier mitzuteilen. Im Sinne einer Information zur Vermögenssituation der Gemeinschaft kann in dieser Aufstellung mitgeteilt werden, welcher Bestand an Heizöl noch vorhanden ist. Es ist aber darauf zu achten, dass Bestandteil der Gesamtabrechnung allein die tatsächlichen Ausgaben in die Abrechnung einfließen, nicht also eine Art Saldo, wegen des ja noch vorhandenen Öls in den Tanks. Dieser Saldo wird, wegen der zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung erst im 2. Teil, also der Einzelabrechnung jedes Eigentümers vorgenommen.

  Einzelabrechnung

  Die Gesamtkosten der WEG werden hier auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Als Verteilungsschlüssel sind in der Regel die Miteigentumsanteile(MEA) heranzuziehen, es sei denn, die WEG hat etwas anders festgelegt, etwa in der Teilungserklärung. Innerhalb dieser Abrechnung sind die verbrauchsabhängigen Kosten, also insbesondere Heiz- und Warmwasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen und nicht nach dem Einnahmen/ Ausgaben Prinzip. Die dabei entstehende Differenz zu den tatsächlichen Ein- und Ausgaben der Gesamtabrechnung ist durch Abgrenzungsposten darzustellen. Dem sind die Sollbeträge der Wohngelder entgegen zu setzen, in der Höhe, die sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan ergeben. Der sich errechnende Differenzbetrag stellt die Abrechnungsspitze dar, die der Eigentümer auf der Basis der Jahresabrechnung zahlen muss.
  Sofern ein Eigentümer Rückstände auf Wohngeldzahlungen noch zu entrichten hat, sind diese in der Abrechnung zwar darzustellen, aber auf der Grundlage des beschlossenen Wirtschaftsplanes einzufordern. Die von dem Eigentümer zu fordernde Gesamtsumme stützt sich in diesen Fällen also auf zwei Rechtsgrundlagen, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Würden die Wohngeldrückstände auch als Forderung in der Jahresabrechnung erscheinen, wären diese doppelt berechnet, was zur Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung führt und in einem eventuellen Klageverfahren gegen den säumigen Eigentümer zu einer teilweisen Klageabweisung führen würde. Die Jahreseinzelabrechnung wäre ebenfalls anfechtbar.

  Kontenabgleich

  Darzustellen ist die Entwicklung der Bankkonten der Gemeinschaft. Der Jahresanfangs- und –endbestand sind anzugeben, damit die Jahresabrechnung auf ihre Plausibilität geprüft werden kann. Zur Jahresanfangssumme werden die Einnahmen addiert. Die Ausgaben werden abgezogen und es muss sich der Jahresendbestand ergeben. Eine eventuell vorhandene Barkasse ist mit darzustellen. Sofern die Gemeinschaft über mehrere Bankkonten verfügt, etwa um die Instandhaltungsrücklage gesondert, höherverzinslich anzulegen, ist diese Kontoentwicklung natürlich ebenfalls mit aufzuführen. Der Saldo beider Konten und der Barkasse bildet dann die Grundlage der Plausibilitätsprüfung.

  Rechtsverbindlichkeit

  Die Wohngeldabrechnung ist demjenigen Eigentümer zu erteilen, der zum Zeitpunkt der Abrechnungserstellung eingetragener Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Hat in dem Abrechnungsjahr ein Eigentümerwechsel stattgefunden, hat dieser Umstand keinen Einfluss auf die Abrechnung. Diese ist immer objektbezogen und nicht personenbezogen. Alteigentümer und Neueigentümer müssen sich untereinander einigen, wer welche Kosten zu entrichten hat, bzw. wem ein etwaiges Guthaben zusteht. Regelungen dazu finden sich zumeist im notariellen Kaufvertrag, sind aber für den Verwalter nicht von Bedeutung.

  Aus §29 WEG ergibt sich, dass die Jahresabrechnung zunächst dem Verwaltungsbeirat vorgelegt wird, damit dieser die Abrechnung prüft und der WEG Versammlung eine Empfehlung zur Annahme der Abrechnung aussprechen kann. Rechtsverbindlich ist die Abrechnung , wenn sie in der WEG Versammlung gemäß § 28 Abs. 5 WEG mehrheitlich beschlossen wird. Dazu sind die Gesamtabrechnung, die Kontendarstellung und die jeweilige Einzelabrechnung rechtzeitig vor der Versammlung jedem Eigentümer vorzulegen. Dies geschieht am besten mit der Einladung zur Versammlung. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Unterlagen, also Rechnungen, Bankauszüge und dergl. einzusehen, um die Abrechnung vor der WEG Versammlung prüfen zu können.

  Durch die Beschlussfassung wird die Abrechnung wirksam. Die Wirksamkeit kann aber durch ein Beschlussanfechtungsverfahren gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG beseitigt werden, wenn die Abrechnung fehlerhaft aufgestellt sein sollte.

  Stephen Lietz
  Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

  Stand: 03.02.2016

• Beschlusskompetenz in Mehrhausanlagen und ihren Untergemeinschaften
  Bei der Verkündung des WEG im Jahre 1951 hatte der Gesetzgeber das Bild einer einheitlichen Anlage vor Augen, da hierdurch an das vor dem Krieg bekannte Stockwerkseigentum angeknüpft wurde . Auch die Regelungen der WEG-Reform aus dem Jahre 2007 gehen im Wesentlichen von einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Gebäude aus.
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  Beschlusskompetenz in Mehrhausanlagen und ihren Untergemeinschaften.

  Bei der Verkündung des WEG im Jahre 1951 hatte der Gesetzgeber das Bild einer einheitlichen Anlage vor Augen, da hierdurch an das vor dem Krieg bekannte Stockwerkseigentum angeknüpft wurde . Auch die Regelungen der WEG-Reform aus dem Jahre 2007 gehen im Wesentlichen von einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Gebäude aus.

  Tatsächlich besteht die Wohnungseigentumsanlage häufig aber nicht einheitlich nur aus einem Gebäude oder Baukörper. Vielmehr handelt es sich inzwischen oft um eine Mehrhausanlage, die aus mehreren Gebäuden oder zumindest getrennten Gebäudeteilen besteht. Hierbei gibt es viele Gestaltungsmöglichkeiten mit den unterschiedlichsten Gründen. Denkbar sind z.B. ein oder mehrere Wohnhäuser bzw. eine Anlage aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften, die möglicherweise entstehen, weil eine Realteilung des Grundstücks nicht möglich ist . Entsprechendes denkbar ist für das Teileigentum wie z.B. für mehrere Fabrik- oder Lagerhallen für eine Ferienhausanlage oder für ein Einkaufszentrum. Ebenso möglich ist es, dass nicht jedes Gebäude der Anlage gleichartig (Neu- und Altbau, Wohngebäude und Gewerbeeinheit, etc.) oder gleich ausgestattet sein soll . Weiter kommt es vor, dass die Eigentümer der Garagen bzw. der Stellplätze einer Tiefgarage nicht vollständig identisch sind mit den Wohnungseigentümern.

  Gibt es im Übrigen keine gesonderten Vereinbarungen bezüglich dieser Gebäude, handelt es sich um eine normale Wohnungseigentümergemeinschaft und wird nicht anders verwaltet als eine „normale“ Wohnungseigentumsanlage, die nur aus einem Gebäude besteht . Hiervon weicht oft das Empfinden der Wohnungseigentümer ab. Anders als in einer Anlage mit einem Gebäude entstehen in den einzelnen Häusern oft unterschiedliche Interessenlagen, die von denen der anderen Häuser oder der gesamten Anlage abweichen können. Die Bewohner der einzelnen Häuser empfinden sich deshalb oft als eigene Untergemeinschaft. Ob sie auch so zu behandeln sind, hängt von der Regelung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ab.

  Stand: 15.03.2015

• Die gefühlte und die geregelte Untergemeinschaft
  In einer Mehrhausanlage empfinden sich die Wohnungs- oder Teileigentümer eines Gebäudeteils oder Gebäudes oft bereits aufgrund dieser räumlichen Abgeschlossenheit als Untergemeinschaft …
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  Die gefühlte und die geregelte Untergemeinschaft

  In einer Mehrhausanlage empfinden sich die Wohnungs- oder Teileigentümer eines Gebäudeteils oder Gebäudes oft bereits aufgrund dieser räumlichen Abgeschlossenheit als Untergemeinschaft und beanspruchen eine gesonderte Berücksichtigung, unabhängig davon, ob dies der Rechtslage nach Gesetz und Teilungserklärung entspricht. Sowohl die sich ergebenden Probleme als auch die Möglichkeiten einer Annäherung zwischen der subjektiven Sicht der Wohnungseigentümer und der objektiven Rechtslage sollen erörtert werden.

  Stand: 15.03.2015

• Anfechtung eines WEG-Beschlusses
  Die Anfechtung eines WEG-Beschlusses ist häufig das letzte Mittel eines einzelnen Wohnungseigentümers, um seine Interessen durchzusetzen.
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  Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden auf Eigentümerversammlungen verabschiedet. Diese Beschlüsse werden verbindlich, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden.

  Bei der Anfechtung eines WEG-Beschlusses sind einige wichtige Punkte zu beachten, die notwendig sind, um mit einer Klage Erfolg zu haben. Einige sollen hier aufgezählt werden. Es empfiehlt sich immer, für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses einen Rechtsanwalt um Rat zu bitten. Denn nur ein auf diesem Gebiet versierter Fachmann kann eine ausreichende Gewähr dafür bieten, dass keine Aspekte übersehen werden, die zu einem Misserfolg der Klage führen können.

  Nicht verbindlich werden selbstverständlich Beschlüsse, die nichtig sind. Ein nichtiger Beschluss entfaltet von vornherein keine Bestandskraft. Er existiert rechtlich gesehen gar nicht. Die Feststellung, dass ein Beschluss nichtig ist, kann auch noch zehn oder 20 Jahre später durch ein Gerichtsurteil erfolgen. Gerade die Unterscheidung zwischen bloßer Fehlerhaftigkeit und Nichtigkeit bezieht sich oft auf Feinheiten, die nur dem Auge eines rechtlichen Experten auffallen. Die Anfechtung eines WEG-Beschlusses aufgrund von Nichtigkeit ist eigentlich überflüssig, jedoch muss zweifelsfrei feststehen, dass der Beschluss auch tatsächlich nichtig ist – dies ist in den meisten Fällen eine höchst diffizile, juristische Streitfrage.
  Als Frist für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses sieht § 46 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einen Monat vor.

  Der Anfangspunkt dieser Zeitspanne ist das Datum der Beschlussfassung. Entscheidend für die Einhaltung der Frist ist der Zugang der Klageschrift bei Gericht. Wichtig ist auch die rechtzeitige Zahlung des Gerichtskostenvorschusses, um eine Zustellung der Klageschrift an den Gegner nicht zu verzögern. Bezüglich der Zustellung sollte bei der Anfechtung eines WEG-Beschlusses am besten schon vorab geklärt werden, ob der WEG-Verwalter Vertreter für die Zustellung der Anfechtungsklage sein kann. Nach § 45 Absatz 1 WEG ist dies in der Regel der Fall. Sonst muss die Anfechtung an alle Eigentümer zugestellt werden. Es kann aber auch ein Ersatzzustellungsvertreter bestimmt werden.

  Für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet. Dies ergibt sich aus § 43 WEG.Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann als solche nicht verklagt werden.

  Die Anfechtung eines WEG-Beschlusses muss sich folglich gegen alle übrigen Miteigentümer persönlich richten. Dabei müssen in der Klageschrift jedoch nicht alle Personen aufgezählt werden. Es wird als ausreichend angesehen, wenn bei Gericht eine Liste mit den Eigentümern eingereicht wird. Allerdings ist Voraussetzung, dass diese Liste spätestens dann vorgelegt wird, wenn die mündliche Verhandlung über die Anfechtungsklage endet.

  Wenn vom Gericht die Aufforderung kommt, Angaben zu machen, nach denen sich der Streitwert berechnen lässt, sollte dieser Aufforderung binnen einer Woche nachgekommen werden. Nach dem Streitwert bemessen sich die Gerichtskosten für das Verfahren der Anfechtung eines WEG-Beschlusses.
  Die Begründung der Anfechtung eines WEG-Beschlusses muss spätestens zwei Monate nach Beschlussfassung erfolgen (§ 46 WEG).

  Der Bundesgerichtshof sieht es als ausreichend an, wenn in dieser Frist die „Kernpunkte“ für die Begründung vorliegen. Trotzdem empfiehlt es sich, die einzelnen Punkte für die Gründe der Anfechtung eines WEG-Beschlusses detailliert und umfassend innerhalb dieser Frist vorzutragen.

  Es ist eine viel diskutierte Rechtsfrage, wann der WEG-Verwalter zur Anfechtung eines WEG-Beschlusses befugt ist. In einigen Ausnahmefällen ist der Verwalter zur Anfechtung von Beschlüssen berechtigt, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst werden. Allgemein wird die Auffassung vertreten, dass ein WEG-Verwalter nicht zu einer Anfechtung eines WEG-Beschlusses berechtigt ist, wenn dieser Beschluss mit der Rechtsstellung des Verwalters nichts zu tun hat. Eine höchstrichterliche Klärung dieser Rechtsfrage steht indessen noch aus.

  Es ist jedoch unstreitig und wurde auch vom BGH ausdrücklich festgestellt, dass der WEG-Verwalter das Recht hat, mit einer Anfechtung gegen einen WEG-Beschluss vorzugehen, wenn er durch einen unzulässigen Beschluss von der Eigentümerversammlung abgewählt wurde. Gleiches gilt, wenn der WEG-Verwalter gegen eine gerichtliche Entscheidung vorgehen will, die seine Verwalterstellung für ungültig erklärt hat. Er hat hier ein eigenes Recht zur sofortigen Beschwerde.
  Muss ein Verwalter auch fehlerhafte WEG-Beschlüsse ausführen?

  Vom Grundsatz her ja. Es wird allerdings in der Literatur diskutiert, ob dem WEG-Verwalter hier nicht die Befugnis zustehen soll, mit einer Anfechtung eines WEG-Beschlusses dafür zu sorgen, dass rechtmäßige Zustände hergestellt werden – auch wenn er selbst durch den Beschluss überhaupt nicht betroffen ist.

  Aus all dem wird ersichtlich, dass bei der Anfechtung eines WEG-Beschlusses eine Vielzahl von Formalitäten und Fristen beachtet werden muss. Die Einholung anwaltlichen Rats ist deshalb immer empfehlenswert. Ohne rechtlichen Beistand ist das Risiko groß, dass die Anfechtung eines WEG-Beschlusses aufgrund einer Formalie scheitert. Angesichts regelmäßig hoher Streitwerte ist dies oft mit großen finanziellen Verlusten verbunden.

  Stand: 23.05.2012

• Modernisierung-WEG
  Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde im Zusammenhang mit Instandsetzungs- / Instandhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen umfangreich verändert.
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  In Bezug auf die baulichen Veränderungen gab das alte WEG in § 22 vor, dass diese nicht beschlossen und verlangt werden können, wenn diese über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Es bedurfte insoweit der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, die durch die Maßnahme in ihren Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der Gesetzgeber sah eine Veranlassung, für Modernisierung oder modernisierende Instandsetzungen hier weitergehende Regelungen zu treffen, um der Wohnungseigentümergemeinschaft auch durch Mehrheitsbeschlüsse Veränderungen zu ermöglichen.

  In Bezug auf die Modernisierungen lehnt sich § 22 Absatz 2 WEG seit 2007 an § 559 Absatz 1 BGB an. Diese Vorschrift befasst sich mit der Mieterhöhung bei Modernisierung. Definiert wird der Begriff Modernisierung über bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Für so genannte modernisierende Instandsetzungen hat der Gesetzgeber im Rahmen der WEG-Reform klargestellt, dass es bei den ursprünglichen Vorgaben und Vorschriften verbleibt. Dementsprechend können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzungen weiterhin mit einfacher Mehrheit beschließen.

  Für die Abgrenzung zu Maßnahmen, die der Modernisierung oder der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik dienen, kommt es darauf an, ob die Neuerung einen Bezug zur Instandhaltung oder Instandsetzung hat. Die Frage ist also ob vorhandene Einrichtungen wegen bereits notwendiger oder absehbarer Reparaturen technisch auf einen aktuellen Stand gebracht werden oder einen zeitgemäßen Standard schaffen sollen. Das Vorliegen dieser Voraussetzung ist durch eine Kosten-Nutzen-Analyse zu ermitteln. In Abgrenzung zu den anderen Baumaßnahmen bedarf es daher bei den modernisierenden Instandsetzungen eines so genannten Motivationseffektes. Nach der Rechtsprechung liegt der maximale Zeitraum, bei dem noch von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation der Mehraufwendung für modernisierende Instandsetzung gesprochen werden kann, bei etwa zehn Jahren. Dies vor dem Hintergrund, dass bei einer längeren Dauer eine realistische Einschätzung der Entwicklung, etwa der Energiepreise, kaum noch möglich und mit erheblichen Unsicherheiten behaftet ist.
  Dementsprechend unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz mit der aktuellen Gesetzeslage zwischen vier Baumaßnahmen.

  Das sind die Instandhaltung und Instandsetzung, die bauliche Veränderung, die Modernisierung und die modernisierende Instandsetzung. Über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums kann mit Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Auch über bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, kann im Wege eines Mehrheitsbeschlusses entschieden werden. Hier erfolgt allerdings die Einschränkung, dass es dann zusätzlich auf die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer ankommt, deren Rechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

  Die Modernisierung im Sinne des § 22 Absatz 2 WEG stellt auch eine bauliche Veränderung dar. Diese aber in qualifizierter Form. Denn es handelt sich hierbei um Maßnahmen gemäß § 559 Absatz 1 BGB oder Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, die dann mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können. Es müssen drei Viertel aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer und gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen. Zusätzlich ist zu beachten, dass die Maßnahme einer Modernisierung aber die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen darf.

  Die Instandhaltung und die Instandsetzung definieren sich durch Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, einen bestehenden Zustand der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten. Diese Maßnahmen können aber auch der Wiederherstellung eines früheren Zustands dienen oder der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands.
  Bei der aktuellen Rechtslage lassen sich daher die Begrifflichkeiten der Instandhaltung, Instandsetzung und der modernisierenden Instandsetzung gemeinsam einordnen.

  Dabei gehen die Wohnungseigentümer immer von einer Reparaturbedürftigkeit aus. Dies steht im Gegensatz zu den baulichen Veränderungen und den Modernisierungen, für die eben keine Reparatur oder Instandsetzungen zu Grunde liegen. Konkret bei der Modernisierung, wenn zum Beispiel eine Maßnahme auch nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkt. Motiviert durch diese Gesetzesänderung sahen sich Wohnungseigentümergemeinschaften berechtigt, im Rahmen der Modernisierung beziehungsweise Erneuerung auch über die Installation eines Blockheizkraftwerks beschließen zu können.

  Das Amtsgericht (AG) Freiburg hat allerdings in seinem Beschluss vom 9. Juni 2008 ausgeführt, dass die Ersetzung der bisherigen konventionellen Heizung durch ein Blockheizkraftwerk eine Maßnahme sei, die über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung hinaus gehe. Der Einbau sei keine so genannte modernisierende Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe (Aktenzeichen 1 UR II 143/06).

  Das Landgericht (LG) Koblenz hatte in einem Verfahren aus dem Jahre 2009 zu entscheiden, ob eine Beschlussfassung über die Sanierung einer Ölzentralheizung unter zusätzlichem Einbau eines Blockheizkraftwerks gültig sei. Hierzu hat das LG Koblenz in seinem Beschluss vom 26. Mai 2009 ausgeführt, dass der Einbau eines Blockheizkraftwerks neben einem Gas-Brennwertkessel weder eine modernisierende Instandsetzung noch eine Modernisierung darstelle. Er diene lediglich der Einsparung von Kosten der Energiebeschaffung. Der zusätzliche Einbau eines Blockheizkraftwerks sei nicht einer Beschlussfassung durch qualifizierte Mehrheit zugänglich. Ein zuschaltbares Blockheizkraftwerk sei in Bezug auf die Heizungsanlage etwas gänzlich anderes und entspreche mehr einem über den Stand der Technik hinausgehenden Stand von Wissenschaft und Technik. Die Einführung kostenintensiver Technik ohne in Bezug auf die Heizleistung entsprechenden Nutzen sei mit der Begrifflichkeit der Modernisierung nicht zu vereinbaren (Aktenzeichen 2 S 52/08).

  Des Weiteren stellt das LG Koblenz aber auch unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 18. Dezember 2008 fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Betrieb der Anlage Unternehmer werde. Die durch die Anlage erzeugte Wärme und der Strom würden umsatzsteuerpflichtig werden. Durch den Betrieb eines Blockheizkraftwerkes würden gewerbliche Gewinne erzielt, die zu versteuern seien. Auch diese Rechtsfolge stelle eine Begründung dar, wonach grundsätzlich Mehrheitsbeschlüsse über die Errichtung eines Blockheizkraftwerks ausscheiden würden, da eine derartige „gewerbliche Tätigkeit“ der Gemeinschaft der Zustimmung aller Eigentümer bedürfe. Dieser Rechtssprechung ist nach der aktuellen Rechtslage zu folgen.

  Stand: 08.01.2013

• Modernisierung-WEG II
  Wie kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise über die Installation eines Blockheizkraftwerks beschließen?
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  Nach der aktuellen Rechtslage nur einstimmig. Etwas anderes wäre allenfalls dann vertretbar, wenn die erzeugte Energie ausschließlich der Versorgung der Wohnungseigentümer dienen würde. Dann wäre sicherlich daran zu denken, dass eine nachhaltige Einsparung von Energie im Sinne des § 559 BGB bestehe. Allerdings ist hier klarzustellen, ob es für die Begrifflichkeit „nachhaltige Einsparung von Energie“ um Einsparung von Energie beim jeweiligen Wohnungseigentümer geht oder ob die Einsparung von primärer Energie genügt. Dies ist im Rahmen der Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsgesetz noch nicht diskutiert worden.

  Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage aber bereits im mietrechtlichen Bereich entschieden. Dabei hat der BGH dargelegt, dass es für die Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen ausreichen würde, wenn auch nur Primärenergie eingespart werde (Urteil vom 24. September 2008, Aktenzeichen 8 ZR 275/07). Allein entscheidend ist dementsprechend nicht nur die Verringerung des Endenergieverbrauchs, sondern grundsätzlich die Tatsache, dass Energie eingespart wird.

  Diese Interpretation findet sich im Gesetzesmaterial noch nicht wieder, hat aber den Gesetzgeber veranlasst, ein „modernes Mietrecht für mehr Klimaschutz“ einzuführen. Am 23. Mai 2012 wurde durch das Bundeskabinett der Gesetzesentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen. Am 13. Dezember 2012 hat der Bundestag gegen das Votum der Opposition dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung mit geringen Änderungen nunmehr zugestimmt. In einem der vier Regelungskomplexe, die der Mietrechtsreform zugrunde liegen, ist die energetische Modernisierung von Wohnraum behandelt. Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden reformiert.

  Größeres Gewicht erhalten wird dann der neugeschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, auch rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen, wie die Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist. Findet diese Mietrechtsreform tatsächlich Eingang in die gesetzlichen Bestimmungen, dürfte auch die Einsparung nicht erneuerbarer, primärer Energie die Modernisierung begründen. Dies würde dann im Ergebnis zu einer weitergehenden Auslegung und Betrachtung des § 559 BGB führen (Mieterhöhung bei Modernisierung).
  Die nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser, auch bezogen auf Primärenenergie, dürfte dann wohl auch die Installation eines BHKW rechtfertigen.

  Gemäß § 22 Absatz 2 WEG würde die Installation eines Blockheizkraftwerks mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können. Die aktuelle Gesetzeslage und Rechtsprechung lässt dieses nicht zu. Ohne eine Vereinbarung aller Eigentümer kann das Blockheizkraftwerk derzeit nicht realisiert werden.

  Es spricht aber vieles dafür, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften durch die bevorstehende Gesetzesänderung realistisch mit der Frage der Installation eines Blockheizkraftwerks beschäftigen können. Allerdings mag auch dann noch nicht mit absoluter Rechtssicherheit geklärt werden, inwieweit die Beschlusskompetenzen für die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Installation gegeben sind. Auch wenn noch vieles rechtlich aber auch in Bezug auf den konkreten Sachverhalt tatsächlich in Streit steht und stehen wird, kann zumindest für die Wohnungseigentümergemeinschaften festgehalten werden, dass der Gesetzgeber auch in Zukunft weitere Möglichkeiten und Kompetenzen schaffen wird, um über derartige energetische Maßnahmen beschließen zu können.

  Entscheidend bleibt aber, welche Motivationen für die Installation eines Blockheizkraftwerks bestehen, mit welcher Art der Einspeisung oder Verwendung der Energie die Wohnungseigentümergemeinschaft verfahren will und wie sich die Wirtschaftlichkeit einer derartigen Anlage darstellt. Letzteres ist einer rechtlichen Bewertung nicht zugänglich, sondern kann nur im Einzelfall durch hierfür spezialisierte Fachleute oder Institutionen geprüft werden.
  Zumindest im Ergebnis dürfte das auch für andere Anlagen wie Photovoltaik- oder Solaranlagen gelten.

  Dabei ist aber zusätzlich zu beachten, in welcher Weise das äußerliche Erscheinungsbild der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Installation dieser Anlagen beeinträchtigt wird. Denn auch die Änderung des äußerlichen Erscheinungsbilds des Hauses können Ansprüche jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründen. Ein Mehrheitsbeschluss wäre also gerichtlich anfechtbar.

  Auf jeden Fall ist in rechtlicher Hinsicht anzuraten, das Inkrafttreten der Mietrechtsreform noch abzuwarten, wobei eine rechtliche Prüfung des konkreten Vorhabens unumgänglich ist. Vorauszugehen hat natürlich eine fachlich kompetente Wirtschaftlichkeitsberechnung der Modernisierungsmaßnahme.

  Das Gesetz soll voraussichtlich im Frühjahr 2013 in Kraft treten. Es bedarf zwar nicht der Zustimmung der Länderkammer, dennoch kann diese Widerspruch einlegen und das Inkrafttreten damit zumindest verzögern. Es ist möglich, dass sich das Verfahren bis zur Bundestagswahl im September 2013 hinzieht.

  Stand: 10.01.2013

• Sondernutzungsrecht
  Wie verhält es sich mit einem Sondernutzungsrecht beim Wohnungsverkauf oder baulichen Veränderungen?
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  Oftmals werden zwischen Wohnungseigentümern Vereinbarungen über die Art und Weise der Nutzung von im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen getroffen. Bei einer solchen Vereinbarung spricht man auch vom Sondernutzungsrecht. Auf diese Weise kann zum Beispiel bestimmt werden, dass ein Miteigentümer allein eine bestimmte Garage nutzen darf.

  Wird eine Eigentumswohnung verkauft, stellt sich die Frage, ob der Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers an das jeweilige Sondernutzungsrecht gebunden ist. Eine schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarung gilt gegenüber einem Rechtsnachfolger grundsätzlich nur dann, wenn die entsprechende Vereinbarung im Grundbuch eingetragen und damit „verdinglicht“ wird (Oberlandesgericht Zweibrücken, Aktenzeichen 3 W 198/04).

  Daneben besteht die Möglichkeit eines rechtsgeschäftlichen Eintritts des Rechtsnachfolgers in die, mit seinen Vorgängern getroffene, schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarung. Eine derartige Schuldübernahme setzt aber die positive Kenntnis des Erwerbers vom Bestehen dieser Vereinbarung voraus. Desweiteren muss sich feststellen lassen, dass er das Sondernutzungsrecht bei Abschluss des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung für sich als bindend gelten lassen wollte. Dieser Nachweis wird jedoch in der Regel nicht zu führen sein.
  Die Wohnungseigentümer sollten daher getroffene, schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarungen in das Grundbuch eintragen lassen.

  Damit wird sichergestellt, dass bei Verkäufen einzelner Einheiten auch die Käufer als Rechtsnachfolger an das Sondernutzungsrecht gebunden sind. Nur dann kann ein Verkauf einer Wohnung, zu der ein Sondernutzungsrecht gehören soll, für den Verkäufer und Käufer insoweit gefahrlos erfolgen.

  Ohne vorherige Eintragung im Grundbuch könnte bei weiteren Verkäufen anderer Wohnungen deren Käufer geltend machen, dass ihm gegenüber das Sondernutzungsrecht keinen Bestand hat. Hieraus könnten sich für den Käufer im Verhältnis zu demjenigen, der ihm die Wohnung verkauft hat, gewährleistungsrechtliche Ansprüche ergeben.
  Bauliche Veränderungen

  Ein Sondernutzungsrecht, aufgrund dessen zum Beispiel der Eigentümer einer bestimmten Wohnung den Garten allein nutzen darf, berechtigt diesen nicht etwa dazu, die entsprechenden Flächen völlig umzugestalten. Soweit es sich dabei um eine bauliche Veränderung handelt, ist dies grundsätzlich nur mit Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer zulässig. Eine Mehrheit der Wohnungseigentümer oder eine einstimmige Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, bei der nicht alle Wohnungseigentümer anwesend sind, genügt nicht.

  Dabei umfasst der Begriff der baulichen Veränderung beispielsweise die Aufstellung eines Gartenhauses, die Umwandlung eines Teils der Grünfläche in einen Spielplatz, das Pflanzen eines stark wachsenden Baumes und so weiter. Es wird sogar ernsthaft diskutiert, inwieweit das Aufstellen von Gartenzwergen eine bauliche Veränderung darstellt.
  Ausnahmsweise ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht erforderlich, wenn mit der baulichen Veränderung kein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer verbunden ist.

  Hierfür genügen sogar schon optische Beeinträchtigungen. In einem Fall wurde darüber gestritten, ob die „leuchtend roten Zipfelmützen“ von Gartenzwergen eine solche optische Beeinträchtigung darstellen (vergleiche OLG Hamburg in Neue Juristische Wochenschrift 1998, 2052).

  Ein Wohnungseigentümer, der kostenaufwendige, bauliche Maßnahmen plant, sollte zuvor die schriftliche Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer einholen, wenn sich die Maßnahmen sowohl optisch als auch technisch nicht nur innerhalb seiner Wohnung auswirken. Ansonsten besteht die Gefahr, dass er den ursprünglichen Zustand auf Verlangen auch nur eines Wohnungseigentümers wieder herstellen muss.

  Stand: 19.02.2013

• Tätige Mithilfe
  Verpflichtung zur tätigen Mithilfe?
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  Stellen Sie sich vor, in der Eigentümerversammlung wird über die steigenden Kosten für Dienstleistungen wie Treppenreinigung, Winterdienst et cetera diskutiert. Daraufhin verpflichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft aus Kostengründen alle Wohnungseigentümer mehrheitlich zur Mitarbeit – unabhängig von einer eigenen Bereitschaft. Sie sagen, das geht nicht?

  So entschied auch das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in seinem Beschluss vom 23. Juni 2008 – Aktenzeichen: I-3 Wx 77/08. In dem zu Grunde liegenden Sachverhalt beschloss die Gemeinschaft in der Versammlung einen „Laubfegeplan“. Hiernach sollen die Eigentümer in der Zeit vom 1. September bis zum 30. November im wöchentlichen Wechsel selbst den Bürgersteig einschließlich Garagenzufahrten und Vorgarten säubern und das Laub entsorgen. Einer der Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage, da er der Verpflichtung aus gesundheitlichen Gründen nicht nachkommen könne. Dies sei unzumutbar.
  Nach § 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsrecht (WEG) ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandsetzung, Instandhaltung und sonstigen Verwaltung zu tragen.

  Eine Verpflichtung, über die Kostenpflicht hinaus auch aktiv bei der Durchführung der Instandhaltung oder Verwaltung in Form der „tätigen Mithilfe“ mitzuwirken, ergibt sich hieraus nicht. Dieses Thema wird regelmäßig relevant bei Tätigkeiten wie Treppenhausreinigung, Winterdienst, Laubfegen und so weiter und ist immer wieder umstritten.

  Bei Tätigkeiten wie der Treppenhausreinigung wurde teilweise angenommen, dass die tätige Mithilfe durch Mehrheitsbeschluss bestimmt werden könne, wenn die Maßnahme billigem Ermessen entspreche. Hiervon wurde dann ausgegangen, wenn alle Eigentümer gleichmäßig belastet werden und der Umfang der Arbeiten und der Eigenkosten begrenzt ist. Von einer gleichmäßigen Belastung kann aber bereits dann nicht ausgegangen werden, wenn Wohnungseigentümer zur Reinigung des vor der Wohnung befindlichen Treppenhausbereichs verpflichtet werden, da hierdurch die Erdgeschoßbewohner benachteiligt sind. Im konkreten Einzelfall sind deshalb die Zulässigkeitsvoraussetzungen sehr verschieden und umstritten.

  Das OLG Düsseldorf entnimmt dem Gesetz nur eine Verpflichtung, die genannten Kosten zu tragen nicht aber zur aktiven Mitarbeit.

  Zu entsprechenden Tätigkeiten können die Wohnungseigentümer nach § 10 Absatz 1 Satz 2 WEG nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nicht aber durch einen Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Zum einen werden Aufgaben des Verwalters auf die Eigentümer verlagert. Zudem trifft den Wohnungseigentümer bei Ausführung der Arbeiten ein erhöhtes Haftungsrisiko. Schließlich kann der einzelne Eigentümer für den nur ihn treffenden Teil der Arbeiten nur schwer und mit höheren Kosten einen externen Dienstleister finden. Ob sich für eine übliche Tätigkeit wie die Treppenhausreinigung anderes ergebe als für das Laubfegen, ließ das Gericht offen.
  Praxistipp für die tätige Mithilfe

  Generell verpflichtet § 16 II WEG nur zur Kostentragung nicht aber zur Mitwirkung. Zu einer tätigen Mithilfe kann ein Wohnungseigentümer – von umstrittenen Einzelfällen abgesehen – regelmäßig nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nicht aber durch einen Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden.

  Sind sich alle Eigentümer einig, können sie ohne weiteres eine Vereinbarung zur Selbstvornahme treffen. Sind die Meinungen geteilt, sind folgende Regelungen denkbar:

  Die Arbeiten werden an einen externen Dienstleister vergeben. Einzelne Wohnungseigentümer werden von ihrem Kostenanteil befreit, soweit sie der Gemeinschaft durch persönliche Leistung bestimmte Aufwendungen ersparen.

  Die Arbeiten werden an einzelne Wohnungseigentümer vergeben, was einer Fremdvergabe gleichsteht. Dann ist aber auch zu klären, in welchem Umfang der beauftragte „Amateur-Dienstleister“ haftpflichtversichert ist und Zahlungen für Unfallhaftpflicht, Lohnsteuern und Sozialversicherung erforderlich werden. Der hierbei entstehende Verwaltungsaufwand ist beachtlich, sodass sich die Frage stellt, ob dies die interne Fremdvergabe rechtfertigt.

  Stand: 24.09.2012

• Tierhaltung
  roße Hunde und andere Tiere – Tierhaltung in der Wohnungseigentumsanlage
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  Stellen Sie sich vor, ein Wohnungseigentümer lässt im gemeinschaftlich genutzten Garten der Anlage einen großen Hund ohne Leine und Aufsicht herumlaufen. Gleichzeitig halten sich dort spielende Kinder auf. Den anderen Eigentümern beziehungsweise den Kindern macht der Hund Angst. Sie verlangen, dass der Hund angeleint beziehungsweise beaufsichtigt sein muss.
  Verbot der Haustierhaltung

  Eine Tierhaltung kann nicht durch Beschluss sondern allenfalls durch die Teilungserklärung verboten werden. Zwar gehört die Tierhaltung nicht zum Kernbereich des Wohnungseigentums, allerdings wird durch ein solches Verbot die Nutzung des Sondereigentums erheblich eingeschränkt. Ein absolutes Verbot der Haustierhaltung inklusive von Kleintieren wie Zierfischen oder Hamster wäre jedenfalls sittenwidrig und unwirksam. Die Eigentümer können die Haltung allenfalls von der Genehmigung des Verwalters abhängig machen. Dieser darf seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn hierzu ein wichtiger Grund vorliegt.

  Diesem Begehren hat das OLG Karlsruhe (Beschluss vom 20. Mai 2008 – Aktenzeichen 14 Wx 22/08) entsprochen. Das OLG folgerte allein aus der Größe des Tieres, dass sich der Hund nicht unangeleint und unbeaufsichtigt im Garten aufhalten darf, wenn sich dort zugleich spielende Kinder aufhalten. Hierbei spielt keine Rolle, dass das Tier bisher niemand gebissen hat. Ein nicht vorhersehbares Verhalten des Hundes oder der Kinder kann dazu führen, dass der Jagdinstinkt des Tieres erwacht. Außerdem genügt häufig schon die schiere Größe eines Tieres damit sich Kinder und Erwachsene erschrecken oder Angst bekommen.
  Einschränkung der Tierhaltung

  Ebenso ist die Beschränkung der Tierhaltung davon abhängig, wie sehr die anderen Wohnungseigentümer hierdurch beeinträchtigt werden. Solche bloß einschränkenden Regelungen können auch durch einen Mehrheitsbeschluss getroffen oder in der Hausordnung vorgesehen werden. Kriterien für eine Beschränkung sind

  potenzielle Gefahren der Tiere (Giftschlangen);

  Ekelgefühl (Ratten);

  Hygiene (Fäkalienverunreinigung);

  Lärmbelästigung.

  Zur Durchsetzung einer geordneten Tierhaltung kann die Gemeinschaft durch Beschluss festlegen, dass der Verwalter nach vorheriger, schriftlicher Abmahnung zur Untersagung der Tierhaltung berechtigt ist. Zudem kann ein frei laufender Hund auch in sämtlichen Bereichen des gemeinschaftlichen Grundstücks sein Geschäft verrichten, womit ebenfalls eine unzumutbare Beeinträchtigung verbunden ist.

  Stand: 24.09.2012
  

• Verwaltervertrag-WEG
  Die wesentlichen Rahmenbedingungen wie Laufzeit, Vergütung, Aufgaben und Pflichten werden im Bestellungsbeschluss festgelegt und im Vertrag ausformuliert.
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  Der Verwalter von Wohnungseigentum beziehungsweise WEG-Verwalter wird zunächst durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt (§ 26 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)). Die Regelungen für den Verwaltervertrag sind in dem Beschluss so zu benennen, dass ein neuer Eigentümer als Rechtsnachfolger die eingetretenen Rechtswirkungen aus der Formulierung entnehmen kann.

  Auf dieser Grundlage kann dann ein detaillierter Verwaltervertrag abgeschlossen werden. Da regelmäßig nicht alle Eigentümer der Gemeinschaft den Vertrag unterschreiben können, werden in einem weiteren Beschluss einzelne Eigentümer – meist der Verwaltungsbeirat – ermächtigt, den Vertrag auszuhandeln und/oder zu unterschreiben. Wenn hierfür die wesentlichen Rahmenbedingungen der erteilten Ermächtigung in dem Beschluss vorgegeben wurden, ist ein solcher Vertrag grundsätzlich zulässig.

  Die sicherste Lösung ist, den Verwaltervertrag vom Beirat aushandeln und dann von der nächsten Eigentümerversammlung genehmigen zu lassen.

  Hierzu kann der Vertrag in der Einladung mit versandt werden – zwingend ist dies aber nicht, wenn er jedenfalls in der Versammlung zur Einsicht vorliegt. Durch die Sonderregelung des § 26 Absatz 2 Satz 2 WEG ist die maximale Bestellung – und damit auch die Vertragslaufzeit – des WEG-Verwalters auf die Dauer von fünf Jahren begrenzt. Lediglich für die Erstbestellung des Verwalters nach der Aufteilung gilt eine abweichende maximale Bestellungsdauer von drei Jahren.

  Endet die Laufzeit des Verwaltervertrages, reicht eine Verlängerungsoption des Vertrages nicht, um das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Auch für die Wiederbestellung ist ein erneuter Beschluss erforderlich, in dem wieder die wesentlichen Rahmenbedingungen (Vertragslaufzeit, Konkretisierung der Aufgaben, Verwaltervergütung) im Wesentlichen konkretisiert werden. Diese Wiederbestellung kann gemäß § 26 Absatz 3 WEG nicht auf Vorrat, sondern frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden.

  Die Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters ergeben sich zunächst aus dem gesetzlichen Leitbild und insbesondere der Aufstellung gemäß § 27 WEG. Darüber hinaus sind im Verwaltervertrag die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu konkretisieren und zu differenzieren nach

  Grundleistungen (zum Beispiel Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlung);

  Zusatzleistungen (zum Beispiel Regieleistungen, außerordentliche Versammlung)

  Schließlich sollte auch die Haftung des Verwalters im Vertrag geregelt werden.
  Generell unterliegt der Verwaltervertrag der Kontrolle nach dem AGB-Recht, da auch die WEG Gemeinschaft als Verbraucher nach §§ 13, 310 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) angesehen wird.

  Hieraus ergibt sich die Konsequenz, dass

  der Verwaltervertrag als vom Verwender gestellt gilt und

  die Regeln der §§ 308, 309 BGB auch bei nur einmaliger Verwendung anwendbar sind.

  Insofern kann der Beschluss über einen vom Verwalter vorformulierten Vertrag bei Anfechtung aufgehoben werden, wenn er dem AGB-Recht, der Gemeinschaftsordnung oder den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Dies gilt insbesondere auch, wenn Regelungen gravierend von allgemeinen, gesetzlichen Vorgaben abweichen und den Vertragspartner benachteiligen. Beispielhaft ist es demnach verboten

  Pflichten und Lasten der Wohnungseigentümer zu begründen;

  von der Teilungserklärung abzuweichen;

  die gesetzlichen Pflichten des Verwalters einzuschränken;

  den Verwalter über die Regelungen des WEG hinaus zu ermächtigen;

  die Verjährung generell – zum Beispiel drei Jahre nach Vertragsbeendigung – abzukürzen;

  die Haftung generell auf grobe Fahrlässigkeit zu beschränken;

  die Haftung in der Summe zu begrenzen, wenn dies nicht im angemessenen Verhältnis zum Schadensrisiko steht.

  Bei der Vergütung ist zu differenzieren zwischen der Grundvergütung für die gesetzliche Regelleistung und einer Sondervergütung für vertraglich übernommene Zusatzleistungen.

  Generell muss die Vergütung in angemessenem Verhältnis zur erbrachten Leistung stehen. Darüber hinaus sollte eine monatliche Zahlungsweise der Vergütung vereinbart werden, da sie sonst erst nach der Erstellung der Jahresabrechnung fällig wird (§ 614 Absatz 1 Satz 1 BGB). Die Sondervergütung sollte tatsächlich nur für die Erfüllung zusätzlicher Leistungen anfallen. Wird sie für die Erfüllung der ohnehin bestehenden gesetzlichen Pflichten vereinbart, ist dies unzulässig.

  Über die Vergütung hinaus enthält der Verwaltervertrag Regelungen über die Erstattung von Aufwendungen (beispielsweise Porto, Kopien) und der Umsatzsteuer. Wird dies nicht ausdrücklich vereinbart, hat der Verwalter hierauf keinen Anspruch. So ist ohne eine solche, ausdrückliche Regelung von einem Bruttohonorar auszugehen. Zudem ist immer der vom Vertragspartner als Endverbraucher zu zahlende Endpreis anzugeben (§ 1 Absatz 1 Preisangabenverordnung).

  Vor diesem Hintergrund ist den Vertragspartnern zu empfehlen

  geprüfte Vertragsformulare zu übernehmen;

  sich bei Vertragsabschluss auf wesentliche Fragen zu beschränken;

  an dem Vertragsformular keine gravierenden Änderungen vorzunehmen.

  Geprüfte Vertragsformulare gibt es unter anderem beim Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI) www.vnwi.de

  Ob der Vertrag wirksam vereinbart wurde oder nicht, kann oft erst im Zusammenhang beurteilt werden. Deshalb sollte im beiderseitigen Interesse auf unnötige Risiken verzichtet werden, damit sich Auseinandersetzungen um die Wirksamkeit von Verwalterverträgen erübrigen.

  Stand: 25.06.2012

• Wirtschaftsplan
  Änderung von Umlage- und Verteilungsschlüsseln im Wirtschaftsplan, Entlastung des Verwalters und / oder des Beirates.
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  Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 9. Juli 2010 (Aktenzeichen: V ZR 202/09) über den Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu entscheiden. Im Rahmen ihrer Eigentümerversammlung hatte sie den Beirat für ein zurückliegendes Wirtschaftsjahr entlastet und über einen Wirtschaftsplan Beschluss gefasst. Der Wirtschaftsplan sollte rückwirkend gelten und seine Gültigkeit bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan behalten. In dem Wirtschaftsplan wurde ein Umlageschlüssel zugrunde gelegt, der nicht dem Inhalt der Teilungserklärung entsprach, so aber bereits seit Jahren gehandhabt wurde. Die Beschlüsse wurden angefochten. Nach der Entscheidung des BGH bleibt folgendes festzuhalten:
  Die Wohnungseigentümer können einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten auch durch einen Mehrheitsbeschluss abändern.

  Dies ergibt sich nicht aus dem Gesetzestext aber aus den Gesetzesmaterialien. Aus diesen lässt sich jedoch nicht entnehmen, dass diese Beschlusskompetenz auch rückwirkende Regelungen gestattet. Das heißt, dass ein in der Teilungserklärung vereinbarter Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten durch Beschluss nur für die Zukunft geändert werden kann.

  Für die Vergangenheit kommt eine rückwirkende Änderung nur dann in Betracht, wenn hierfür besondere Umstände vorliegen. Das ist zum Beispiel der Fall wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unangemessenen Ergebnissen führt. Wird ein für die Vergangenheit gefasster Beschluss angefochten, so ist es Sache der beklagten Wohnungseigentümer, solche Ausnahmetatbestände darzulegen. Begründet wird dies mit Vertrauensschutzüberlegungen.
  Für Beschlüsse zur Instandhaltungs- oder Instandsetzungsrücklage gilt nicht § 16 Absatz 3 Wohnungseigentumsrecht (WEG), sondern Absatz 4.

  Danach können die Wohnungseigentümer durch Beschluss von der Vereinbarung in der Teilungserklärung abweichende Verteilungsmaßstäbe nur für den Einzelfall der Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme treffen. In einem Wirtschaftsplan wird jedoch die Kostenverteilung nicht für einen Einzelfall, sondern für eine unbestimmte Anzahl noch nicht feststehender Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen getroffen.

  Der Umlageschlüssel kann für die Zukunft nicht stillschweigend geändert werden.

  Eine konkludente oder stillschweigende Beschlussfassung über die Änderung des Verteilerschlüssels ist nicht dadurch möglich, dass ein geänderter Verteilungsschlüssel ohne weitere Erläuterung in den Wirtschaftsplan eingestellt wird. Andernfalls wäre die erforderliche Transparenz nicht gewahrt. Für einen Kaufinteressenten oder sonstigen Rechtsnachfolger ist allein durch Einsicht in den Wirtschaftsplan dann nicht erkennbar, dass hier gleichzeitig ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels gefasst wurde. Es empfiehlt sich also, hier zunächst einen Beschluss zu fassen, der nur die Änderung des Umlageschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten beinhaltet.
  Legt ein Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung vor, so ist dies mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen.

  Dem Verwalter ist die Entlastung zu versagen. Wird sie trotzdem erteilt, widerspricht dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über einen Verwaltungsbeirat, so gilt dies auch für ihn.

  Stand: 08.11.2012

• Videoanlage-WEG
  Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau einer WEG-Anlage
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  In Zeiten zunehmender Kriminalität und wachsenden Vandalismus, insbesondere in größeren Wohnanlagen, suchen die Eigentümer nach Möglichkeiten, sich und ihr Eigentum zu schützen. Dabei wird wiederholt die Überwachung des Gebäudes und insbesondere seines Eingangsbereiches durch eine Videoanlage in Erwägung gezogen. Gegner solcher Anlagen wehren sich üblicherweise mit dem Argument, hierdurch würde in unzulässiger Weise in ihr Persönlichkeitsrecht eingegriffen.

  Der Bundesgerichtshof hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem das Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Antrag auf Genehmigung des Einbaus einer Videokamera in das Klingeltableau des Hauses beantragt hatte. Dabei zeichnete die Videoanlage nicht permanent auf.

  Eine Bildübertragung war ohne vorheriges Betätigen des Klingeltableaus nicht möglich. Lediglich derjenige, bei dem geläutet wurde, konnte Bilder der Videokamera empfangen. Ohne Anklingeln war es technisch nicht möglich, die Videoanlage einzuschalten. Spätestens nach einer Minute wurde die Bildübertragung unterbrochen. Ein dauerhaftes Aufzeichnen der Bilder war auch nicht möglich.

  Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 8. April 2011 (Aktenzeichen: V ZR 210/10) zunächst noch einmal bestätigt, dass der nachträgliche Einbau einer Videoanlage in ein Klingeltableau eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist.

  Hierzu bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, dem jeder Wohnungseigentümer zustimmen muss, dessen Rechte „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus“ durch den Einbau betroffen werden. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, „ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann“. Dies ist im Einzelfall zu ermitteln.

  Der Bundesgerichtshof hat unter Prüfung der oben beschriebenen Funktionsweise der Videoanlage entschieden, dass sie das Persönlichkeitsrecht der Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt. Durch die Videoanlage werde nur derjenige erfasst, der das Klingeltableau durch Drücken eines Knopfes nutzt. Sofern in der Phase der einminütigen Übertragung des Bildes andere Wohnungseigentümer oder Dritte, die sich zeitgleich im Eingangsbereich aufhalten, erfasst werden, sei dies eine zufällige Einbeziehung, durch die kein relevanter Nachteil entstehe.

  Ob die Existenz einer Videoanlage möglicherweise psychologische Wirkungen auf Dritte entfalte, sei nicht relevant. Was „Nachteil“ im Sinne des § 14 Nummer 2 Wohnungseigentumsrecht (WEG) sei, unterliege nicht der subjektiven Wertung der Wohnungseigentümer. Die Frage, ob ein Nachteil vorliege, sei nach objektiven Kriterien zu ermitteln. Ein am Klingeltableau angebrachtes Videoauge diene bekanntermaßen nicht der dauerhaften Überwachung des Eingangsbereiches, sondern der Identifizierung desjenigen, der die Klingel betätigt habe. Dies sei allgemein bekannt.

  Deshalb sei eine solche Videoanlage objektiv nicht dazu geeignet, den Eindruck einer ununterbrochenen Überwachung zu vermitteln.

  Auch Überlegungen, durch mögliche Manipulationen an der Anlage könne das Persönlichkeitsrecht der Wohnungseigentümer verletzt werden, führen zu keinem anderen Ergebnis, da das bloße Risiko einer Manipulation der Anlage keinen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. l WEG darstellt.

  Stand: 08.11.2012